律师观点分析

上诉人徐XX因与被上诉人尹XX、吉林省XX公司（以下简称XX公司）、原审第三人金XX、松原市三合房地产信息咨询服务中心（以下简称三合信息咨询中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁江区人民法院（2019）吉0702民初4939号民事判决，上诉至本院。本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。
**上诉请求：依法撤销（2019）吉0702民初4939号民事判决书，改判被上诉人XX公司给付被上诉人尹XX26万元。理由：一、XX公司与金XX并非真实的买卖关系，进入XX公司账户的贷款，XX公司拒不返还构成不当得X。XX公司与金XX之间的房屋买卖合同是为了在银行办理贷款，不是真实的买卖关系。金XX没有像XX公司交付房款，该房屋经第三人三合公司中介出售，以及尹XX与金XX之间对银行贷款的约定均能证实。贷款进入XX公司账户，XX公司没有法定或约定事由留存，均不返还构成不当得X。二、**与尹XX存在房屋买卖合同关系，**已经按照合同约定将房屋交给了尹XX，完成了交付房屋的合同义务。**对尹XX没有返还义务。**与尹XX签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，就房屋买卖合同来讲，**的主要义务是向尹XX交付合同标的物即房屋，**已经完成了合同义务，尹XX与第三人金XX达成转卖房屋协议后，金XX购房款、银行贷款均没有向**交付，更没有进入**账户，**没有义务返还。按照一审判决结果，**返还尹XX26万元，房屋归XX公司，说明**不但没有获得房款，原本顶账的房屋也没有了，**已经提供取得房屋相关证据，抵账房屋并非这一套，XX公司在没有收取房款情况下同意给第三人金XX办理贷款，说明其对霍XX顶账房屋向外出售的行为是认可的，至于后期XX公司与霍XX因施工合同纠纷产生矛盾，不应该让**等实际付出劳动的无辜者承受，否则对**不公平。三、**与尹XX是买卖合同关系，是合同相对人，但本案出现的贷款争议问题，并非因合同相对人产生，而是贷款进入没有真实交易发生的XX公司账户，应由XX公司承担不当得X的返还责任。XX公司认为霍XX没有权利对外抵账，可以另行主张权利。
尹XX向一审法院起诉请求：**与XXX共同返还原告26万元，诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告与**系朋友关系。2017年8月29日，**称有XXX开发建设的抵账房要出售，原告同意购买。双方约定了购买的细节，签订了付款凭证及房屋买卖协议，协议约定**出售XXX开发建设的***小区3幢1404室，原告购买后可以另售他人，且**配合办理相关手续，原告所出售第三人房屋的贷款款项应当由**将贷款返还原告或原告委托出售的案外人。现原告买受的房屋委托第三人三合房产出售给第三人金XX，金XX交付了首付款后配合办理贷款手续，约定由贷款的钱款作为买卖房屋的房款支付剩余购房款。现该涉案房屋贷款已经汇入到XXX账户。
一审**辩称：我房子是顶账的，我一次性卖了，通过徐XX卖的，一次性结清的
一审XXX辩称：我公司不认识原告，与原告没有任何合同关系，不欠原告任何钱，原告不能突破合同的相对性向我公司主张权利。故请求驳回原告的诉讼请求。
一审金XX陈述：我就是贷款买的房子，剩下的我也不知道。
一审三合房产陈述：原告委托我方出售涉案房屋，买受人金XX交付我方房屋首付款，并约定贷款部分由尹XX收取，金XX按贷款偿还约定数额偿还银行，房屋确实我方公司卖出去的。
一审法院审理查明：2017年9月11日，原告与**签订房屋买卖协议一份，协议约定：“一、甲方（**）将XXX开发建设的松原市***抵账房屋出卖给乙方（尹XX），房屋具体信息为单元号3幢15号楼）-1404室，面积101.16平方米。二、双方协议价格为2,372元/㎡，乙方现金/转账交付24万元（甲方签字后已经收取，分期交付）。三、甲方保证该出售房屋系全资抵账房，与开发企业不存在任何债权债务关系，能够保证顺利交付房屋和办理产权登记，同时保证乙方授权第三人出售后，能够顺利办理贷款，且贷款顺利返还乙方或第三人。四、签订本协议后，乙方要求甲方配合办理过户相关事宜的，甲方应在七日内配合乙方办理，涉及房产过户等费用由甲方承担。…七、本合同签署后生效。”。其他事实与原告所诉、被告辩称、第三人陈述一致。另查明：按揭贷款26万元已经汇入到XXX的账户，没有返还给原告或第三人三合房产。
一审法院认为：原、被告间的房屋买卖协议系双方真实意思的表示，合同合法有效。原告依约支付给了**购房款，**应按照协议的约定保证原告将房屋出售给金XX，且金XX在按揭贷款后贷款的数额应返还尹XX或第三人三合房产。因26万元贷款没有返还给原告或第三人三合房产，所以尹XX依据买卖协议主张**给付该款符合合同约定。因XXX与原告没有合同关系，原告依据买卖合同向XXX主张26万元于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第六条的规定，判决一、被告**于本判决生效后立即给付原告尹XX26万元。二、吉林省XX公司不承担责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审法院所认定的事实基本一致。
本院认为：本案的争议焦点为XX公司取得金XX购买案涉房屋的银行贷款26万元是否构成不当得X。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”不当得X的构成要件包括：一方取得财产利益，一方受有损失，取得X益与所受损失间有因果关系且没有法律上的根据。本案中，徐XX与尹XX签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现案涉房屋因XX公司与金XX签订了《商品房买卖合同》，并办理了贷款事项，故金XX与XX公司之间成立房屋买卖合同关系，案涉房屋的贷款26万元由贷款银行汇至XX公司账户亦符合双方合同约定。因此，XX公司取得案涉房屋贷款26万元的依据是其与金XX之间的商品房买卖的法律事实，与尹XX购房款损失无因果关系，相对于尹XX而言，XX公司取得26万元贷款不能构成不当得X。尹XX按照其与徐XX之间的房屋买卖合同约定履行了给付购房款义务，却未能取得案涉房屋出卖人权利，徐XX以案涉房屋系抵顶工程款方式取得所有权但未能提交证据，且其在双方合同中约定保证尹XX出售房屋能够顺利办理贷款，并返给尹XX该贷款。现因XX公司对上诉人徐XX无权处分行为未予认可，故徐XX应承担给付尹XX出售该房房款义务。至于**与案外人霍XX之间经济纠纷可另案处理，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,200元，由上诉人**负担。
本判决为终审判决。