【裁判要旨】人民法院在查封争议商品房前，该商品房所属建设工程虽未竣工验收，但已实际交付。该工程所在小区的物业公司与购房人办理了商品房交接手续，建立了物业服务关系，购房人对该房屋实际占有使用，原审判决据此认定购房人在人民法院查封前已合法占有房屋并无不当，对方当事人关于购房人违法占有使用的申请再审理由亦不成立。
案例索引：（2020）最高法民申5586号
律师提醒：
1、遇上此类事件，一定不要慌乱，选择拿房的，一定要把这条路走到底；
2、对于遇上开发商不靠谱，在拿房还是退款的购房者，可以参考《麻烦解决攻略之 买期房，开发商不按时过户，我该何去何从》；
3、合法拿房的最主要的法律依据：
《最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知法〔2019〕》，俗称《九民纪要》
125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
中华人民共和国最高人民法院
（2020）最高法民申5586号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：宁夏庆华小额贷款有限公司
被申请人（一审原告、二审上诉人）：黄思江，男，1970年5月16日出生
原审第三人：宁夏银德房地产开发有限公司
再审申请人宁夏庆华小额贷款有限公司（以下简称庆华小贷公司）因与被申请人黄思江、第三人宁夏银德房地产开发有限公司（以下简称银德公司）案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁民终268号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
庆华小贷公司申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第六项规定申请再审。1.黄思江在诉讼中提交《物业管理服务协议》和《安全责任书》系2017年5月与中卫市祥辉物业管理有限公司签订，但不存在中卫市祥辉物业管理有限公司，只有与其名称相近的中卫市祥辉物业服务有限公司，且该公司成立于2018年11月14日，2017年5月签订协议时该公司没有成立，黄思江提交的证据系伪造。2.案涉工程在执行案件立案后仍未竣工验收，属于在建工程，原判决以未交工的在建工程支持黄思江的合法占有违反法律规定。
黄思江提交书面意见称，中卫市祥辉物业服务有限公司曾以“中卫市祥辉物业管理有限公司”名称申请设立登记，未获批准，其名称的变化不应影响实体责任的承担。案涉工程已实际交付使用，黄思江2017年5月15日占有使用案涉房屋合法有效。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回庆华小贷公司的再审申请。
本院认为，本案应审查的主要问题为：黄思江对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
庆华小贷公司申请再审称，不存在“中卫市祥辉物业管理有限公司”，案涉证据系伪造。经审查，中卫市祥辉物业服务有限公司认可其在设立前以“中卫市祥辉物业管理有限公司”名义与黄思江签署物业管理服务协议并实际履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条第一款“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，中卫市祥辉物业服务有限公司的认可行为系对公司设立前法律行为效力的追认。故相关证据真实、客观，庆华小贷公司该项申请再审理由不成立。此外，案涉工程在人民法院查封前虽未竣工验收，但已实际交付。2017年5月15日，中卫市祥辉物业服务有限公司与黄思江办理交接手续，建立物业服务关系，对案涉房屋实际占有使用，原判决据此认定黄思江在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并无不当，庆华小贷公司关于黄思江违法占有使用的申请再审理由亦不成立。
综上，庆华小贷公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回夏庆华小额贷款有限公司的再审申请。
作者简介：
杨钦仁律师，于华东政法大学，上海君澜律师事务所律师。主要从事合同纠纷领域，其中尤为擅长房产纠纷、经济合同纠纷以及涉外合同纠纷。十余年法律经验，在工作之余归纳总结法律实用知识，把现实复杂案例化成简单问答，帮助简单、轻松了解现实法院处理结果。
作者对转载、分享的内容、陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完善性提供任何明示或暗示的保证，仅供读者参考，并请承担全部责任。
