父母出资购房，离婚后房产分割最全解读

前言

虽然最近一段时间房价下跌严重，杭州前几天还发布了全面取消限购的新政，但房屋仍然属于家庭大额财产，是离婚夫妻在财产分割时十分关注的事情。现实中，因房屋价高，父母帮助购房的现象较多，房产分割时，便面临一个重要的问题，房产是否为夫妻共同财产？

情况解读

笔者最近承办的一个离婚案子，便涉及婚前男方父母全额出资购买了房产并登记在男方一人名下，婚后因夫妻感情较好加入女方名字，结婚七年后又因感情恶劣走向离婚，此时女方要求确认房产为夫妻共同财产并与男方等额均分。此种情况在现实中屡见不鲜，事实上，现实中父母出资购房引发的房产归属问题更为复杂多样，司法实践中这类问题通常会如何处理，让我们一起来解读一下：

一、婚前一方父母全额出资购房并登记于子女个人名下，婚后在房产证上加入配偶名字

“婚前房产婚后加名”便是笔者承办案子中出现的情况，被加名方其实在房产购买中并未有任何出资，那该房产能否认定为夫妻共同财产？答：属于夫妻共同财产。

婚前父母全额出资购房并登记于自身子女名下，应认定为子女的婚前财产，自然是属于个人财产，但是婚后给配偶加名的行为应视为对配偶的自愿赠与，加名后应当视为夫妻共同财产。我国民法典第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。婚后给配偶加名的行为已促使房屋产权发生具有法律效力的变动，应视为将房产的部分权益自愿赠与配偶，即双方共有该房屋，属于夫妻共同财产。

二、婚前一方父母出资购房登记于夫妻双方名下

若成功登记结婚，应视为夫妻共同财产，但若最终未登记结婚，一方父母出资买房登记于夫妻双方名下的行为应视为附条件的赠与，赠与条件未成就，受赠人失去了合法占有赠与财产的依据，房屋应属于出资方子女的个人财产。

三、父母婚前出首付款并登记于子女一方名下，婚后夫妻双方共同偿还贷款

此种情况下房产一般不认定为夫妻共同财产，但因婚后未登记的一方共同参与了银行贷款的偿还，如完全将房产划归为不动产登记方，则有违公平原则，司法实践中一般会由不动产登记一方对另一方的出资及相对应财产增值进行补偿。

此种处理方式也是类比了夫妻一方婚前买房并登记于自己个人名下，婚后夫妻双方共同还贷的情形，因为《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一) 》第七十八条对此情形的处理有明确规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

四、婚前双方父母合资买房，登记在一方子女名下

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)》（以下简称“婚姻家庭编司法解释”）第二十九条第一款规定“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”可见，夫妻双方父母合资购买的房屋，即使是婚前登记的，也不能简单地被认定为婚前个人财产，而是应当认定为双方父母对自己子女个人的赠与，分割房产时需参考双方后期的贡献程度、父母的出资比例及婚后共同还贷支付的款项及其对应的增值部分等因素进行分割。

五、婚后一方父母出资买房并登记于子女一方名下

在民法典未颁布前，此种情况有明确的规定，被认定为出资方子女的个人财产，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》（以下简称“婚姻法司法解释三”） 第七条第一款规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

民法典颁布后，婚姻法司法解释三失效，此条款被《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一) 》（以下简称“婚姻家庭编司法解释”）第二十九条第二款所修改，该条款规定“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”

民法典第一千零六十二条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”父母出资的房屋，在没有证明为借款的情况下，即属于该条第四项中受赠的财产。

民法典及婚姻家庭编司法解释的规定出来后，此条款引发了诸多争议，有人提出此条款的修订意味着婚后父母为子女出资购买的房屋，即使是登记在一方名下，也应认定为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。是否确实如此？

最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》第1063条给出了解释，关于“婚后父母出资为子女购买不动产的情况”的条文理解，最高院认为：“可以通过出资过程中相关的外观行为加以判断，根据不动产登记情况来判断父母是赠与自己子女一方还是赠与其夫妻双方是比较客观的，实践中也易于掌握，与不动产物权变动登记生效主义原则也是一致的。即在父母出资意思表示不明时，如果房屋登记在自己子女一人名下，应当认定是对自己子女一方的赠与。如果登记在子女夫妻双方名下，应当认定为是对夫妻的赠与。当然，也可能存在登记在子女配偶一方名下的情况，但基于血亲关系的特殊性，此种情况宜认定为是对夫妻双方的赠与，产权登记在出资方子女名下，等于已经向社会公开了不动产的所有者只是自己的子女，申请登记的内容也是意思表示的一种，这种情况下视为只对自己子女的赠与。”查阅相关判例，司法实践中婚后一方父母出资购房并登记于子女一方名下，该房产也被认定为夫妻一方的个人财产。

六、房产被认定为夫妻双方共同共有，并不意味着离婚时会被等额分割

这里有个误区需要注意：离婚诉讼时，夫妻一方常常因认定房屋为夫妻共同财产而要求等额分割。事实上，房产被被认定为夫妻共同财产，并不意味着可以等额分配。夫妻共同所有并不意味着夫妻对房产占有均等份额，而是共有人不分份额地共同共有。对房产的分割，并不是共有人的均等分割，而是需要综合考量婚姻关系存续时间、夫妻双方父母对房屋取得的贡献程度、夫妻双方还贷情况、婚内过错程度、离婚后取得抚养权一方对子女的照顾等多种因素。民法典第一千零八十七条规定“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决”。

七、父母出资给子女买房是属于借款还是赠与？

前述情况的讨论均以父母出资被认定为赠与为前提，但司法实践中有些案子对父母出资购房属于赠与还是借款存在争议，特别有些离婚案子中夫妻一方为减少对方在分割房产时的利益，伪造向父母借款的事实，以期让该房产的出资款变为夫妻共同债务，使得案情扑朔迷离。从中国现实国情及父母与子女之间的亲缘关系来看，父母将出资赠与子女买房的概率远高于借贷。通过查阅多个案例，审判实践中对借贷关系是否成立严格遵循“谁主张谁举证”，父母不能提供充分证据证明双方当时或者之后曾达成了借贷合意，则父母出资为子女夫妻购买房屋的，应当认定为对夫妻双方的赠与。

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