微问答004

问：我目前在置换房子，卖房过程中，和买家约定于过户前付48万现金，口头约定于8月13号过户，但买家突然通知我只能付28万，另外20万要等过户后于8月25号再给我，请问这种情况下，我可以以她违约为理由而终止合同吗？由于合同上并未写明具体过户日期，买家是否可以通过不配合过户的方式，达到25号之后过户，从而不违约的目的？

我的回复：首先，双方合同有约定的按照合同的约定处理，没有约定双方可以协商并订立补充协议。其次，不支持解除合同。对方只是要求迟延付款，且迟延期限并没有严重到使合同目的落空，达到可以要求解除合同的地步。最后，口头约定也属于约定，应当遵守。但是在一般情况下，房屋买卖一手交钱一手交货，所以你可以提出同时履行抗辩，，因为对方未按约定付款，在对方未付款的前提下拒绝办理房屋过户手续。（合同法第66条）

问：房产纠纷：当时买房时开发商说一楼赠送小花园，可以通门进出的，现在却说要更改不赠送了。已签购买卖合同，现在开发商也比做出回应，该怎么办

我的回复：首先，有约定按照约定处理，没有约定的协商解决。其次，如果在合同中约定了赠送小花园，但是实际没有赠送可以要求开发商赔偿。最后，对于开发商后作出的承诺，建议双方签订关于补偿的补充书面协议。

问：请教房产交易方面的律师，情况是这样今年2月通过中介网签好了一套住房，双方约定3月前支付首付款后就先给房让我们住，然后明年2月房东满2年在交易过户，现在8月房东要违约了，是不是我可以诉讼，合同上写着违约是总房款的20%，总房款230万

我的回复：建议先协商，协商不成的可以起诉。可以要求他实际履行双方签订的买卖合同（合同法第107条），如果造成你损失的，可以要求他赔偿损失。

问：别人欠我600万，抵押给我6套房子，市值总共1200万（一套900万，一套60万的五套），现在他还不了我钱了，本息共计1000万，走执行阶段的话，现在房子评估是一套1100万，80万的五套，我想咨询的是我可以拍卖他6套房子，还是根据评估值职能拍卖他评估值1000万的房子，假设职能拍卖他那一套估值1100万的房子的话，流拍后实际拍卖所得就不够偿还我本息的了。

我的回复：首先，你对于所有有你抵押权的房屋都有优先受偿权（在这里您都可以主张拍），一套不够可以拍卖其他，但是拍卖房屋的数量以全部偿还你的债权为限。其次，全部抵押房产都拍卖后还剩余未还款，该未还款属于一般债权。你还是可以向他主张债权（还钱），但是你不能再拍卖他其他物品了。最后，如双方没有其他纠纷可以考虑，不走诉讼程序走实现抵押物权程序，这样效率更高，费用更省。

问：你好，我们买的二手房户以过完，但银行还没有给原房东放款，我们已经搬进来住进，现在房东跑来说我们违规了，钱还没有给他付清，房子还是他的，要我们搬出去，请问现在这套房子到底是谁的，我有权住吗？

我的回复：首先，双方有约定的，按照合同约定的处理。 其次，双方没有约定的，你有权居住，房屋过户后，你取得房屋的所有权，你有权居住在自己的房屋内。 最后，银行不放款不影响房屋的所有权的转移（所有权的转移以过户为标志）