律师观点分析

律师点评：

原告严**向法院提出诉讼请求：1、判令被告刘**立即交付位于**市新江口××大道××室的房屋〔不动产证号：鄂（2019）**市不动产权证第0001177号〕；2、判令被告覃**立即停止侵害，腾空并搬离上述房屋。事实和理由：原告严**与被告刘**有经济往来，刘**因无法偿还债务，遂与原告协商将其所有的位于**市新江口××大道××室的房屋抵偿给原告以清偿债务，双方签订了《房屋买卖合同》。2019年2月1日，刘**配合原告办理了房产过户手续，原告取得该房产的不动产权证〔证号：鄂（2019）**市不动产权第0001177号〕。被告覃**为刘**之子的前妻，刘**同意其居住在涉案房屋内，原告在取得房屋产权后，多次要求二被告腾出该房屋，但二被告以各种借口拒不腾房，强行占有至今。综上，原告依法取得上述房产，系房产的合法所有人。刘**应当向原告交付该房屋，而无权将房屋交给覃**居住，覃**的居住行为系无权占有。二被告的行为侵害了原告物权的正常行使，原告为维护合法权益，特具状法院，望判如所请。

被告刘**辩称，1、原告诉称属实，我找原告借了钱，用本案所涉房屋作抵押，后来没有偿还能力，所以我就把房子卖给原告了，协助原告办理了房产过户手续；2、我与原告协商的是今年3月30日腾房，被告覃**与我儿子于2014年离婚，她没有地方住，当时我就让覃**住在本案所涉房屋中，后来通过派出所给覃**做工作，但是覃**没有搬离房屋；3、我现在同意把房屋交付给原告。覃**说装修费是她出的，请说出哪些是她出的？覃**把小孩的名字改成覃梦妍没有经过我们的同意，如果覃**把小孩的名字改成李**我们同意支付抚养费；4、房子是我的，我想卖就卖，不需要经过覃**。请法院依法判决。

被告覃**辩称，1、案涉房屋从开始订房就是我经手的，当时我与刘**商量把房子买了后再生小孩。是刘**要求我生小孩的，我就提出要求买房。房款是刘**的小儿子李勇出的，电视机、家具是李勇出的，装修的钱是我出的。刘**现在不承认该房屋是为了我的小孩买的。当时我们协商是他们家庭出买房的钱，我出装修的钱，因为我出的钱少些，房屋就写的刘**的名字。当时他们家庭答应我生小孩后该房屋就给我住，我也同意房屋写刘**的名字；2、小孩改名字是经过李**同意的，如果刘**说我与李**离婚就没有关系了，那么为什么李*还三番五次找我借钱？3、我与刘**的大儿子李**是2015年离婚的，为什么严**在接受房屋抵押的时候没有调查清楚房屋的情况？为什么严**在房产过户时没有把房屋里的东西和住户清理出来？4、必须解决我的三个要求，我要求刘**把房屋装修费退给我，并把小孩的教育费和抚养费支付给我，把李*欠我妹妹的借款清偿，在没有解决我提出的要求前，我不会搬离房屋。

**市人民法院经审理认定事实如下：被告覃**系被告刘**长子李**（身份证号码：）的前妻，双方于2008年8月登记结婚。被告覃**与李**夫妻关系存续期间，由被告刘**次子李*出资于2009年购得本案涉案商品房（位于本市新江口××大道××室）房屋一套（房屋产权登记在被告刘**名下），购房后被告刘**将该房交与被告覃**及李**居住使用，被告覃**及李**收房后出面对房屋进行装修、开通水、电、气等入住，其间被告覃**及李**育有一女覃**（现年8岁），至2015年3月李**及被告覃**登记离婚（离婚协议中未涉及涉案房屋）。离婚后李**离开涉案房屋，该房屋仍由被告覃**及其女居住使用至今。

2014年11月被告刘**经人介绍与原告严**形成民间借贷关系，被告刘**向原告严**借款30万元，约定借款月利率2%，利息一月一付，并约定如到期一年不还款，所抵房子归原告严**所有。2018年6月，经原告严**与被告刘**次子李勇进行结算，确认被告刘**共欠付原告严**本息合计43.7万元。因被告刘**无力偿还债务等，双方遂商定将被告刘**所有的涉案房屋出售给原告严**，双方在被告刘**并未从被告覃**处收回涉案房屋的情况下，于2018年11月9日签订了《房屋买卖合同》一份（原告严**为合同乙方，被告刘**为合同甲方），协议主要内容为：“1、乙方自愿购买甲方位于**市新江口镇金松大道（三中对面）3楼的房屋。该房屋《房屋所有权证》、《土地使用证》证号**市房权证新江口镇字第××号、松国用2010第6836号，证载建筑面积158.12平方米，用途为住宅，该房屋楼梯房，户型为4室2厅2卫；2、上述房屋的交易价格为五十五万元；3、支付方式：①、第一次付款：本合同签订时乙方支付购房定金五万元；②、第二次付款：因甲方房产证过户签字时，乙方支付房屋尾款五十万元；4、甲方保证有权利出售、房屋共有人同意出售该房屋，房屋权属资料真实、合法、有效，房屋产权过户条件完备无瑕。如甲方房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并由甲方解决。如因上述原因导致该房屋不能交易过户，以及产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部违约责任；5、甲、乙双方房屋交易的税、费由各自承担，甲、乙双方均有义务积极配合办理交易过户手续；6、交房时间为2019年3月30日，交房时甲方应结清物业、水、电、气等相关费用，乙方对房屋装修及设施、设备进行查验；7、双方约定本合同作为买卖的最终法律依据，其余合同只作为协助乙方办理过户的附件；8、违约责任：上述条款，甲、乙双方均应严格遵守，否则视为违约，由违约方向另一方支付违约金五万元。如因不可抗力致使本合同不能履行的，甲、乙双方可解除合同，并互不承担违约责任。”，上述合同签订后，冲减被告刘**欠付的借款本息，原告严**又于同日通过邮储银行转账支付给被告刘**5万元，被告刘**后于2019年2月1日配合原告严**办理了房屋产权变更登记手续，原告严**经登记成为涉案房屋新的产权人〔不动产证号：鄂（2019）**市不动产权证第0001177号〕，但双方始终没有履行房屋交付事宜。2019年2月2日被告刘**次子李勇遭遇交通事故急缺资金，当日原告严**向被告刘**家庭支付1万元。后被告刘**与原告严**因对前述借款利息计算问题产生纠纷，于2019年正月经本市**镇当地村组干部出面调解，原告严**确认尚欠被告刘**购房款9.5万元，并约定在被告刘**交付涉案房屋钥匙时付清尾款。此后原告严**要求二被告腾退涉案房屋未果，原告严**遂于2019年5月诉讼来院，要求判如所请。案件审理过程中，原告严**于2019年9月4日第二次庭审中变更其诉讼请求为：判令被告刘**、覃**立即停止对位于**市新江口镇金松大道四巷1栋301室房屋的侵害，腾空并搬离该房屋。经**市人民法院于2019年9月4日当庭释明，就被告覃**口头提出有关补偿其房屋装修费问题，限定其自庭审之日起7日内提交书面反诉状及预交反诉费，逾期则视为放弃反诉处理，就此问题被告覃**至今未提起反诉。

**市人民法院认为：原告严**因被告刘**未能清偿债务，遂与被告刘**协商对被告刘**所有的涉案房屋作价后“以房抵债”，不足部分由原告严**向被告刘**补齐差价，双方并于2018年11月签订《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示，其房屋买卖合同法律关系合法有效，其后双方于2019年2月办理了房屋产权变更登记手续，原告严**经物权登记成为涉案房屋新的产权人。但是被告刘**自2009年将涉案房屋交付被告覃**及其前夫李**出面装修居住后一直未收回，也未向原告严**履行交付涉案房屋的义务，被告覃**作为涉案房屋占用人亦拒绝向原告严**腾退涉案房屋，而根据物权法律规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中原告严**已依法取得涉案房屋排除妨害、返还原物的权利，现原告严**要求判令二被告立即停止对涉案房屋的侵害，腾空并搬离该房屋，其核心诉求即要求二被告腾退并返还涉案房屋，其排除妨害、返还原物的诉求符合本案事实和法律规定，**市人民法院依法予以支持。

案件处理过程中被告覃**辩称，必须解决其提出的三个要求，即要求被告刘**补偿其房屋装修费，并支付其小孩的教育费和抚养费，要求李勇清偿其妹借款，否则其不同意腾退涉案房屋。对其辩称**市人民法院依法逐一进行分析：其一，物权法规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。本案中被告覃**主张其对涉案房屋进行过装修，要求被告刘**补偿其房屋装修费，事实上其可以在本案中就此问题向原告严**提起反诉，而且**市人民法院在审理中也向被告覃**作过释明，但其就此问题至今未依法提起反诉，故对此问题只能由被告覃**另行依法解决。其二，被告刘**并非被告覃**之女教育费、抚养费的支付义务主体，被告覃**该项要求应另行依法向案外人李**主张，且与本案无关，至于案外人李勇与被告覃**之妹的借款合同问题，与本案更无关联，应由李勇与被告覃**之妹另行解决。故被告覃**所提上述三项要求，均不能构成其现在占有涉案房屋拒绝腾退的理由，其应在本判决生效后及时向原告严**腾退并返还涉案房屋。

综上，原告严**主张由二被告腾退并返还涉案房屋的诉请符合法律规定，依法应当予以支持。