解除类住宅（商住宅）买卖合同该找谁索要赔偿？

最近各大城市同一时间出台了整治商住的政策，上海被称为是新建类住宅的整治力度最大，比如拆除室内违章建筑：独立的卫生间、厨房、夹层等商用房不应该有的生活设施。可以说是仅此于北京严格的。

对于该政策，出现了部分撒泼打滚的群众，妄图推翻该决议。2017年上半年，几大城市连动，几乎在同一时间在发表了相关政策，严厉禁止商改住，严厉禁止变更土地用途，这表明了政府对待该事的态度。事实上，类住宅也就是商住房的第一个字“商”已经点出了该房屋的性质——商业投资，类似比特币，股票，期货等。在民主的国外，如果居住在商业用房里还被人举报，是可以判刑的，这是法律的权威性。

商住房本身就是一颗不定时炸弹，只是这个时候爆炸了，有人说，这事政府有责任，但是该责任主要还是由投资商住房的人承担。就好比在公共场所吸烟，有时管得不怎么严，没罚款现在罚款了，就以以前有其他人也吸烟却没有罚这事为由拒绝罚款，与理无具。类似的交通违章了，和交警辩论以前规定如此却没有处罚，现在却要罚款了，政府不守信，其中诡辩大家都明白。许多投资者心里还是清楚的吧，尤其是那些号称为过丈母娘那关才买商住房的人，无论是广场舞大妈还是丈母娘对待商住和居住房的态度也是天差地别的。既然选择冒险，除了可能巨大的收益外，那么也得承担失败的风险。本文不是为政府推脱责任的，主要是为购房者如何合理合法维护自己权益的。那购房者怎样维护自己权益呢？

出路很明确只有一条，找开发商处理，因为前面分析的很清楚，找政府索赔没有道理，因为此路不通。

于此，分享一个上海一中院商住房赔偿的案例，可以管中窥豹上海法院方面对于商住房的态度。（嫌案例长的朋友可以直接看对第四部分，总结与评价）

一、案情介绍：

20xx年11月30日，季某（乙方）与上海威氏某公司（甲方，以下简称威氏公司）签订《购房合同》，约定季某向威氏公司购买座落于上海市松江区某路39号某小区二期某号楼508号房屋，房屋面积为44.71平方米，总房款为（人民币，下同）105,069元。合同第三条约定：“付款方式及期限：付款方式：一次性。20xx年11月17日付定金5,000元，20xx年11月30日前付房款100,069元。”合同第五条第2项约定：“交房约定时间为20xx年11月30日。”合同第六条约定：“甲方出售的该房屋仅做住宅使用，……”合同对系争房屋所涉小产证的办理未予约定。该合同也非政府行政管理部门监制的制式版本。至20xx年11月30日，季某向威氏公司交付房款共计105,069元。审庭审中，季某只提供了20xx年11月30日交付房款100,069元的收据。

关于威氏公司的实际交房时间，季某陈述是在合同约定的最后交房期限后半年左右交房的，而威氏公司陈述是按合同约定的期限交付房屋。

20xx年12月8日，季某在一份威氏公司的《关于售出连租房返租金的请示报告》上签名确认收到现金455元。该报告载明：“公司所属房产：某2期某号508室于20xx年11月22日售出。购买人季某，房款已于20xx年11月30日付清。该房屋属连租房，即在该房屋未出售前公司已租赁给上海同泰电子科技有限公司（以下简称同泰公司），租金为440元/月，现已付租金日期为20xx年8月1日至2008年1月31日。按合同规定，公司应返还给该房屋购买方继房款付清至次日起扣除1个月后至承租方付款期内的租金，即公司应返还租金期为（20xx年12月30日至2008年1月31日），应返还租金455元整[（440元÷30）×1天+1个月]。特此申请。望批准。招商部（落款）。”

上述房屋与其他房屋均登记在威氏公司名下的一本产证上。上述房屋所涉土地用途为工业用地。威氏公司不具有房地产开发经营资质，且至今尚未取得系争房屋预售许可证。

季某诉称，20xx年11月30日双方签订《购房合同》，其以105,069元向威氏公司购买系争房屋，威氏公司许诺可以办理独立的产权证。合同订立后，其支付了房款，并一直向威氏公司要求办理独立的房屋产权证，但威氏公司予以搪塞，至今未能办理。后经调查得知，威氏公司无商品房开发及销售资质，上述房屋无法办出单套的独立产权证。基于此，双方之间的合同系无效合同。威氏公司理应返还房款、赔偿资金占用期间的利息，同时，因资金占用期间房价大幅上涨，故威氏公司还应补偿季某因资金被占用无法购买其他房屋的损失。据此要求：1、确认双方之间的《购房合同》无效；2、威氏公司返还其购房款105,069元；3、威氏公司赔偿其利息12,608.28元；4、威氏公司补偿其经济损失21,013.80元。审理中季某表示：上述第3项诉讼请求变更为要求支付房款105,069元的利息，具体从20xx年11月30日计算至判决生效之日，按年利率6％计算；上述第4项诉讼请求变更为要求赔偿房屋差价损失52,534.5元，具体计算为105,069元÷5,040元/平方米×（7,560元/平方米－5,040元/平方米）＝52,534.5元。

二、焦点问题

1、季某已付房款的数额；

2、双方《购房合同》是否无效；

3、如果《购房合同》无效，双方的过错大小；

4、如果《购房合同》无效，威氏公司是否应当赔偿房屋差价损失、利息损失，数额为多少；

5、如果《购房合同》无效，季某是否应当赔偿威氏公司房屋使用费，数额是多少。

三、焦点解析

关于争议焦点一：根据20xx年11月30日《购房合同》约定，房款支付方式为20xx年11月17日付定金5,000元，20xx年11月30日前付房款100,069元,以及季某庭审中提供的20xx年11月30日房款100,069元的收据，原审法院认为，按照一般交易习惯，在购买方未付清定金5,000元的前提下，双方再签定《购房合同》、威氏公司收取后续房款100,069元以及向对方交付房屋是违背常理的，而且威氏公司提供的《关于售出连租房返租金的请示报告》也载明了季某的房款已经全部付清，故法院确认季某交付房款的数额为105,069元。

关于争议焦点二：法院认为，首先，《购房合同》载明房屋使用为“住宅”，且从房屋外观及内部设置看，季某购房时也有理由相信该房屋为一般商品房；其次，威氏公司出售房屋时未言明该房屋为工业厂房；最后，威氏公司未取得房地产开发经营资质证书，对于系争房屋亦未取得商品房预售许可证，根据法律规定，本案《购房合同》应属无效合同。

关于争议焦点三：从本案合同无效的原因看，首先作为出售方的威氏公司，其明知自己无房地产开发资质、所出售的房屋无预售许可证的情况下，还向社会公众出售房屋，其应当承担合同无效的主要过错。而季某作为购买方，其也应对合同相对方是否有房地产开发资质、有无预售许可证等重大事项作一些必要了解，现其未尽到谨慎注意的义务，也存在一定过错。两者比较，作为房屋产权人的威氏公司过错大于季某，威氏公司与季某的过错比例酌定为7：3。

关于争议焦点四：季某认为威氏公司占有其房款，导致其无法在其他地方购买房屋，而目前房价已经上涨，如果再另行购房则存在差价损失。对此，法院认为，季某所述的损失实际是机会利益的损失，即季某在和威氏公司签订合同时牺牲了与其他出卖方进行交易的机会，故季某主张的差价损失应予赔偿。根据合同所载，系争房屋作为“住宅”使用，而且从房屋外观及内部布局看也极易使人误认为系商品房，故差价损失的评判应按系争房屋类似地段、类似房屋的商品房标准。根据评估结论、季某购房面积以及双方过错大小，法院确定威氏公司应赔偿季某差价损失36,774.20元[105,069元÷5,040元/平方米×（7,560元/平方米－5,040元/平方米）×70％]。季某同时还主张了利息损失，对此，法院认为，在季某主张差价损失的情况下，已经能够弥补其利息损失，故对其所诉的利息损失，法院不予支持。

关于争议焦点五：法院认为，在合同无效的情况下，季某应当向威氏公司返还房屋并应支付相应的使用费。关于房屋使用费计算的起始时间，原审庭审中威氏公司并未举证证明其何时将房屋交付季某，而季某陈述威氏公司在合同约定的最后交房期限后半年左右交付房屋，故法院认定房屋使用费计算起始时间为2008年6月1日。关于房屋使用费计算的截止日期，原审审理中威氏公司于2010年9月10日明确向季某表示拒绝接收房屋，故法院确认房屋使用费计算的截止日期为2010年9月10日。关于季某主张实际使用费的计算标准，按评估报告确定的每天0.5元每平方米计算并无不当，现根据双方各自的过错比例，原审法院确定季某应当赔偿威氏公司房屋使用费5,579.80元（832天×0.5元/平方米/天×44.71平方米×30％）。

四、总结评价

  第一，站在购房者角度。最近购买商住房时，合同明确可以居住，未办理交付，过户的，现在不能居住的，可以要求解除合同，退房退款。退房依据：《中华人民共和国合同法》　第九十四条　【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

其次，购房者最为关心的，退房能否赔钱，赔偿房屋上涨损失。当然这需要各地法院明确此次政府政策的性质，若该政策属于不可抗力，那么根据规定，买卖双方互不负赔偿责任。然根据法律界通识以及法院前几次国家政策的态度，政策变动不属于不可抗力，该赔偿的还得赔偿。

（历史记录：

1、上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

由于上海高院出台的解答时间较早，还未涉及到限购的问题，仅涉及到限贷的问题，其中上海高院对于限贷的问题，作如下解答：

房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。

2、上海市第一中级人民法院民二庭的意见

上海市第一中级人民法院民二庭发布的《楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》

第一，对涉“限贷令”案件的处理：

明确约定以贷款付款的，如确实纯粹因“限贷令”导致无法取得贷款的。（1）对“一手房”，可适用《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对买受人免责；（2）对“二手房”则区分合同签订的时间及买受人有无具体过错，符合以下要件的，可向当事人释明由其提出请求，判决适当减少合同解除的违约金：一是合同签订在政策发布前；二是买受人纯粹因“限贷令”而无法取得贷款，而不是可归责于买受人的其他原因，比如个人信用记录等；三是最后一项导致受到政策制约的贷款、过户的时间在系争合同（包括定金协议）签订之前；四是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；五是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同。符合上述全部五个要件的，方可调整违约责任，具体调整尺度可以个案掌握，鉴于上海市当前“二手房”买卖合同通常约定的合同解除违约金为合同标的金额的20%，建议一般情况下以一半为宜，但并不免除当事人迟延履行的违约责任，定金合同按照定金罚则处理；对于买受人主观存在过错，如不积极告知贷款情况，未及时提出解除合同，拖延履行合同，后又提出解除合同的，应按照合同违约责任处理。合同签订在政策发布后的，买受人应按照合同承担违约责任。

第二，对涉“限购令”案件的处理：

针对 “一手房”，可免除买受人责任；针对“二手房”，符合以下要件的，可以免除买受人导致合同解除的违约责任，但出卖人可举证证明其实际损失，由买受人赔偿：一是合同签订的时间在政策发布之前；二是最后一项导致受到政策制约的过户的时间在系争合同（包括定金合同）签订之前；三是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；四是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同（定金合同按照定金罚则处理）；合同签订在政策出台后的，严格按照合同约定处理，买受人应承担合同解除的违约责任（出卖人明知的情形除外）。）

第二，站在司法实践的角度，是否赔偿，赔偿范围以及赔偿多少肯定得根据个案情况进行确定。在上述案件中，法院判决开发商赔偿购房者一定的房屋上涨损失。开发商在工业土地上建造的商住房，以非标准房屋买卖合同，注明“住宅”的情况下卖给了购房者，法院判决开发商承担70%的损失。同时，购房者也因为没有尽到适当谨慎义务被判决承担30%的责任，承担相应的责任。本案中，购房者没有注意到土地的性质，开发商资质，房屋预售许可证，房屋价格低于市场价等情况需要承担自己那部分损失。

第三，为何这类问题没法有统一处理？这里就涉及到一项基本的法学原理——过失相抵规则。　所谓过失相抵，是指当受害人对于损害的发生或者损害结果的扩大具有过错时，依法减轻或者免除赔偿义务人的损害责任从而公平合理地分配损害的一种制度。我国《民法通则》第131条规定：受害人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。该条款首次提出了我国的过失相抵原则。需要明确的一点是，“过失相抵”只是一种形象的说法，并非是指将受害人和加害人的过失相互抵销，而是指比较受害人与加害人的过失程度大小，从而确定民事责任的范围。各国侵权法普遍将过失相抵原则作为减轻或者免除责任的法定事由，只是在称谓上有所不同。比如，德国民法典将其称之为“共同过错”，而英美法则将其称之为“共同过失”，我国台湾地区的“民法”将其称之为“与有过失”。过失相抵原则的法理基础源自于责任自负原则和公平理念。行为人不能将由于自己故意或者过失而导致的损害转嫁给别人承担。行为人应当对自己的行为负责，如果行为人要为他人的过错而承担责任，明显违背最基本的公平理念。