开发商违约在先，业主反而被驳回  

   2014年1月份，张先生在河北燕郊买了一套160平方米的大房子，并与开发商签订《商品房买卖合同》，合同约定：“2014年12月1日交付房屋，并且开发商交房逾期超过60日的，自己有权解除合同”。 在这期间，张先生家人感觉该小区不如旁边的小区环境好，不想要这房子的想法，正好合同也约定了，逾期超过60日自动解除。张先生对法律也略知一二，故意拖到时间，认为开发商违约已是板上钉钉的事情了，晚交房还可以多拿一天的违约金。2015年8月10日，开发商通知张先生收房，张先生没有搭理他们。

  之后，与开发商协商退房无果。于是， 2016年3月1日张先生诉至法院，请求法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判令开发商退还其购房款120万和逾期交付商品房违约金28万余元。  

最终，法院判令解除消灭驳回张先生诉讼请求。

【律师分析】张先生与开发商签订的房屋买卖合同是合法有效，他们应当全面履行各自的义务。开发商一方迟延履行违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。张先生可按合同约定在逾期超过60日即2015年2月1日起行使合同解除权。但并不是说在任何时间都可以行使合同解除权，实际上合同解除权的行使是由一定期限限制的。虽然合同中未约定行使合同解除权的期限，但《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》对商品房销售合同解除权的期限做出了限制，该解释第十五条第二款的规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。张先生的解除权发生之日为2015年2月1日，在对方没有催告的情况下，应当在2015年2月1日前行使解除权，但是其于2016年2月10日诉至法院，已超过规定的1年时间，解除权已消灭。故法院驳回张先生的诉讼请求。

本案另一个法律要点，权利有期限，维权应及时。该案系因开发商逾期交房引发的商品房销售合同的纠纷。因当事人的认识误区，认为反正开发商违约已成事实，晚一点索赔可能拿到更多的违约赔偿，从而忽略了除斥期间的概念，即对于某些权利，法律规定或者当事人约定了存续期间，该期间届满后，权利消灭。这一制度有利于促使权利人及时行使自己的权利，有利于稳定民事法律关系和维护社会的正常秩序。本案中的当事人因没有在法律规定的1年期限的解除权期限内行使权利，致使1年期届满后权利消灭，诉讼为获得法院支持。

  【提醒】

     购房者与开发企业签约时，应认真逐条阅读《商品房买卖合同》中关于交付条件、交房时间、交房面积、产权办理、违约责任等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。此外，如果因购房出现纠纷，在与开发商沟通协调过程中应尽量采取书面形式记载双方沟通的具体情况，问题解决方案等并保护好沟通过程中形成的书面文件。

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