律师观点分析
A与郑州XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终13131号
上诉人（原审被告）郑州XX公司，住所地郑州市金水区XX，
法定代表人A，执行董事，
委托代理人A、B，河南XX律师事务所律师，
被上诉人（原审原告）A，女，汉族，1986年8月4日生，住郑州市金水区，
委托代理人A，河南XX律师事务所律师，
上诉人郑州XX公司（以下简称高屋置业）因与被上诉人A房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2015）惠民初字第313号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人高屋置业委托代理人A、被上诉人B委托代理人C到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原审法院经审理查明，2012年11月30日，A、高屋置业签订商品房买卖合同，主要约定：A购买高屋置业开发的位于郑州市惠济区××、××街××、XX××、××天地××小区××单元××商品房××套，该商品房为成套住宅，建筑面积90.2平方米，房屋总价款为701233元，高屋置业应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付给A使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；高屋置业如未按合同规定的期限将该商品房交付周晨使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，A置业按日向B支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，A有权解除合同，……A要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，A置业按日向B支付已交付房价款万分之二的违约金等，另周晨、高屋置业于同日签订的补充协议约定：高屋置业应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市XX，高屋置业在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向A支付总房款的0.01%违约金等，2013年12月27日，A领取涉案房屋钥匙，高屋置业并就该房屋向A出具了商品住宅质量保证书及使用说明书，后A对涉案房屋进行了装修，2014年5月，A发现涉案房屋出现渗漏，后A向B置业委托的郑州B物业服务有限公司进行了报修，因房屋渗漏，A无法正常使用涉案房屋而在外租房，支出一定租房费用，
原审法院另查明，A于2013年1月向高屋置业支付完毕所约定的房屋价款，2014年2月25日，备案管理部门对A所购房屋所在的7号楼同意竣工验收备案，高屋置业于2014年9月24日就A所购房屋所在的7号楼向郑州市住房保障和房地产管理局申请商品房初始登记，依A申请，该院委托河南XX对涉案房屋渗漏原因、维修费用、房屋装饰、家具等财产损失进行鉴定，该中心于2015年9月28日出具的建设工程质量鉴定意见书关于涉案房屋渗漏原因的鉴定意见为：1、厨房下水管道检查口松动漏水；2、南阳台用户自加的出水管返水；3、南部室外地面高于室内地面、排水沟排水不畅；4、北立面落水管距北墙0.12m、距散水0.5m高有一处缝隙，二次防水未做到位，干挂层与地面结合部开裂（XX墙和北墙），包括厨房北墙干挂层与地面结合部开裂，室内外高差太小，不足0.3m，该鉴定意见书并载明：厨房下水管道距地1.5m处检查口松动漏水，此处破装修（拆除部分装修进行检查），该处漏水形成地面积水，沿地暖向周边辐射，引起周边墙体返潮；南阳XX顺着用户自加的污水排水管返出由东边的排水管返出的洗衣机排水而且水量较大，易引起南阳XX周边的墙体返潮，后A、高屋置业均提出补充鉴定申请，2016年6月1日，该鉴定中心出具的异议答复及补充说明关于涉案房屋渗漏原因的补充鉴定意见为：1、厨房下水管道检查口松动漏水；2、南阳台用户自加的出水管返水；3、南部室外地面高于室内地面、排水沟排水不畅，遇大的雨水时，造成大量积水致使南部卧室墙体返潮；4、若能证明表井至室内总开关管道位于室内部分漏水，该处漏水是造成室内墙体返潮的重要原因，该异议答复及补充说明并载明：因水表井至入户开关段的进水管道已由A进行更换，无法检测原管道是否漏水，由法庭根据双方举证进行确认，在鉴定过程中，A对房屋进行了重新装修，支出费用28300元，后A撤回对其损失的鉴定，因鉴定，A支出鉴定费6000元，
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任，关于A的第一项诉讼请求，高屋置业在未取得竣工验收备案表的情况下向A交付房屋，存在违约情形，但合同并未约定高屋置业逾期取得竣工验收备案表的违约金承担及标准，A也未举证证明因高屋置业迟延取得竣工验收备案表给其所造成的具体损失，故A的该项诉讼请求，证据不足，该院不予支持；高屋置业的相关辩解意见成立，该院予以采纳，关于A的第二项诉讼请求，高屋置业逾期提交商品房初始登记资料，确属违约，根据该案情况，该院酌定高屋置业支付周晨违约金10588.62元；高屋置业关于第二项诉讼请求的辩解意见理由不当，该院不予采纳，关于A的第三、四项诉讼请求，根据鉴定意见，涉案房屋渗漏系因高屋置业所售房屋存在质量问题及A的不当使用行为共同造成，故高屋置业应对房屋渗漏所造成的A重新装修及租房费用损失承担相应的赔偿责任；综合考虑房屋质量问题在房屋渗漏中的原因力、A损失情况等因素，该院酌定高屋置业赔偿A损失共计18000元；关于高屋置业辩称，表井至室内总开关管道位于室内部分漏水系造成室内墙体返潮的重要原因不应认定的意见，该院认为，A提供的证据表明，A在鉴定过程中发现该问题，并在未通知该院及鉴定机构的情况下对水管进行了更换，导致鉴定机构无法对该原因进行鉴定，故对高屋置业的该辩解意见该院予以采纳；高屋置业的其他相关辩解理由不当，该院不予采纳，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，”之规定，判决高屋置业于该判决生效后十日内支付周晨违约金10588.62元，赔偿A损失18000元；驳回A的其他诉讼请求，该案案件受理费1726元、鉴定费6000元，由A负担3826元，高屋置业负担3900元，
宣判后，高屋置业不服该判决，向本院提起上诉称，高屋置业按时报送了初始登记资料，因郑州市XX延期出具测绘报告，导致郑州市XX住房保障和房地产管理局逾期受理产权初始登记，上述情况是高屋置业无法预见且不能避免的，属于不可抗力，一审判决高屋置业支付逾期报送初始登记资料违约金，属于认定事实错误和适用法律错误，即使XX照一审判决所认定，高屋置业逾期提交初始登记资料确属违约，一审判决在支持高屋置业要求调减违约金的辩解意见后，酌定高屋置业承担10588.62元违约金过高，该违约金过高，有违公平原则，二审法院应在一审判决的基础上再酌减3000元，依法予以改判高屋置业承担7558.62元违约金，一审法院判决高屋置业赔偿A损失18000元无事实依据和法律依据，河众司鉴中心（2015）质鉴字第15号建筑工程质量鉴定意见书第三项鉴定结论存在未经测试、与现场勘察不符的问题，不能作为证据使用；一审法院在没有损失司法鉴定的情况下，没有查明A实际损失，判决高屋置业承担18000元的损失，属于认定事实不清，应予以改判驳回其诉讼请求或发回重审，综上，请求依法撤销原审判决第一项，维持原审判决第二项，并改判驳回A的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由A承担，
A答辩称，高屋置业向房管局提交初始登记资料的时间为2014年9月24日，逾期200多天，一审法院仅判决高屋置业赔偿150天的违约金，已酌减了部分违约金，且郑州中院审理的该小区类似案件，也是按照150天计算违约金，高屋置业要求再酌减3000元无事实和法律依据，房屋漏水给A造成了实际损失，因房屋漏水给A造成租房损失，保修期内高屋置业未进行及时维修，A另行委托装修公司进行维修，并支付费用28300元，鉴于房屋漏水导致无法入住，是给A造成的直接损失，高屋置业应当予以赔偿，一审判决高屋置业承担18000元损失，相当于应当承担A损失23%的责任比例，根据鉴定结果及房屋漏水的真实原因，高屋置业应当承担50%的责任，综上，请求二审法院依法驳回高屋置业上诉，维持原判，
本院经审理查明的事实与原审法院一致，
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，一、关于高屋置业逾期提交初始登记资料是否应支付违约金的问题，尽管高屋置业逾期提交初始登记资料是因第三方原因所致，但高屋置业作为一家专门从事房地产开发经营的企业对房管局办理房屋产权初始登记的程序及周期应当有所预见，故对高屋置业主张的逾期提交初始登记资料系由不可抗力造成的上诉理由不予支持，关于原审认定的逾期提交初始登记资料违约金标准是否过高的问题，高屋置业认为存在明显过高的情形，要求在原审判决高屋置业承担10588.62元基础上再酌减3000元，依据合同约定，高屋置业应当在2014年2月30日前报送房屋初始登记资料，而高屋置业实际提交初始登记资料的日期为2014年9月24日，故高屋置业逾期报送初始登记资料的天数超过150天，原审判决比照同小区同类型案件的处理方式，酌定高屋置业应当承担的违约金数额并无不当，二、关于A的损失赔偿问题，A发现房屋出现漏水现象后，及时向A置业进行了报修，并就漏水原因、维修费用等申请工程质量鉴定，鉴于涉案房屋确实存在漏水问题的实际，原审判决综合涉案房屋出现漏水、A所受损失等因素考量，酌定高屋置业应当赔偿A所受损失的数额并无不当，综上，高屋置业的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费515元，由郑州XX公司负担，
本判决为终审判决，
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一六年十一月二十八日
书记员 A
