动迁房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。动迁房通产需要满足政府规定的“三年”（本文针对上海，上海市的政策为三年内不得交易，其他地区政策不同）才可以进行交易，在这不能交易过户的三年中，有诸多的不安定因素，揪着购房者的心。

购买了动迁房，在未满“三年”的情况下，已经可以被偷偷的过户给他人了。这究竟怎么回事呢？以下将从法律与政策两个角度进行说明：

一、法律支持购房者要求过户（实际履行合同）的条件是什么？

《中华人民共和国合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。通常动迁房买卖有房管局的样板合同作为正式合同，对于合同效力一般是有保障的。法律对于房屋过户的限制比较少，只有两点，一个是合同另有约定，另一个是当地政策。这里需要说明一下，当事人的约定会转化为当事人之间的法律，所以房屋过户条件的法律条件就是双方之间的合同对于过户的约定。

本代理过一个案件，双方先后签订了三份购房合同（居间协议，网签协议，补充协议），约定了4个不同的过户时间。第一份居间协议同时约定了16年12月31日与17年2月31日，网签协议约定了16年的补充协议，后来又签署了一份补充协议，约定了过户时间为“满足过户条件之日后六个月内过户”。对于此类情况，一般是以最后签订的合同为准，属于双方根据合同约定变更合同，属于《中华人民共和国合同法》第77条规定的，当事人协商一致，可以变更合同。网签合同备案只是一个行政备案，不对合同效力产生影响。“满足过户条件之日后六个月内过户”中“过户条件”属于政策规定，下文详述，于此不赘。对于过户的条件约定复杂或者多次不同的约定可以说是过户中最大的法律限制。

二、政策何时允许动迁房办理过户？

《上海市住房保障房屋管理局关于规范动迁安置房房地产交易登记有关问题通知》（沪房管规范权[2011]12号）第二项规定，关于“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押”规定中“3年”的时限，按照《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》（沪房管市〔2010〕375号）第一、二条的规定进行认定。

《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》（沪房管市〔2010〕375号）第二项规定，未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证（大产证）、拆迁补偿安置协议。
对于动迁房，根据以上规定满三年后才能转让或抵押，但规定所述三年可以是业主的小产证取得满3年，也可以是动迁协议签订后满3年且开发商取得大产证满3年，两者之间满足任意一条即具备转让条件。

在小产证上都会写有三年内不得抵押、转让的字样，许多购房者会误以为是小产证办理满3年。这是一个很大的误区，通常清下，先签订动迁协议，然后房屋办理大产证，业主办理小产证。在办理大、小产证还有几个月甚至几年的时间差，偷偷过户就是这个时间段出的。

附：孙某与沈某房屋买卖合同纠纷（2017）沪02民终5015号

案情简介：

沈某、孙某双方就系争房屋签订的《居间协议》、《房地产买卖合同》，一审时已符合办理过户条件，但未办出小产证，房屋产权系孙某和其父母共同共有，其父母不同意出售房屋。后孙某把案外人名字登记在涉诉房屋中。二审中，房屋满足过户条件。

裁判文书精选：

二审阶段：

沈某与孙某就系争房屋签订的《居间协议》、《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当遵照履行。《房地产买卖合同》签订后，孙某未积极办理系争房屋的房地产权证，在沈某书面催告及提起诉讼后辩称系争房屋系其与父母共有，其父母不同意出售系争房屋，其不构成违约。但在办理系争房屋的产权证时，孙某又将产权人登记为案外人卢某某、孙某某，造成其非系争房屋产权人的事实。以上情形均说明孙某以自己的行为表明了不愿意继续履行合同的态度。故依照相关法律规定，孙某构成根本违约，沈某诉请解除与孙某签订的《房地产买卖合同》符合法律规定。孙某上诉认为系在中介与沈某联合欺骗下签订系争《房地产买卖合同》缺乏依据，本院不予采信。孙某将系争房屋的产权人登记为其父母，造成其无权处分系争房屋，违反了其与沈某的约定，也违背了其承诺，其据此主张系争合同无效也依据不足，本院不予支持。系争房屋为动迁房，根据相关规定三年后才能转让或抵押，但该规定所述三年可以是业主的小产证取得满3年，也可以是动迁协议签订后满3年且开发商取得大产证满3年，两者之间满足任意一条即具备转让条件。本案中虽系争房屋的小产证于2017年5月25日方始取得，但动迁协议的签订时间以及开发商取得大产证的时间均在三年以前，故系争房屋已经具备转让交易条件。综上所述，孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

部分杨律师整理内容：（需要可以加作者v私信索取）

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三）、房屋买卖防范之三，如何处理“逾期过户”？

四）、房屋买卖防范之四，如何看待定金？

五）、房屋买卖防范之五，如何处理“交房”？

六）、房屋买卖防范之六，如何处理购房过程中的“违约”？

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二十九、房屋层高不足，开发商应担责吗？

三十一、购买商品房必需掌握的注意点，你了解了吗

房屋买卖签合同，记住这30个要点才不吃亏！

三十二、网签遇上限购政策，如何确定购房资格时点？

三十三、房屋买卖合同未网签，也可要求强制过户，99.99%的当事人居然不知道。

三十三、被骗买了没有小产证的工业地“住宅”，解除合同外还能获赔多少？

三十四、买了学区房办理入学后，可否以对方违反网签解除合同？

三十五、“交钥匙”能否认定为商品房买卖中的交付？（附5个交房案例及法律依据）

1.房屋交付前发现质量瑕疵视为房屋未具备交付条件，开发商因此逾期交付的应承担违约责任——周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

2.房屋已依约交付但部分配套未能正常使用的，不属于未完成交付——张照华诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

3.开发商未控制好施工期限导致逾期交付的，不属于双方在合同约定的交付时间应当顺延的情形，应承担违约责任

4.当事人约定因不可抗力或政策调整导致逾期交付房屋可免责的，应按合同约定免责

5.全装修房因不满足约定条件，验收不合格，买受人拒收房屋致出卖人逾期交房的，出卖人应承担违约责任

法律依据

三十六、商品房交付时存在面积差异如何处理？（含典型案例、最高院意见、法律规范）

三十七、商品房交付时存在面积差异如何处理？

一、典型案例裁判规则

1.双方当事人就房屋面积误差处理存在约定的，应以该约定作为追究违约责任的依据

2.购房人已转卖房屋的，不影响其向开发商追究房屋面积误差的损失赔偿责任

3.房屋买受人主张房屋面积短少请求法院进行鉴定，出卖人无正当理由拒不提供平面图的法院可以推定买受人的主张成立

4.得房率“缩水”超过合理范围，开发商应承担违约责任

二、最高院观点

一、所交付商品房面积的确认

二、法院处理商品房面积差异的处理原则

三、相关法律

三十八、到手的房子与样板房不一样应该怎么办？看完你就知道了！