借表哥名义购买经济适用房，法院判决过户

律师观点分析

张XX早年来京工作，因为不是北京户籍，故借表哥黄X的名义购买经济适用房，待房子可以进行上市办理过户手续的时候，房屋早已价值不菲，黄X拒绝配合办理过户手续，不得已张XX经人介绍，找到北京市XX合伙人律师<李X>，委托<李X>律师作为自己的诉讼代理人。

<李X>律师在法庭上指出，虽然二人没有签订书面的借名卖房协议，但购房款都是由张XX出资，购房合同等房屋相关资料由张XX持有，房屋也一直由张XX居住使用，可见双方之间确实存在口头的借名卖房合同关系。且借名卖房发生在2008年4月11号之前，现在房屋已经可以进行上市交易，张XX已在北京联系缴纳5年的社保，具有了购房资格，故具备房屋产权变更的条件。最终二审法院支持了<李X>律师的意见，维持了一审判决，要求黄X配合张XX办理房屋的过户手续。

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京01民终7547号

上诉人（原审被告）：任XX，女，1967年1月22日出生。

上诉人（原审被告）：范X，男，1967年10月6日出生。

二上诉人之委托诉讼代理人：朱XX，北京市XX律师。

被上诉人（原审原告）：于XX，男，1976年4月14日出生。

被上诉人（原审原告）：马XX，女，1978年5月21日出生。

二被上诉人之委托诉讼代理人：<李X>，北京市XX律师。

上诉人任XX、范X因与被上诉人于XX、马XX合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初16361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

任XX、范X上诉请求：1．请求依法撤销一审法院判决，改判驳回于XX、马XX的诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由于XX、马XX承担。事实和理由：1．一审法院认定任XX、范X与于XX、马XX之间存在借名买房的合同关系，没有事实和法律依据；2．无论任XX、范X与于XX、马XX之间是否存在借名买房的事实行为，该事实行为所形成的法律关系也因违反国家法律的强制性规定而应为无效。一审法院依据无效法律行为判令任XX、范X完成过户手续，属于适用法律错误，应予撤销；3．我国法律关于不动产的产权确定是依据登记制。一审法院认定存在借名买房法律关系，进而要求变更产权人，违反我国物权法的相关规定。

于XX、马XX辩称，同意一审法院判决，不同意任XX、范X的上诉请求。

于XX、马XX向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判令任XX、范X配合于XX、马XX办理北京市昌平区东小口镇天通西XX×号房屋（以下简称涉案房屋）过户登记手续,将房屋产权人变更为于XX、马XX；2．请求法院判令任XX、范X承担本案诉讼费用；3．保全费5000元由任XX、范X承担。

一审法院认定事实：2003年1月4日，北京XX公司与任XX签订《商品房买卖合同》，约定任XX购买涉案房屋，总价款355418元，其中贷款28万元。同日，任XX与北京XX公司、北京XX公司签订《承诺书》。同日，《北京XX公司专用收据》显示，任XX交纳定金及房款共计75418元。2003年1月11日，任XX与中国XX、北京XX公司签订《个人购房借款合同》，合同显示贷款人为中国XX，借款人为任XX，保证人为北京XX公司，抵押人为任XX、范X，抵押人联系电话留的是马XX的电话号码，贷款金额为28万元。涉案房屋以任XX的名义偿还贷款、并交纳各种税费。2003年12月1日，涉案房屋登记在任XX名下。与购买本案涉案房屋有关的各种合同、付款收据、还贷用的银行卡及汇款凭证、房屋产权证书等相关凭证均在于XX、马XX处保存。庭审过程中，诉讼双方认可是于XX、马XX支付了全部首付款、购房款和贷款，于XX、马XX办理了购房及入住相关手续，入住时于XX、马XX交纳各种费用及办理产权证的税费，于XX、马XX对涉案房屋装修，并一直实际使用和管理涉案房屋至今。

关于买房时的情况，于XX、马XX称双方存在借名买房的约定，等房屋到一定时间，满五年后过户，过户没有附加条件，当时刚来北京没有购房资格，在北京只有任XX、范X是亲戚，因为是借名买房，所以相关材料都在于XX、马XX手中。任XX、范X称当时他们具有购买经适房的资格，任XX、范X买房，任XX、范X向于XX、马XX借款，由于XX、马XX出钱，让于XX、马XX无偿居住，居住到何时，没有约定具体住多长时间，借款在于XX、马XX搬家后还给他们，没有约定是否需要给利息，于XX、马XX垫付房款且实际居住，材料给于XX、马XX是为了方便于XX、马XX居住使用。

双方当事人之前曾在法院有过相关诉讼，由任XX起诉于XX、马XX返还原物纠纷，返还的标的即为本案涉案房屋，北京市昌平区人民法院出具（2011）昌民初字第07538号判决书，认为涉案房屋所有权存在争议，驳回了任XX的诉讼请求。

在庭审过程中，法院核实马XX家庭确有北京市购房资格。于XX、马XX申请保全，花费保全费5000元。

一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。借名买房的合同既可以书面约定，也可以口头约定。本案中，于XX、马XX没有提交书面借名买房合同，但是，对于涉案房屋于XX、马XX支付了全部首付款、购房款和贷款，由于XX、马XX办理了购房及入住相关手续，入住时于XX、马XX交纳了各种费用及办理产权证的税费，于XX、马XX一直实际使用和管理涉案房屋至今，并对涉案房屋进行装修，并且与购买本案涉案房屋有关的各种合同、付款收据、还贷用的银行卡及汇款凭证、房屋产权证书等相关凭证均在于XX、马XX处保存。对于借名买房时的情况，于XX、马XX称其当时没有购房资格，而任XX、范X可以买经济适用房，于是借任XX、范X名义买房，并于房屋具备过户条件时无条件过户给于XX、马XX。综合房屋出资、房屋占有使用情况及相关材料保管情况，法院对于于XX、马XX主张予以采信，法院认定于XX、马XX与任XX、范X之间存在借名买房关系。对于任XX、范X所称垫款买房的情况，法院认为任XX、范X对此并没有做合理解释，也没有提供相关证据进行证明，因此法院不予支持。

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的，借款人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可以得到支持。现于XX、马XX与任XX、范X之间存在借名买房的约定，而且经法院核实，于XX、马XX已经具备在京购房资格，因此，于XX、马XX请求任XX、范X配合将涉案房屋过户给于XX、马XX，法院予以认可。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：任XX、范X配合于XX、马XX办理所有权转移登记手续，将北京市昌平区东小口镇天通西XX×号房屋过户到于XX、马XX二人名下，于本判决生效后十日内执行。

本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。

本院认为，当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中任XX、范X主张以其与于XX、马XX存在借贷关系来否认对方所主张的借名买房关系，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。一审法院综合房屋出资、房屋占有使用情况及相关材料保管情况认定双方成立借名买房关系正确，本院予以确认。本案中，因涉案房屋原合同签订于2008年4月11日之前，涉案房屋在本案一审法庭辩论终结前已具备上市交易条件，且马XX家庭已具备北京市购房资格，因此，任XX、范X与于XX、马XX之间关于借名买房的口头协议并不违反相关强制性法律法规。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。据此，于XX、马XX作为借名人依据双方口头约定请求出名人任XX、范X配合涉案房屋过户登记手续于法有据，应予支持。

综上所述，任XX、范X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6631元，由任XX、范X负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　　王XX

审判员　　辛XX

审判员　　赵　蕾

二〇一八年九月六日

法官助理张X中

书记员刘XX