来源：山东高法
鲁法案例[2021]60
案件摘要
房产开发企业向房屋买受人交付未经验收合格的房屋，买受人接收的，房屋买受人对之后可能产生的质量责任及使用风险可能处于不利的法律地位，但不能据此否定其在法院查封之前已实际占有案涉房屋的事实。
基本案情
2015年11月，王某从某房地产开发公司处全款购买一处商品房（以下简称案涉房产）。之后，案涉房产所属项目尚未登记在房地产开发公司名下、未办理竣工验收手续，开发公司即向王某交付了房屋，王某对房屋进行了简单装修。2016年6月，某建筑公司与房地产开发公司建设工程施工合同纠纷一案经法院判决后立案执行，执行法院查封了房地产开发公司名下包括案涉房产在内的二十处房产，王某向执行法院提出案外人执行异议，请求中止对案涉房产的执行。异议审查过程中，申请执行人某建筑公司对王某占有案涉房产的事实提出异议，称竣工验收合格是商品房交付使用的前提条件，案涉房屋未经验收合格即交付，属违法交付，王某基于违法交付的占有，不是合法占有，请求法院驳回王某的异议请求。
裁判要点
法院经审查认为，王某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房产现尚未办理初始登记，对此类房产提出案外人异议的，应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”进行审查。本案中，根据对王某所提交证据形式上的审查，王某已交清全部购房款；王某作为房屋买受人，在购买的商品房没有办理竣工验收合格手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险可能处于不利的法律地位，但不能据此否定某房产开发公司向王某交付了房屋钥匙并已实际占有案涉房产的事实；案涉房产未办理过户登记系房屋未达到竣工验收合格条件，非王某自身原因所致。综上，王某对案涉房产所提异议情形，符合上述法律规定，应中止对案涉房产的执行。
法官说法
对于买受人现实占有未经竣工验收的房屋能否构成合法占有，该问题存在争议。一种观点认为，占有和合法占有是两个不同的概念，只有合法占有方可达到排除执行的效果，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》规定，房屋只有经过竣工验收合格方能交付使用，出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，买受人基于违法交付占有房屋，不是合法占有。另一种观点认为，合法占有是基于真实合法有效的房屋买卖合同对房屋的占有，而竣工验收合格才能交付使用是基于房屋安全的考虑，是对房产开发企业交付房屋条件的要求，以此评判买受人的占有是否合法，并不合理，在非因买受人原因而出卖人迟迟未办理竣工验收的情况下，买受人根据真实合法有效的买卖合同对房屋的占有就是合法占有。
本裁判更倾向于第二种观点。不动产买受人尤其是房屋消费者物权期待权需予以保护，具体在执行程序中，需维护不动产买受人或房屋消费者生存权这一更高价值的权益，这符合了生存权益至上的原则。房产开发企业验收合格并交付房屋，是买受人基于双方签订的合同享有的权利，此种权利应该得到法律保护，虽然房产开发企业违规交付房屋，买受人可能会面临因房屋质量瑕疵、使用风险、开发公司其他违约情形引发的法律风险，与保护以上权利相比，其享有的对案涉房屋的物权期待权更应优先得到保护。
部分杨律师整理内容：（需要可以加作者v私信索取）
一、房屋买卖中，恶意磋商会产生违约责任吗?
二、房屋买卖中，找中介需要注意什么？来听听防坑绝招
三、善意第三人能否在查封生效但未完成公示前申请房屋过户？
四、房屋买卖如何预防法律风险？另附，法院颁布的十大典型案例
15条基础建议
一）、房屋买卖防范之一，如何处理面积差异？
二）、房屋买卖防范之二，如何处理过户税费？
三）、房屋买卖防范之三，如何处理“逾期过户”？
四）、房屋买卖防范之四，如何看待定金？
五）、房屋买卖防范之五，如何处理“交房”？
六）、房屋买卖防范之六，如何处理购房过程中的“违约”？
七）、房屋买卖防范之七，如何通知解除合同？
八）、房屋买卖防范之八，如何判断“性质特殊”的购房合同？
九）、房屋买卖防范之九，如何预防、处理无权处分与善意取得？
十）、房屋买卖防范之十，如何破解对方“无权代理”导致合同无效？
十一）、房屋买卖防范之十一，如何预防处理房屋买卖合同违约赔偿？
十二）、房屋买卖防范之十二，阴阳合同真的没有法律风险？
十三）、房屋买卖防范之十三，艺高人胆大如何防范特殊风险？
二手房买卖合同纠纷十个典型案例
1慎选抵押房
2防范抵债房
3巧签共有房
4看清多户房
5验明学区房
6慎选央产房
7警惕代理房
8慎选在租房
9了解拍卖房
10应对涨价房
五、购房合同关键条款约定不明，到开庭仍然无法获得一致，会有什么后果？附防坑小妙招
七、夫妻售房，一方以不知情为由请求确认合同无效，最后怎么样了？（附：解决小方法）
八、买下房子却发现被查封了，怎么办？附4个解决大招及预防大招
九、出售房屋中曾有人病逝，是否属于“凶宅”解除买卖合同情况？
十、在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利
十一、房屋在被查封后开始在转让的，买受人能够取得房屋吗？（附防坑提醒）
十二、房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力
十三、购买的房屋被查封执行，如何拿回属于自己的房屋？
十四、购买动迁房的风险及应对
十五、一房二卖均未过户，先取得占有者优于预售备案登记者！
十六、最高院：购买夫妻一方擅自出售共有房屋，符合哪些条件也是有效的，不能被要回的？
十七、太可惜！为买房而“假结婚” 结果赔了40万
十八、房屋买卖纠纷中，贷款逾期的违约责任如何认定及处理？（上海一中院）
十九、大学生把550万元的房子320万元卖了，父母崩溃！能反悔不？法院这样判
二十、非情愿签署放弃延期交房违约金协议，还能主张违约金吗？
二十一、学区房承诺落空是否构成违约？
二十二、以房屋买卖为名套取银行贷款,买卖合同是否有效?(附典型案例)
二十三、房价上涨开发商起诉购房协议无效，法院：恶意诉讼，驳回！（判决全文）
二十四、有争议!借名买房关系究竟能否对抗法院的强制执行?
二十五、典型判例:购房意向书也可被法院认定为房屋买卖合同。(文件名称与实质内容的关系)
二十六、学区房内存在第三人户口无法迁出,卖方是否承担违约责任?
二十七、最高法公报案例:买房虽已取得产权并不必然能得到房子
二十八、最高院：在已获预售许可的情况下购房人请求涂销所购房屋上的抵押权的，人民法院应予以支持。
二十九、房屋层高不足，开发商应担责吗？
三十一、购买商品房必需掌握的注意点，你了解了吗
房屋买卖签合同，记住这30个要点才不吃亏！
三十二、网签遇上限购政策，如何确定购房资格时点？
三十三、房屋买卖合同未网签，也可要求强制过户，99.99%的当事人居然不知道。
三十三、被骗买了没有小产证的工业地“住宅”，解除合同外还能获赔多少？
三十四、买了学区房办理入学后，可否以对方违反网签解除合同？
三十五、“交钥匙”能否认定为商品房买卖中的交付？（附5个交房案例及法律依据）
1.房屋交付前发现质量瑕疵视为房屋未具备交付条件，开发商因此逾期交付的应承担违约责任——周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
2.房屋已依约交付但部分配套未能正常使用的，不属于未完成交付——张照华诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
3.开发商未控制好施工期限导致逾期交付的，不属于双方在合同约定的交付时间应当顺延的情形，应承担违约责任
4.当事人约定因不可抗力或政策调整导致逾期交付房屋可免责的，应按合同约定免责
5.全装修房因不满足约定条件，验收不合格，买受人拒收房屋致出卖人逾期交房的，出卖人应承担违约责任
法律依据
三十六、商品房交付时存在面积差异如何处理？（含典型案例、最高院意见、法律规范）
三十七、商品房交付时存在面积差异如何处理？
一、典型案例裁判规则
1.双方当事人就房屋面积误差处理存在约定的，应以该约定作为追究违约责任的依据
2.购房人已转卖房屋的，不影响其向开发商追究房屋面积误差的损失赔偿责任
3.房屋买受人主张房屋面积短少请求法院进行鉴定，出卖人无正当理由拒不提供平面图的法院可以推定买受人的主张成立
4.得房率“缩水”超过合理范围，开发商应承担违约责任
二、最高院观点
一、所交付商品房面积的确认
二、法院处理商品房面积差异的处理原则
三、相关法律
三十八、到手的房子与样板房不一样应该怎么办？看完你就知道了！
一、签订的购房合同未对商品房和样板房是否一致作出说明的。
二、签订的购房合同对商品房和样品房是否一致作出说明的。
开发商承担的违约方式有三种：
三十九、为何我购买的动迁房，在未满“三年”的情况下，已经可以被偷偷的过户给他人了？
一、法律支持购房者要求过户（实际履行合同）的条件是什么？
二、政策何时允许动迁房办理过户？
附：孙某与沈某房屋买卖合同纠纷 （2017）沪02民终5015号
四十、最高院、北上广高院对限购限贷导致商品房买卖合同纠纷的处理意见
四十一、遇上限购与房屋代持，法院怎么处理？（7个规则及典型案例）
01 . 限购导致给付不能，且不可归责于当事人，应解约
02 . 借名购房诉请过户，还需证明具备过户的现实条件
03 . 买受人所购非“满五唯一”房，因重大误解而撤销
04 . 限购对象转为适格主体，房屋买卖合同应继续履行
05 . 借名购房权属争议，房产证并非认定权属惟一依据
06 . 借名购房合同内部约定，不足以对抗物权登记效力
07 . 为落户而借名购房，是否实际出资人身份认定规则
四十二、房产证是你的，但并不代表房子是你！--最高院公报案例告诉你二手房买卖的风险
四十三、北京借名买房指导意见
一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力
二、预约合同的效力和履行
三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力
四、房屋买卖中阳合同的效力
五、购房指标转让合同的效力
六、无权处分合同的效力和履行
七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担
八、冒名签订房屋买卖合同的效力
九、连环买卖中的合同效力
十、借名买房的认定和处理
十一、请求合同继续履行的处理
十二、商品房不符合交付条件的处理
十三、买受人拒绝接收商品房的处理
十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定
十五、对待给付义务的同时履行
十六、一房数卖中买受人的权利顺位
十七、第三人过户登记请求权的行使
十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行
十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用
二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理
二十一、逾期办证违约金过高的判断标准
二十二、违约金分别主张与分段主张的调整
二十三、违约金诉讼时效的认定
二十四、民间借贷与代理售房的处理
二十五、民间借贷与以房抵债的处理
二十六、以房抵债与调解
二十七、适用范围
四十四、二手房交易中，卖方（上家）违约，买方（下家）可以主张的赔偿责任有哪些？
法律依据
裁判规则
1.二手房交易中，恶意违约方应当赔偿房屋差价损失
2.“一房二卖”的差价损失应赔偿买房人
3.房屋买卖合同中守约方有权在违约方根本违约致合同目的不能实现时，请求解除合同并要求违约方承担赔偿责任
4.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任
四十五、开发商格式条款玄机暗藏 ，预知风险迟延交房，是否仍然需要承担责任？
二审法院：签约时隐瞒的风险事项，不适用免责条款
四十六、“限贷令”和“限购令”导致合同无法继续履行，定金、首付款能不能全额退？（各地司法意见汇总）
一、北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要
二、上海法院的意见
2、上海市第一中级人民法院民二庭的意见
三、广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》
四、最高院印发的全国民事审判工作会议纪要
四十七、学区房买卖纠纷中，买受人可对“学位”申请行为保全！
四十八、解除类住宅（商住宅）买卖合同该找谁索要赔偿？
四十九、 房屋质量问题造成购房人的实际损失应如何计算？
一）、最高法院公报案例
二）、相关案例
1.因出卖人所售房屋存在倾斜的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参照房屋租金标准，综合多方面因素计算购房人的实际损失
2.因出卖人所售房屋存在渗水的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以结合房屋所在位置、装修情况及大小，以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失
3.因房屋存在渗透水质量问题影响了购房人对房屋的使用，人民法院可以以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失
4.因出卖人所售精装修房屋存在装修质量问题，造成购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参考讼争房的地段及市场行情酌情确定租金标准计算购房人的房租损失
三）、权威观点
1.房屋买卖合同纠纷中出卖人的瑕疵担保义务
2.违约损害赔偿的赔偿范围
四）、法律依据
五十、逾期交房与逾期办证的违约责任可以分别主张
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