有人靠变更房屋产权逃避对你的债务，怎么破？

来源：莒南县人民法院

在执行申请执行人刘某与被执行人程某民间借贷纠纷一案中，刘某以程某与其父程某甲之间存在虚假房产交易为由，向执行法院申请查封已登记于程某甲名下的房屋，后执行法院依该申请查封了该房屋。现程某甲向执行法院提出执行异议，主张其系案涉房屋所有权人，并请求中止对该房屋的执行。

执行法院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”据此规定可知，查封登记于第三人名下的不动产须经该第三人书面确认。本案中，执行法院未经登记权利人程某甲确认即径行查封案涉房屋，违反上述司法解释规定，对于案涉房屋的查封依法应当予以撤销。现该异议裁定已经生效。

关于异议人程某甲在本案中的身份系案外人还是利害关系人，即本案应当适用案外人异议程序（民事诉讼法第二百三十八条）还是（当事人/利害关系人）执行行为异议程序（民事诉讼法第二百三十六条），经合议庭合议，执行法院认为本案应当适用执行行为异议程序进行审查。理由如下：

首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等法律、司法解释规定，人民法院查封不动产以该财产登记于被执行人名下为原则，以查封案外人名下不动产为例外。此处所指例外情形，分别是第三人书面确认属于被执行人财产；被执行人与他人共有财产；被执行人购买的尚未办理过户登记财产；被执行人因继承、判决或者强制执行取得但尚未办理过户登记财产；被执行人未成年子女名下财产（家庭财产）。本案所涉查封并不属于上述例外情形。

其次，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第七条明确“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。”据此通知可知，执行法院查封登记于案外人名下的房屋，须以经法定程序撤销原登记为基础。

再次，异议人程某甲虽然系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，但在案涉房屋权利外观已反映其系所有权人的情况下，程某甲所提异议本质上系对执行法院具体执行行为合法性的否定，故应当认定程某甲在本案中系作为利害关系人提出的执行行为异议（救济途径系向执行法院的上一级人民法院申请执行复议），而非案外人执行异议。

最后，如果将本案认定为案外人执行异议，则相关当事人的救济途径系向执行法院提起（案外人/申请执行人）异议之诉。执行异议之诉作为执行程序派生的一种特殊类型的诉讼，审查内容主要是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利，而对于执行行为的合法性则无从评判。换言之，执行异议之诉以所涉查封、扣押、冻结等执行行为合法且仍在存续状态为前提，如果执行行为本身即欠缺合法性或者已经变更、撤销，则并无执行异议之诉启动或者继续审理的必要。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第十二条第一款对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

第十七条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；

（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；

（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；

（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；

（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。

《中华人民共和国民法典》

第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第二百三十条因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）

第七条人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。

如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。

八、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。