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招志南律师为您介绍房产纠纷相关法律知识：
案件焦点问题
按份共有的住宅类房产（建筑面积 81.3253 平方米，套内面积 75.754 平方米，呈曲尺形），已分割出两套独立厨卫且有两扇进出大门，能否要求按份额进行实物分割？
共有人一方主张实物分割，另一方不同意且提出折价补偿方案未达成一致，法院应优先采用拍卖、变卖价款分割还是实物分割方式？
涉外共有物分割纠纷中，应适用哪国法律作为准据法？
三、案件分析
（一）案件核心事实梳理
当事人关系与共有基础：上诉人伍宝某与被上诉人岑辉某（英国国籍）原系夫妻，2019 年 12 月 30 日婚姻关系解除；经广州中院 (2021) 粤 01 民终 9318 号民事判决确认，涉案广州市白云区西槎路 XX 号 XXX 房由岑辉某占 3/4 产权份额，伍宝某占 1/4 产权份额，2021 年 11 月 15 日完成不动产权登记（房屋用途为住宅）。
分割方案争议：岑辉某一审请求 “房产归其所有，向伍宝某补偿 1/4 份额价款”，后同意拍卖、变卖价款分割；伍宝某坚持实物分割，主张房屋符合实物分割客观条件，且一审庭审中岑辉某曾同意实物分割后反悔。
房产评估情况：经一审法院摇珠确定的评估公司出具报告，涉案房屋市场价值 160 万元（单价 19673 元 / 平方米）；伍宝某对评估价有异议，认为单价应为 24000-25000 元 / 平方米、总价 180-190 万元，但未否定评估程序合法性。
（二）法律适用与争议焦点分析
法律适用问题：本案为涉外共有物分割纠纷（岑辉某为英国籍），根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条 “不动产物权，适用不动产所在地法律”，因涉案房屋位于广州市，故适用中华人民共和国法律。
共有物分割方式争议：
伍宝某主张实物分割的依据：认为房屋已具备独立厨卫、进出大门等实物分割客观条件，且符合《中华人民共和国民法典》第三百零四条 “可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割” 的规定，同时提及岑辉某曾同意实物分割。
岑辉某反对实物分割的理由：一是房屋呈曲尺形，整套使用更利于居住且能维持经济价值，分割后岑辉某 60 平方米难以隔成两房一厅、伍宝某 20 平方米难以保障一房一厨一卫，还存在排污、隔墙施工障碍，会减损房产价值；二是双方因离婚已产生多起诉讼，矛盾尖锐，实物分割后难以处理相邻关系，可能引发新纠纷；三是伍宝某不同意折价补偿，仅能通过拍卖、变卖分割。
核心法律条款适用解析：《中华人民共和国民法典》第三百零四条第一款明确分割方式优先级 ——“协商确定→可分割且不减损价值则实物分割→难以分割或减损价值则折价 / 拍卖变卖”。本案中，双方未就实物分割达成一致，且从房屋面积、户型（曲尺形）、使用需求（岑辉某三口之家居住）、施工可行性（排污、隔墙）来看，实物分割存在 “减损价值”“难以实现合理使用” 的问题，不符合 “实物分割” 的法定前提；同时伍宝某不同意折价补偿，故拍卖、变卖价款分割成为唯一可行方案。
四、法院裁判意见
（一）一审法院裁判意见
法律适用：岑辉某为英国籍，本案属涉外共有物分割纠纷，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，适用不动产所在地即中华人民共和国法律。
分割请求合法性：双方对涉案房屋为按份共有（岑辉某 3/4、伍宝某 1/4），且无 “不得分割” 的约定，根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条，岑辉某请求分割符合法律规定。
分割方式认定：依据《中华人民共和国民法典》第三百零四条第一款，伍宝某坚持实物分割但岑辉某不同意，且涉案房屋为住宅，实物分割可能减损价值；同时伍宝某不同意转让其份额，折价分割难以实现。综合以上，拍卖、变卖价款分割为合理方案。
判决结果：岑辉某与伍宝某于判决生效之日起十日内共同将涉案房屋拍卖或变卖，所得价款按岑辉某 3/4、伍宝某 1/4 份额分割；案件受理费 8250 元，由岑辉某负担 6187.5 元，伍宝某负担 2062.5 元；评估申请费 6500 元由岑辉某自行负担。
（二）二审法院裁判意见
审理范围：依据《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第三百二十一条，围绕伍宝某 “撤销一审判决、实物分割房屋” 的上诉请求审理。
法律适用重申：同一审，适用中华人民共和国法律。
实物分割主张的否定：根据《中华人民共和国民法典》第三百零四条第一款，涉案房屋为住宅，难以实物分割且实物分割可能减损价值，岑辉某不同意实物分割，伍宝某亦不同意折价补偿，故一审支持拍卖、变卖价款分割的判决无不当。
判决结果：驳回伍宝某的上诉请求，维持一审判决；二审案件受理费 8250 元由伍宝某负担；本判决为终审判决。
五、广州专业共有物分割纠纷律师能提供哪些法律服务
结合本案涉及的 “涉外因素”“按份共有分割”“房产价值评估” 等核心要点，专业律师可提供以下法律服务：
案件前期分析与策略制定：梳理共有基础（如婚姻关系解除、继承、合伙等）、产权份额证明，评估实物分割 / 折价 / 拍卖变卖的可行性，结合房产户型、面积、市场价值等因素，制定最优分割方案。
证据收集与固定：协助收集不动产权证、共有份额生效判决、房产评估报告、双方沟通记录（如本案中 “岑辉某曾同意实物分割” 的庭审记录）等关键证据，应对对方可能提出的异议（如本案中伍宝某对评估价的质疑）。
涉外法律适用协助：针对涉外共有物纠纷，明确不动产所在地法律适用依据，协助处理外籍当事人身份认证、委托手续公证认证等程序问题，确保案件程序合法。
庭审代理与争议抗辩：在法庭中围绕 “分割方式合法性” 展开抗辩，如针对实物分割主张，从房产价值减损、使用可行性、相邻关系风险等角度提供法律依据与事实理由；针对折价或拍卖方案，协助计算补偿金额、推动评估程序公正进行。
判决后执行协助：若判决采用拍卖、变卖方式，协助当事人与法院、拍卖机构对接，监督拍卖流程合法性，确保价款按份额分配到位。
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