律师观点分析

A与郑州XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 河南省郑州市中级人民法院 民事判决书 （2016）XX01民终4121号 上诉人（原审被告、反诉原告）郑州XX公司， 法定代表人A，总经理， 委托代理人A，河南XX律师事务所律师， 委托代理人A，河南XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告、反诉被告）A，男，汉族，1969年9月24日出生， 委托代理人A，河南XX律师事务所律师， 上诉人郑州XX公司（以下简称高屋置业公司）因与被上诉人A房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2015）惠民初字第2007号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人高屋置业公司的委托代理人A、被上诉人B的委托代理人C到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原审法院经审理查明：2012年6月20日，A、高屋置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：12××××489），合同约定商品房（位于惠济区滨河路北、XX房）购房价642049元，付款方式及期限约定如下：约定金额242049元（付款方式现金，约定付款时间2012年6月20日），约定金额400000元（付款方式商业贷款，约定付款时间2012年7月20日），A逾期付款的违约责任约定如下：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，A按日向高屋置业公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，高屋置业公司有权解除合同，A愿意继续履行合同的，经高屋置业公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，A按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，房屋交付期限的约定如下：高屋置业公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付A使用：……，5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实，关于产权登记的约定如下：高屋置业公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由高屋置业公司提供的资料到产权登记机关备案，如因高屋置业公司的责任，A不能在规定期限内取得房地产权属证书的，高屋置业公司应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市XX，高屋置业公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向A支付总房款的0.01%违约金，高屋置业公司逾期交房的违约责任约定如下：逾期超过30日后，A有权解除合同，A要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高屋置业公司按日向A支付已交付房价款万分之二的违约金， 另查明，高屋置业公司分别于2012年6月20日、2012年8月9日向A出具242049元、400000元的销售不动产统一发票，A于2013年12月30日之前取得涉案房屋的钥匙，2014年2月25日郑州市XX同意XXⅠ标段6号楼竣工备案，高屋置业公司于2014年9月25日就涉案房屋提交郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书，涉案房屋产权登记时间为2015年2月13日， 还查明，2015年8月29日，中国XX公司出具情况说明一份，该情况说明内容如下“关于郑州XX12号楼、7号楼等部分入户门的设计情况说明：1、根据高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005版）高层居住建筑的门户开向前室的均应为防火门；2、该设计均已通过审查部门的施工图审查合格，消防部门的审查通过；3、该项目已顺利通过消防主管部门组织的消防验收和建设行政主管部门组织的竣工验收”， 原审法院认为：A、高屋置业公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，高屋置业公司履行了符合合同约定的交房义务的时间为2014年2月25日，且因高屋置业公司应在房屋交付使用后60日内负有按时报送办理房屋权属初始登记资料的义务，高屋置业公司未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，应按日向A支付总房款的0.01%违约金，因高屋置业公司实际于2014年9月25日就涉案房屋提交郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书，高屋置业公司确实存在违约行为，高屋置业公司应按约定支付A逾期（自2014年4月26日至2014年9月24日）报送房屋初始登记资料的违约金，故A要求高屋置业公司赔偿其逾期向房屋登记部门报送房屋初始登记资料的违约金9695元，予以支持，A诉请过高部分，不予支持，关于高屋置业公司的诉讼请求，A辩称该诉请已超过诉讼时效，A屋置业公司认为依据合同约定B存在逾期交付购房款时，高屋置业公司享有解除权，故其诉请并未超过诉讼时效，但高屋置业公司的诉讼请求是要求A支付逾期付款违约金，并非主张解除合同，且高屋置业公司实际向A出具销售不动产统一发票并交付涉案房屋，故双方均选择了继续履行合同，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，故，关于高屋置业公司要求A支付逾期付款违约金的诉讼请求，因已过诉讼时效，高屋置业公司仅享有诉权，但丧失了胜诉权，故该诉讼请求，不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、高屋置业公司于本判决生效之日起五日内赔偿AX违约金9695元，二、驳回A的其他诉讼请求，三、驳回高屋置业公司的反诉请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件本诉受理费132元，由A负担36元，高屋置业公司负担96元，反诉受理费25元，由高屋置业公司承担， 高屋置业公司上诉称：1、高屋置业公司按时报送了初始登记资料，因郑州市XX（以下简称测绘队）延期出具测绘报告，导致郑州市XX（以下简称房管局）逾期受理产权初始登记，上述情况是高屋置业公司无法预见且不能避免的，属于不可抗力，一审判决高屋置业公司支付逾期报送初始登记资料违约金，属于认定事实错误和适用法律错误，合同补充协议第六条约定：高屋置业公司应当在房屋交付使用后60日内将办理房屋权属登记所需的资料提交房管局，事实上高屋置业公司已于交房后按照房管局关于报送初始登记资料的流程和要求向其报送了全部初始登记资料，但按照房管局的要求，在高屋置业公司所有资料具备后，应当与测绘队签订合同，由其对涉案房屋面积进行测绘，出具测绘报告，但由于房管局下属的测绘队并未在规定的期限内完成测绘，测绘队于2014年9月中旬才向高屋置业公司出具上述房屋的房屋测绘报告，导致房管局在2014年9月下旬才受理了涉案房屋的产权初始登记资料，上述客观情况高屋置业公司无法预见、无法避免也无法克服，故逾期受理产权初始登记资料并非高屋置业公司的原因造成的，而是由于不可抗力造成，依据法律规定，应免除高屋置业公司的责任，2、本案，A采用银行按揭贷款方式购买房屋，且已实际入住，即使高屋置业公司逾期报送产权初始登记资料也并未对张子X造成任何损失，一审中，高屋置业公司认为合同中约定的逾期报送初始登记资料违约金过高，要求一审法院对上述违约金标准予以酌减，对高屋置业公司的上述请求，一审法院应依据《合同法》及其司法解释的相关规定，根据双方提交证据查明A是否因违约造成损失，然后以A实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡，作出裁决，而一审法院对此既不审理也不作出裁决，二审法院应依法予以改判或发回重审，3、A逾期付款后至高屋置业公司反诉前，高屋置业公司多次通过电话通知，及A办理交房手续时口头告知等多种方式通知其支付违约金，高屋置业公司虽没有书面通知，但采用了电话、口头告知等其他方式通知其支付违约金，且法律并没有规定催收违约金只能采用书面方式，故一审法院据此认定逾期付款违约金不存在诉讼时效中止、中断情形，并驳回上诉人的反诉请求，属于认定事实错误，综上所述，一审判决认定事实错误，请求撤销一审判决第一、第三项，改判驳回A的诉讼请求或发回重审， A答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判， 本院经审理查明的事实与原审一致， 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，A屋置业公司、B双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人在约定的时限内未报送相关申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付违约金，A屋置业公司未在约定期限内完成向房管局报送相关资料的事项，A要求其承担违约责任具有依据，A置业公司称因测绘队未按期完成测绘报告导致其未按期报送相关资料，属于不可抗力，应免除其责任，高屋置业公司的该项主张与合同约定不符，本院不予采纳，合同约定的违约金计算标准为日0.01%，高屋置业公司称违约金标准过高，与事实不符，本院亦不予采纳，关于高屋置业公司要求A支付逾期付款20天的违约金800元的问题，因该款系按揭贷款，没有证据证明系A的原因造成逾期，高屋置业公司的该项主张缺乏依据，综上，高屋置业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费132元，由郑州XX公司负担， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员B 审判员C 二〇一六年五月十一日 书记员D