律师观点分析

A与郑州XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 河南省郑州市惠济区人民法院 民事判决书 （2015）惠民初字第2007号 原告（反诉被告）张子X，男，汉族，1969年9月24日出生， 委托代理人A、B，河南XX律师事务所律师， 被告（反诉原告）郑州XX公司， 法定代表人A，公司总经理， 委托代理人A、B，河南XX律师事务所律师， 原告（反诉被告）A诉被告（反诉原告）郑州XX公司（以下简称高屋置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人A，被告委托代理人A、B到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告诉称：原、被告双方于2012年6月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠济区滨河路北、XX住房一套，该房总价款为642049元，按照合同约定，原告在当日交付了首付款242049元，剩余的款项原告办理商业贷款，在贷款下来之后原告就及时将剩余的400000交付给了被告，按照约定，被告应与2013年12月30日前向原告交付房屋，并且提供《质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等相关文件，2013年12月27日被告通知原告去办理交房手续，但被告拒不出示上述文件，原告拒绝接房，被告在约定的交房时间内并没有取得《竣工验收备案表》，其根本不符合交房条件，并且被告也并未按照合同约定将入户门安装为防盗门，应当承担违约责任，现原告起诉来院，请求依法判令：1、被告赔偿原告逾期向房屋登记部门报送房屋初始登记资料的违约金13290.41元；2、被告将原告的房屋入户门更换为防盗门；3、本案诉讼费用由被告承担，后原告撤回对第二项诉讼请求的起诉， 被告辩称：被告按时报送了产权初始登记资料，因郑州市XX延期出具测绘报告，导致郑州市XX住房保障和房地产管理局逾期受理产权初始登记，责任不在被告，被告XX承担逾期报送房屋产权初始登记资料的违约责任，原告的诉讼请求应予以驳回；退一步讲，即使被告需向原告支付逾期报送房屋产权初始登记资料的违约金，但该项违约金也过高，应当依法调减；被告将房屋入户门安装为防火门是《高层民用建筑设计防火规范》的强制性要求，且房屋所在的6号楼已通过公安消防部门的消防验收，故原告要求被告将房屋入户门更换为防盗门的诉讼请求应予以驳回， 被告（反诉原告）反诉称：2012年6月20日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，合同签订后，反诉原告按照合同约定履行了义务，但反诉被告违反合同约定逾期20天才支付房款，按照合同约定反诉被告应当向反诉原告支付逾期付款的违约金800元，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求依法支持：1、反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金800元；2、本案反诉费用由反诉被告承担， 被告（反诉被告）辩称：反诉人的反诉请求已经超过法律规定的两年的诉讼时效，被反诉人在签订合同时已经将贷款所需的资料全部交给反诉人，贷款实际上是由反诉人联系银行办理的，所以逾期责任不在被反诉人，且《房屋买卖合同》中规定的交款内容为格式合同，应属无效，请求人民法院依法驳回反诉人的反诉请求， 为支持其本诉及反诉主张，原告向法庭提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方就原告购买被告开发的房屋事宜经协商达成一致，签订合同，被告未在约定时间内交房，构成违约； 2、销售不动产统一发票一张，证明原告已按合同履行了付款义务； 3、房产证，证明因被告违约，原告未在合同约定期限内获得房产证； 4、（2015）惠民初字第312判决书，证明涉案同一小区、同样诉请的案件，法院支持了业主的诉求，本案也应当支持原告的诉请 5、涉案房屋的竣工备案表复印件一份、初始登记、变更登记申请书复印件一份，证明涉案房屋实际竣工时间及初始登记时间， 针对原告就本诉及反诉提交的证据，被告的质证意见如下：1、对证据1的证明目的有异议，该证据不能证明被告交付的房屋不符合规定，该证据证明了合同约定的被告的义务为在房屋交付使用后60日内，将房屋初始登记资料报送至郑州市XX，而非原告所称的办理房屋产权初始登记；2、对证据2的证明目的有异议，该证据证明了原告逾期付款的事实；3、对证据3的证明目的有异议，该资料没有显示被告提交初始登记的时间，无法证明被告逾期提交；4、对证据4有异议，该判决为一审判决与本案无关，不能作为证据使用；5、对证据5有异议，该证据材料均是复印件，该复印件显示被告于2013年12月24日已经向郑州市XX报送材料， 为主持其本诉及反诉主张，被告提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订购房合同，原告购买被告开发的天地湾晴苑房屋一套； 2、入住通知书、入住通知书领取记录、钥匙领取记录、商品住宅质量保证书使用说明书，证明被告按照合同约定履行了交房通知义务，向原告交付了符合使用条件的房屋，且被告也按照合同约定的交房时间实际接收了房屋，本案中，不存在逾期交房的事实； 3、房屋面积测绘合同书及测绘报告、公证书，证明2014年3月18日被告已向郑州市XX（以下简称房管局）报送初始登记资料，但郑州市XX（以下简称测绘队）没有按照房管局网上公示的服务承诺，在24日内完成测绘并出具测绘报告，导致的房管局未能及时办理初始登记的责任不在被告； 4、销售不动产统一发票，证明合同约定2012年7月20日向被告支付房款400000元，但直到2012年8月9日其才向被告支付上述款项，逾期20天，故其应向被告支付违约金800元； 5、《情况说明》、《高层民用建筑设计防火规范》、《6号楼十一层平面图》，证明原告购买的房屋入户门直接开向前室，按照《高层民用建筑设计防火规范》的要求，该入户门必须为防火门，故为原告安装了防火门， 针对被告提交的证据，原告的质证意见如下：1、对证据1无异议；2、对证据2有异议，被告在交房时未取得房屋竣工验收备案表，其交房行为无效；3、对证据3有异议，测绘合同中并未约定何时出具测绘报告，不应当作为被告不承担责任的理由；4、对证据4有异议，货款逾期责任不在原告，不应由原告承担；5、对证据5的证明目的有异议，该证据不能证明原告的房屋系开自消防前室的， 经审理查明：2012年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：12001019XXX），合同约定商品房（位于惠济区滨河路北、XX房）购房价642049元，付款方式及期限约定如下：约定金额242049元（付款方式现金，约定付款时间2012年6月20日），约定金额400000元（付款方式商业贷款，约定付款时间2012年7月20日），原告逾期付款的违约责任约定如下：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，房屋交付期限的约定如下：被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：