成都XX公司、四川XX公司合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人成都XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人四川XX公司（以下简称兴宇XX）合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭于2020年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人XX公司的委托诉讼代理人刘X、刘XX，被上诉人兴宇XX的委托诉讼代理人闫X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定事实：2018年8月10日，兴宇XX（甲方）与XX公司（乙方）签订《金睿1号项目独家包销合同》载明：甲方独家授权乙方销售现甲方位于成都市成华区项目的销售工作；“鉴于：成都XX公司，成都XX公司（以下简称XX公司），经成华区法院公开拍卖竞得金睿1号地块现状。兴宇XX在2018年4月16日和XX公司签订《建设工程施工合同补充协议》。该协议中双方约定：工程款支付为实物抵房支付方式，同时约定XX公司允许兴宇XX自行销售用于支（抵）付工程款的办公性质房产，且积极配合兴宇XX办理相关手续。后经XX公司、兴宇XX、龙潭工业园管委会三方开会确定，此金睿1号项目工程为历史遗留工程，所有项目改造及销售由兴宇XX自主完成。销售中所需证件由龙潭工业园管委会和XX公司协助兴宇XX办理。证件包括《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《房地产权证》、《销售许可证》等。在实际施工销售中，采取边施工边补办各种证件的方式进行。前期手续未补齐阶段，由兴宇XX协调龙潭工业园管委会，以保证销售的合法性和进度”。乙方实际销售总面积为至少22000平方米，以公寓、写字楼的销售方案进行销售；该项目现状为施工中，预计封顶时间为2018年11月1日，交付给实际买受人的时间为开发商收回实际买受人的全部购房款且在房管局完成备案手续，最迟交付时间不超过2019年7月30日；双方约定独家包销的期限为自2018年8月7日起至该项目全部售罄（销售面积达90%以上即可视为全部售罄）；乙方负担所有工作人员的工资、福利、社保费、差旅费等一切与本合同项下工作相关的劳动报酬或费用；签订本合同当日，乙方向甲方交履约保证金XXX元；第八条“违约责任及赔偿：1、在本合同履行过程中，未经甲、乙双方同意，其中一方无故单方面终止合同，属违约。如甲方违约，甲方应按照履约保证金的双倍赔偿给乙方，且乙方在销售中所产生的销售宣传推广费用、销售物料、交通、餐饮、销售人员住宿、工资等费用，均由甲方承担。如乙方违约，甲方不退所交履约保证金剩余部分；2、在乙方独家包销过程中，未经乙方允许，甲方擅自引入第三方销售团队进入销售的，属于甲方违约。甲方应按照乙方所交履约保证金的双倍赔偿给乙方，且乙方在销售中所产生的销售宣传推广费用，且乙方在销售中所产生的销售宣传推广费用、销售物料、交通、餐饮、销售人员住宿、工资等费用，均由甲方承担；3、甲、乙双方任何一方未按本协议的约定向对方支付款项，以及甲方未按照本协议的约定退还乙方所交履约保证金，每迟延一天，甲方支付乙方千分之三的违约金；……”。
2018年8月10日，兴宇XX出具的《收条》载明：今收到成都XX公司交来《金睿1号项目独家包销合同》履约保证金￥XXX.00元（大写：壹佰萬圆整）。XX公司举出了银行转款回执予以佐证。
一审庭审中，XX公司陈述：合同第八条第2小条约定一方违约的须赔偿另一方的违约金为100万元，由于兴宇XX的行为构成根本违约，故引用此条。第八条第3小条约定违约金的延迟退还需承担每日千分之三的违约金。XX公司同时主张第八条第1小条，兴宇XX无法提供项目销售依据的行为已构成单方终止合同，案涉项目不能对外销售。
2019年5月29日，四川XX接受XX公司的委托向兴宇XX的注册地址发送《律师函》（邮寄回单载明XXX号1×××2），该《律师函》载明：……一、解除双方签订的《金睿1号项目独家包销合同》；二、退还XX公司的保证金100万元，……。XX公司举出的XXX送达记录载明的邮单号1×××2，与邮寄回单不一致。
2019年6月17日，四川XX接受XX公司的委托向兴宇XX在《金睿1号项目独家包销合同》上载明的地址锦江区发送《律师函》，该《律师函》载明：……依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，贵司签订合同后，未按时修建至封顶、未进行初始登记、也未取得、提供合同约定的任何证件（包括但不限于《建设用地规划许可证》、《销售许可证》等）致使XX公司无法正常展开销售活动，合同目的无法实现。贵司的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。一、解除双方签订的《金睿1号项目独家包销合同》；二、退还XX公司的保证金100万元，并支付以100万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2018年8月11日起至款项付清之日止的资金占用利息；三、向XX公司支付违约金200万元以及赔偿损失包括但不限于XX公司在销售过程中所产生的销售宣传推广费用、销售物料、交通、销售人员住宿、工资等费用。……。XX公司举出的XXX送达记录载明“他人代收”。一审庭审中，兴宇XX陈述：兴宇XX不清楚律师函的邮寄发送情况，也不清楚内容。
一审庭审中，XX公司举出电信预存款收据、购买办公桌椅收据、地板安装款收据、沙盘修改及清理费用收据、样板间装修费合同和银行流水及收据、广告设计和制作费收据、路由器和布网线组网收据、费用清单、2018年10月-2019年5月驻现场人员的工资表、售楼部现场照片9张及样板间视频，拟证明：由于兴宇XX的违约行为，致使XX公司在履行合同过程中，投入了大量资金，造成了直接的经济损失共计739325元。兴宇XX的质证意见为：对收据、照片三性均持异议。不清楚银行流水能否和收据一一对应。对工资表、装修合同不予认可。2018年8月签订合同，XX公司称2018年9月停止销售，即便是有销售人员工资，也不可能连续产生几个月工资。
一审庭审中，兴宇XX举出其向XX公司作出的《承诺书》（落款时间2018年12月25日）。XX公司对真实性认可，但对关联性和证明目的不认可。一审法院认为，由于XX公司未在《承诺书》上签章，故《承诺书》仅系兴宇XX单方意思表示。
一审庭审中，关于“XX公司在签订《金睿1号项目独家包销合同》前有无核实项目业主及项目用地情况？”的问题，XX公司陈述：没有进行核实。XX公司只是知道项目业主的存在，知道项目业主不是兴宇XX。兴宇XX陈述：整个项目已经停工，目前兴宇XX也在和业主联系，把施工款项付给兴宇XX，但业主方没有在兴宇XX报的资料上盖章，双方还未结算。
一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，《金睿1号项目独家包销合同》约定“该项目现状为施工中，预计封顶时间为2018年11月1日，交付给实际买受人的时间为开发商收回实际买受人的全部购房款且在房管局完成备案手续，最迟交付时间不超过2019年7月30日”，但根据双方陈述，约定由XX公司销售的房产尚未建成且已经停工，由于兴宇XX未按合同约定向XX祥公司提供用于销售的房屋，导致不能实现房屋正常销售的合同目的，故XX公司有权单方解除合同，因此，对XX公司提出的解除《金睿1号项目独家包销合同》，兴宇XX退还保证金XXX元的诉讼请求，一审法院予以支持。由于XX公司主张兴宇XX支付违约金XXX元的依据，即双方关于“如甲方违约，甲方应按照履约保证金的双倍赔偿给乙方”的约定，并非针对一方当事人违约，对方当事人单方解除合同的情形，故对XX公司要求兴宇XX支付违约金XXX元的主张，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，XX公司主张的保证金资金利息属于损失范畴，故一审法院予以支持。由于XX公司主张利息计算标准的依据，即双方关于“未按照本协议的约定退还乙方所交履约保证金，每迟延一天，甲方支付乙方千分之三的违约金”的约定，亦非针对一方当事人违约，对方当事人单方解除合同并要求退还保证金的情形，故利息不应以该约定计算。综上，一审法院认定兴宇XX自收到保证金次日（2018年8月11日）起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，向XX公司支付资金利息。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.解除XX公司与兴宇XX于2018年8月10日签订的《金睿1号项目独家包销合同》；2.兴宇XX于判决生效之日起十日内向XX公司退还保证金XXX元及利息（利息的计算方法为：以XXX元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，自2018年8月11日起计算至前述款项付清之日止）；3.驳回XX公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29832元，由兴宇XX承担19470元，由XX公司承担10362元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明：XX公司为履行《金睿1号项目独家包销合同》，对金睿1号售楼部进行装修（包括沙盘修改清理、地板安装、样板间装修），产生装修费用共计125500元。该事实有装修合同、收据及转款凭据在卷佐证。
对于XX公司主张的其他直接损失证据，本院认定如下：电信预存收款收据，无法看出和本案关联性，不予采信；办公桌椅等办公用品收据、广告设计制作款收据，因无相应合同、发票和转款凭据，不予采信；路由器、布网线费用，无收据、发票、支付凭据，不予采信；工资表，无相应劳动合同、招聘合同及转款凭据，不予采信；带看费系自制表格，不予采信。
本院二审查明的其他案件事实与一审一致。
本院认为，双方当事人并未就一审判决第一、二项内容提起上诉，一审判决该部分关于解除合同及退还保证金及利息的认定并无不当，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见及审理查明的案件事实，本案二审的主要争议焦点是：兴宇XX的违约行为给XX公司造成损失的具体金额。现分析评判如下：
案涉《金睿1号项目独家包销合同》约定“该项目现状为施工中，预计封顶时间为2018年11月1日，交付给实际买受人的时间为开发商收回实际买受人的全部购房款且在房管局完成备案手续，最迟交付时间不超过2019年7月30日”，但约定由XX公司销售的房产尚未建成且已经停工，由于兴宇XX未按合同约定向XX公司提供用于销售的房屋，导致XX公司不能实现房屋正常销售的合同目的，兴宇XX构成根本违约，应当赔偿因其违约行为给XX公司造成的损失。根据查明的事实，XX公司因案涉合同解除而实际产生装修费损失125500元，兴宇XX应当赔偿。对XX公司该部分上诉请求，本院予以支持，超出部分本院不予支持。XX公司另上诉主张的预期利益损失，因无证据支撑，对方亦不予认可，故本院不予支持。
综上所述，XX公司的上诉请求部分成立，本院不予部分支持。一审判决认定事实不清，判决结果有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5458号民事判决第一项，即：“解除成都XX公司与四川XX公司于2018年8月10日签订的《金睿1号项目独家包销合同》”、第二项，即：“四川XX公司于本判决生效之日起十日内向成都XX公司退还保证金XXX元及利息（利息的计算方法为：以XXX元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，自2018年8月11日起计算至前述款项付清之日止）”；
二、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5458号民事判决第三项，即：“驳回成都XX公司的其他诉讼请求”；
三、四川XX公司于本判决生效之日起十日内向成都XX公司赔偿损失125500元；
四、驳回成都XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费13800元，由成都XX公司负担12068元，四川XX公司负担1732元。
本判决为终审判决。