开发商不具备销售条件而签订的商品房买卖合同确认无效后的处理

文/傅栋梁律师 

一、《合同法》（1999年10月1日起生效）关于合同无效及法律责任之规定

《合同法》第52条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《合同法》第56-59条对合同无效后的效力、处理进一步做出了规定，即：

第一，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第二，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

第三，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，能返则返，不能返的折价补偿。

第四，合同无效或者被撤销后，造成合同当事人一方损失的，过错方赔偿；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第五，如因当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益致使合同无效的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

二、《民法总则》（2017年10月1日起生效）关于民事法律行为无效后的处理规定

《民法总则》第157条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[２００３]７号）（以下简称《商品房买卖合同纠纷解释》）关于商品房买卖合同无效的规定

《商品房买卖合同纠纷解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《商品房买卖合同纠纷解释》第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

综上所述，买受人明知未出卖人未取得预售许可仍与签订房屋买卖合同的，如有证据证明出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；否则，应依据法律规定按各方过错程度处理合同无效后一方损失担当问题。

而在司法实践中，关于“出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”的认定，存在多样性及其复杂性，其往往与购买者能力、购房者购买目的、动机、认知水平、项目销售背景、获利程度等有着一定的联系，而这些均有可能作为法官结合公平、诚实信用等基本原则予以自由心证裁量并认定各方过错程度的相关依据。因此，也各地法院在司法实践中相关判决也不尽相同，尤其是利息利率的认定甚至是出卖人是否赔偿购房者的利息损失方面。另，上述合同无效诉讼常见于是买受人提出确认合同无效的，当然，随着房价市场波动行情及利益驱使，开发商在考量计算当前商品房买卖合同无效成本（包括民事责任及行政处罚责任）后主动提出合同无效的情形也屡见不鲜，这也更加体现出我们应该加强对无效商品房预售合同认知程度及对签订房屋买卖合同的条款审视防范的重要性。

（傅栋梁律师，18603273808）