微问答006

问：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，房屋已交付给第一买受人，未过户；房屋未交付给第二买受人，却已过户。请问谁是无法取得房屋的买受人?是第一买受人还是第二买受人？

我的回复：房屋归第二买受人，房屋产权以房产登记为准。虽然第一买受人先订立了合同，但是房屋过户就表示把房屋的所有权移转给第二买受人。过户的效力优先于合同订立的效力。

问：你好律师，我和老公婚后以买卖过户他父亲房改房，房产证上的名字，老公我女儿，老公要和我离婚房子有我的份额吗老公写欠条给他父亲有根据吗？

我的回复：首先，你未明确房屋登记在谁名下，很难确定房屋产权以及你的份额。根据规定，婚姻关系存续期间购买并取得所有权的房改房，应认定为夫妻共同财产，如果登记方主张为其个人所有，须举证证明该房改房的取得与对方并无任何关系，对方也未因此利益受损，否则应认定为共有为宜。此时，可根据实际情况对出资的一方适当多分;婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，法院不予支持。但购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。最后，他们之间的欠条一般而言是有效的，父亲给于儿子的房产可以是赠与也可以是买卖。

问：公公买房子房款我和老公付一半，我该如何维护自己的利益

我的回复：在房屋产权上登记你的名字注明份额

问：家里有一套动迁的楼中楼套房，邻居在楼上开了个门想把一套变成两套，开门的时候把整个承重梁去掉了，门紧靠我家一堵墙，城建局和质控局看过之后说对我们家有影响变成了危房，邻居不愿意解决，一定要出个门，这种情况若是上诉胜诉几率有多少

我的回复：可以要求起诉恢复原状，因为他侵害了你的房屋产权，可以以相邻关系为由起诉。有相关管理部门出具的文书法院支持率还是很高的。

问：我与房东签订合同，合同期是明年5月开始为期三年。其中合同注明：其中一点，三年内，若经营困难，乙方可转让，但必须通知甲方，但甲方营业执照不再借给下一个租房人使用，同时房租税和相关费用由乙方支付。若甲方违约赔偿乙方三十三万元人民币店租，如果乙方违约赔偿甲方损失三十三万元人民币，收回该营业房，并不退还本年金，如政府部门需要，不可抗力的因素，双方无条件服从这是我与房东签订的合同，但现在我没付订金给房东，若明年房东违约,是否按照合同上签署的赔我三十三万元的违约金

我的回复：首先，没付定金可能合同尚未成立（具体要参见合同，一般情况有约定定金的，该定金为成约定金）其次，合同有约定的按合同处理，所以在一般情况下他应当按照合同约定承担违约责任，除非合同另有约定或者法律另有规定。

问：请问一下卖房时为了快速卖出，与中介签的独家协议具有法律效益吗？

我的回复：有效力的，该协议条款不属于法律规定无效的内容。