律师观点分析

河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）豫07民终3505号 上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司新乡分行，住所地新乡市XX会大厦一层， 负责人：A，行长， 委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，女，该单位职员， 被上诉人（原审被告）：A，女，汉族，1980年1月10日出生，住河南省潢川县， 委托诉讼代理人：A，北京XX律师事务所律师， 原审被告：新乡市XX公司，住所地新乡市平原示范区滨湖XX市民之家306房间， 法定代表人：A，董事长， 委托诉讼代理人：A，该单位职员， 委托诉讼代理人：A，该单位职员， 上诉人交通银行股份有限公司新乡分行（以下简称交行新乡XX）因与被上诉人A及原审被告新乡XX公司（以下简称御景公司）借款合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初2103号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人交行新乡XX的委托诉讼代理人A、B，被上诉人A及其委托诉讼代理人B，原审被告御景公司的委托诉讼代理人A、B到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 交行新乡XX上诉请求：撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2018）XX0702民初2103号民事判决第四项，改判交行新乡XX对涉案平原新区XX13001室房产享有优先受偿权，事实和理由：一、交行新乡XX对涉案房屋的豫抵押权已经合法登记并生效，应受法律保护，2014年9月15日，A与交行新乡XX就涉案房产抵押权预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，二、交行新乡XX的预告抵押优先受偿权应受法律保护，虽然本案预告抵押登记未转为正式抵押，但是交行新乡XX对此并无过错，预告抵押登记已经具有物权效力，可以对抗普通债权，A辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确， 御景公司述称，上诉人对本房屋的抵押物仅做了抵押权预告登记，根据物权法相关规定，登记后未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的不发生物权效力，预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记起，三个月登记时效，抵押权预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，是为了保证将来保证物权进行的登记，故上诉人享有的是当抵押登记条件成就对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并非现实登记的抵押权，故上诉人不享有对涉案房屋享有优先受偿权，原审判决正确，应当维持，驳回上诉， 交行新乡XX向一审法院起诉请求：1、请求依法解除交行新乡XX与A签订的个人房产抵押贷款合同，判令A立即偿还借款本金余额457583．21元，并向交行新乡分行支付利息、复利和罚息至债务全部清偿完毕之日止，逾期履行给付义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、请求判令御景公司对林宝红的所有债务承担连带保证责任；3、请求判令交行新乡分行依法享有抵押房屋的优先受偿权；4、由林宝红、御景公司承担本案一切诉讼费用、保全费用和律师费， 一审法院认定事实：2014年9月10日，A（借款人、抵押人、甲方）及御景公司（保证人、丙方）与交行新乡XX（贷款人、抵押权人、乙方）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，主要约定贷款金额为510000元整，贷款期限360月，贷款用途为购买坐落于XX原新区××大道××楼××单元××室的房产；还款方式为等额本金还款法，还款日为每期末月的1日；贷款利率为月利率6．604583‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮21％；本合同项下贷款实际发放后，与中国人民银行调整基准利率或缩小住房贷款利率下浮幅度的，按本合同约定调整本合同利率，其中遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款罚息利率为本合同约定利率上浮50％；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款活用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息XX利，本合同利率发生调整的，XX有权相应调整罚息利率…；甲方违反本合同约定，乙方有权停止发放甲方尚未提用的贷款，对甲方已体用但尚未使用的贷款，停止办理支付，单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用；甲方取得上述房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除，但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任；本合同项下的抵押物为甲方所购坐落于平原XX××大道××楼××单元××室的房产，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用，2014年9月11日，A（抵押人、预购人）及御景公司（保证人、预售人）与交行新乡XX（抵押权人、贷款人）签订《新乡平原新区预购商品房抵押合同》一份，约定抵押权人因购买商品房需要资金，同意将所属的预购商品房相关权益抵押预抵押权人，为其债务作抵押担保；抵押权人同意抵押人所属的预购商品房作为贷款的抵押担保物；保证人为抵押权人承担连带保证责任，保证范围为贷款本金、利息、实现抵押权之费用，保证期间至抵押人办结他项权利登记为止；抵押人所属房地产位于新乡平原XX××大道××楼××单元××室，预购商品房预（售）许可证号为平2014038，合同备案号为2014-0601993…；抵押权人在本合同生效后，即按借款合同XX约定，向抵押人提供贷款，款额为伍拾壹万元，借款期限共计360月，抵押期间自本合同生效之日起至债务全部清偿为止，2014年9月15日，A与交行新乡XX就上述房产办理了房屋预告登记，房屋预告登记证明编号为新房他证新乡市字第201173**号，上述合同签订后，交行新乡XX依约向A发放了贷款，后A未按约偿还本息，截止2018年5月1日，尚欠借款本金450499．86元及利息、罚息、复利4520．4元，保证人亦未履行保证义务， 一审法院认为，交行新乡XX与A、御景公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《新乡平原新区预购商品房抵押合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应遵照执行，交行新乡XX依约向A发放了贷款，A未按约偿还本息，截止2018年5月1日，尚欠借款本金450499．86元及利息、罚息、复利4520．4元，保证人亦未履行担保义务，其行为显属违约，应承担相应民事责任，交行新乡XX有权依法解除合同，并要求A偿还本息及御景公司承担连带保证责任，对于交行新乡XX诉请的优先受偿权，本案中交行新乡XX对案涉的抵押物仅作了抵押权预告登记，根据物权法相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，是为保障将来实现物权而作的一种登记，故交行新乡XX享有的是当抵押登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权，故对其优先受偿权的诉请，原审法院不予支持，虽御景公司辩称其应当在A提供物的担保之外，承担连带保证责任，但涉案房屋并未正式办理抵押登记，交行新乡XX并不享有抵押权，根据《个人房产抵押贷款合同》第五条第5．5款的规定，御景公司仍应承担连带保证责任，故原审法院对其答辩意见不予采信，判决如下：一、解除交通银行股份有限公司新乡分行与A、新乡XX公司于2014年9月10日签订的《个人房产抵押贷款合同》，二、林宝红于判决生效之日起三日内偿还交通银行股份有限公司新乡分行借款本金450499．86元及利息、罚息、复利4520．4元；三、新乡XX公司对本判决第二项承担连带保证责任，新乡XX公司可在承担连带保证责任后，向A追偿，四、驳回交通银行股份有限公司新乡分行其他诉讼请求，案件受理费8164元，因适用简易程序减半收取4082元，由A、新乡XX公司负担， 二审中，当事人没有提交新证据， 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，本案中，交行新乡XX虽然已经就案涉房屋办理的抵押权预告登记，但是抵押权预告登记仅是为了保障交行新乡XX将来取得抵押权的权利，在抵押权预告登记未转为抵押权登记之前，交行新乡XX对案涉房屋不享有抵押权，也不享有排除其他债权的优先受偿权，交行新乡XX要求就案涉房屋享有优先受偿权的上诉请求没有法律依据，本院不予支持， 综上所述，交通银行股份有限公司新乡分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费100元，由交通银行股份有限公司新乡分行负担， 本判决为终审判决， 审判长　　赵明宪 审判员　　刘　佳 审判员　　王大鹏 二〇一八年九月十七日 书记员　　A