律师观点分析

上诉人苏XX因与被上诉人韦XX确认合同效力纠纷一案，不服隆林各族自治县人民法院（2019）桂1031民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2019年9月26日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人的委托诉讼代理人万XX，被上诉人韦XX及其委托诉讼代理人陈XX到庭。本案现已审理终结。
苏XX上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订房屋转让协议时，双方都清楚房屋是违法建筑，履行协议造成的经济损失应该由双方各自承担；2、一审认定房屋转让协议无效，对方当事人对已经接受的财产负有返还的义务，一审判决上诉人单方返还被上诉人购房款347605.22元显失公平。
韦XX辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请依法驳回上诉人的上诉请求。
韦XX向一审法院提出诉讼请求：⒈确认2016年10月28日原、被告签订的房屋转让协议无效；⒉判令被告返还原告购房款347605.22元；3、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年10月28日，原告韦XX与被告苏XX签订房屋转让协议书，约定被告苏XX将位于隆林各族自治县新XX新楼对面的一栋在建房屋作价436000元转让给原告。当日，原告韦XX支付给苏XX转让费206000元，被告苏XX将该未完工房屋及占用土地移交，2017年1月5日，原告韦XX支付给被告苏XX第二期房屋转让费23万元。此后，原告韦XX出资完善该房屋第一层并加建第二、三层，建至第三层时，因该房屋位于县城建设规划范围之内，被有关部门责令停止建房。之后，隆林各族自治县城建重点项目拆迁办公室依法将该房屋、挡土墙、化粪池等地面构筑物委托第三方评估，确定该房屋主体价值332171.08元，挡土墙价值11369.60元，化粪池价值274元，评估总值343814.68元，并按该评估总值的80%补偿原告韦XX。
一审法院认为，原告韦XX与被告苏XX签订的房屋转让协议，所转让的标的物不仅是房屋，还包含了相应的宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款之规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。本案被告苏XX在其没有处分权的涉案地块上私自建房并转让给原告韦XX，违反了国家法律强制性规定，双方2016年10月28日签订的房屋转让协议无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，由于被告苏XX因无效转让行为取得的转让费并未被相关部门罚没，仍在苏XX手中，故原告韦XX请求被告苏XX返还转让费的主张有事实和法律依据，一审法院予以支持，且原告韦XX要求被告苏XX退还的转让费347605.22元，未超出被告苏XX因无效合同取得的数额，一审法院予以支持。本案中，双方当事人均未提出因合同无效遭受损失的主张，如一方当事人认为因该无效合同造成损失的，可另案主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告韦XX与被告苏XX2016年10月28日签订的《房屋转让》协议无效；二、被告苏XX应于判决生效后30日内返还原告韦XX转让费347605.22元。案件受理费3258元，由被告苏XX负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：案涉合同无效是单方过错还是双方过错，因合同无效受到的损失由单方承担还是双方共同承担。
上诉人未办理建设审批手续，非法占用集体土地建造房屋，并将该房屋作价436000元卖给被上诉人，违反法律法规禁止性规定，该合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，本案合同双方应相互返还财产。因案涉房屋属于违章建筑，已被隆林各族自治县相关部门责令拆除，已无返还可能，故被上诉人可不予返还。上诉人取得被上诉人购房款436000元，被上诉人只请求返还347605.22元，尚余88394.78元，该款未被相关部门罚没，已基本能弥补上诉人的建房成本，上诉人上诉请求被上诉人赔偿损失没有事实依据，本院不予采信。
综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6516元，由上诉人苏XX负担。
本判决为终审判决。