圈占无规划、无产权一楼小院构筑违建必拆

刘某诉某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）

房屋买卖合同案

【基本案情】

刘某与某地产公司签订商品房买卖合同及附件，约定购买

某地产公司开发建设的房屋。合同附件六第十五条约定，“由于

维护公共利益原因，出卖人或物业管理公司工作人员有权进入

买受人所购商品房及附属院落，但应事先通知买受人，买受人

有义务配合。因买受人原因包括作为及不作为，给出卖人或第

三人造成损失，由买受人承担。”合同中并无小院面积折算为房

款内容，房屋价款也未超出备案价格。某地产公司对小区一楼

房屋南面均建围栏，分隔一楼各户的使用范围，与公共区域相

对隔离，房屋南门直通小院。刘某入住后，拆掉小院围栏，自

行搭建石材围墙并构建房屋使用。随后，政府部门针对刘某自

建院落、搭建房屋作出《责令限期拆除决定书》。因刘某拒不

履行，该小院里的违章房屋被强制拆除。

双方对该房屋院落没有取得房产行政部门的合法登记、无

规划、无产权均知情、均无异议。刘某认为，拆除小院违反合

同约定，某地产公司应赔偿损失及利息。

【裁判结果】

关于是否存在赠送小院的事实以及是否应赔偿的问题。第

一，争议的院落在商品房买卖合同中并无书面约定，是在合同

附件中载有“......买受人所购商品房及附属院落，

......”，由此得出

当年购买诉争房屋时，确实存在开发商赠送院落给住户使用的

事实，且实际上小院已随房屋一并交付刘某使用。

第二，院落或小院，是房屋前后用墙或栅栏围起来的空地，

即依靠一楼房屋围成的空间，与公共空间相对隔离，能够独立

使用的露天区域。因此不能建造遮盖上空的掩体及实体意义上

的房屋、房间等，否则即失去小院意义，且会造成擅自扩大房

屋使用面积的违规做法，留下被拆隐患。本案刘某拆掉原有围

栏，擅自构造实体违建房屋，严重违反附属院落定义和合同约

定。

第三，拆除违建不等同于剥夺房屋附属院落的使用。拆除

违建是行政机关依法行政的职责。违建应当拆除，这是公民应

遵守的基本义务。本案中由于刘某院落中构建了实体房屋，使

得行政执法机关下达拆迁决定书，并在通知期满不履行的情况

下实施了强拆。但对于该房屋的附属院落空间并没有剥夺、限

制其正常使用，且其他一楼业主仍然在正常使用小院，因此小

院依旧存在，刘某能够正常进出使用，不存在赔偿基础。遂判

决驳回刘某的上诉请求，维持原判