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案情简介

2015年，朱某将其承包的一处院落租赁给陈某使用，双方签订《场地院落租赁协议书》，租期15年，承租费每年15000元，每三年递增10%，约定每年7月7日前支付下一年租赁费，先交后使用，以此类推；陈某在租赁期内不得转租，只用于建筑设备存放，不得经营非法项目。朱某因陈某未按约定在2023年7月7日前支付下一年度的租赁费，故提起诉讼要求解除合同，要求陈某支付2023年7月7日至实际搬离期间的租金和违约金。

陈某辩称，不同意解除合同，因为陈某租赁该院落后对其院落进行了改造，若解除合同会给自己造成严重的经济损失。目前合同能够履行，双方确定的租赁协议书合同目的可以实现。其在立案前主动要求交纳但朱某拒收。陈某在庭审中表示愿意交纳，并将相关款项缴至法院，但朱某坚持解除合同。

法院审理

本案的争议焦点是：案涉合同是否应当解除？

槐荫法院经审查认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定了当事人可以解除合同的情形。陈某虽未在约定时间内支付租金，但其在朱某起诉后通过微信作出过要支付租金的意思表示，且在本案诉讼过程中主动向法院交纳了租金并支付逾期利息。朱某称陈某在案涉院落内留宿，并有切割钢筋及大批量清洗晾晒保安服的行为。对此法院认为，陈某租赁案涉院落存放钢筋等材料设备，夜间住宿看管符合常理。陈某在院内进行钢筋加工及晾晒大量保安服的行为违反了“只用于建筑设备存放”的约定，应当予以改正，但上述行为并不属于根本违约，不足以致使合同目的不能实现，且陈某在庭审中亦作出了不再进行钢筋加工的承诺。陈某已承租院落逾8年之久，现没有证据证明双方曾产生过纠纷，陈某基于对租赁关系的信赖建设了房屋等，从维护交易稳定的角度亦不宜解除合同。朱某未能提交充分的证据证明《场地院落租赁协议书》已具备法定解除的条件，故法院对其解除合同、搬离院落的诉请不予支持。陈某应按约定继续支付租赁费。

关于违约金，陈某逾期支付租赁费，按照约定应当向朱某支付违约金。但朱某诉请的违约金50000元明显过高，法院应酌情予以调整。结合陈某的主观过错程度、违约行为、朱某的实际损失以及合同的约定，经核算为1285元。

最终，法院依法判决：陈某向朱某支付租赁费18150元、支付违约金1285元。判决作出后，双方均未提出上诉，本案现已生效。

法官说法

合同与法律均难以穷尽合同履行过程中可能发生的所有情形。在履行合同的过程中，双方当事人对于相对方的履约行为要有一定限度的包容和接纳。合同行为不是单独、孤立的，而是由多个行为构成的一个完整的行为体系。当事人之间的合意共识及相互配合，应在诚信原则的指导下贯彻合同的签订、履行全过程。对于相对方在履约过程中的瑕疵行为，只要不构成根本违约，或无主观恶意，应当从保证合同目的实现出发，处理履约过程中产生的纠纷。为提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性、可信赖性，促进社会资源的有效利用，当事人在合同目的基本可以实现的情况下，应尽量维持稳定的合同关系，维护稳定的交易秩序，对于对方轻微的违约行为，不宜动辄主张解除合同。同时“契约必守”是市场经济赖以存在运作的基础。被告的违约行为虽未导致合同目的不能实现，但未按约定履行义务，已构成违约，应当承担相应的后果。

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