房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除买受人拒绝支付余款不构成违约

房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除买受人拒绝支付余款不构成违约。

裁判要旨

       1.关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。
　　2.关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。

原告诉讼请求1、双方签订的房屋买卖合同解除；2、王某支付违约金；3、王某支付房屋占用期间的使用费。

被告反诉：解除双方签订的房屋买卖合同；2、顾某某赔偿违约损失。

法院认为：案涉合同并未就50万元首付款的支付方式作具体的约定。结合双方出示的微信聊天记录等证据来看，可以认定双方以购房款直接清偿顾某某银行贷款以涤除抵押权的履行方式达成了何以。再案涉房屋存在抵押贷款的情况下，该种约定有利于保护买卖双方的交易安全和合同目的的事先。抵押权涤除亦为合同后履行的前提基础。

顾某某为案涉房屋车顶新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行，该行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。

民法典

第四百八十八条  承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。

第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　（五）法律规定的其他情形。

　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。