很多房屋登记在老人名下，其子女信誓旦旦的和你说，这房屋好，这房屋实惠。
你也认可这房屋的价值，且确实价格公道（市场上此类房屋的确比产权归属明确的房屋便宜，如果价格差不多一定是您买贵了），可你也担心，老年人年纪大能否完成过户，老人去世后，房屋会不会发生继承纠纷，房屋能否按期过户到自己的名下？
那么，核心风险点就明确了，
其一，房屋得按照合同约定的期限完成过户交房，
其二，房屋发生纠纷，没法过户的，首先得退全部的房款，其次得赔偿我的损失；
其三，房屋任何纠纷与我无关，如没法按时过户交房，就得退钱+赔钱；
案例来源：（2021）沪01民终9954号
杨律师总结，
真正成熟的律师不会给你所谓的合同模板，而是会根据实际交易及诉讼经验给你提供非诉的合同服务。这总结三点，最后一点尤为重要。
其一，合同约定明确房屋过户及交付时间，超期有违约金；违约有惩罚，违约有成本，且违约成本与违约时间挂钩；
其二，违约方承担守约方的全部诉讼成本包括律师费；不足之处，没有约定房屋查封的担保费，有约定的法院基本能支持，法院对于成本要求不仅是概括说明，而是具体列举，有列举的才能被支持，律师费不具体说明，而仅说诉讼成本，法院大概率不会支持；
其三，本案最为核心一点。当房屋产权人与房屋出卖人不一致时，合同约定清楚，因合同以外的人导致房屋无法按时过户的，合同签订方依然承担违约责任。合同明确约定与按照法律规定的“合同相对性”进行主张完全不是一回事。合同中予以明确，其实也是购房者对出售者提供了明确的提示义务。案外人原因导致合同出售者违约的，法律上也承认违约。但予以明确，既事先堵掉合同出售者串通案外人做小动作，又可防止发生争议在法院诉讼前双方争议不断。案件到二审，这合同出售者还在主张违约责任需要房屋产权人承担。
另外，本案最后完成过户交房，如果房屋最后没法交易，退钱和违约责任也需要明确是合同出售者承担。
最后，想说的是，房屋买卖合同也不复杂，只要你抓住几个关键的点，就可以。但如何抓住问题点及抓住哪几点就看你的诉讼经验及功力了。
一审法院认为，
沈ZL上诉（事实与理由）：
1、上诉人因曹某去世的客观原因导致无法过户，并非故意拖延。被上诉人非但无损失，还取得了房屋增值的巨大利益。
2、上诉人同意履行合同，但法院在被上诉人毫无损失且取得巨大利益的情况下，仍判定上诉人应向被上诉人支付违约金和律师费，对上诉人而言显失公平。即使法院判决律师费及违约金，也不应该由上诉人承担，而应该由产权人的继承人承担。
3、上诉人只是曹某的代理人，一审法院判决代理人承担违约责任，明显错误。上诉人生活困难，难以支付违约金和律师费。
被上诉陈L辩称，
不同意上诉人的上诉请求。上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）是2019年12月办理了房屋的产证，至曹某过世有将近两个月的时间，上诉人是可以配合被上诉人办理产证的，但由于上诉人的违约行为一直至今未能办理系争房屋的产证。双方签订的房屋买卖合同明确了违约金以及如果因违约导致产生诉讼需要由违约人承担相关的律师费用，因此上诉人应承担违约责任。上诉人不存在生活困难的问题，因为首先根据调解书，上诉人和她配偶已经获得了三套房屋的所有权，其次针对系争房屋在判决之前被上诉人也向一审法院支付了30万元的房屋尾款。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审法院认为，
本案二审的争议焦点在于上诉人是否应承担律师费和违约金。根据查明的事实，本案系争房屋为动迁安置房，买卖合同系由上诉人作为出卖人与被上诉人签订的，故上诉人受合同约束，应按约履行合同约定的义务。合同中已明确约定如系争房屋登记在上诉人之外的其他所有权人名下而导致影响系争房屋的过户时上诉人应承担的违约责任。后上诉人未按约配合被上诉人办理过户手续，且提出要求增加房价款，故上诉人的行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。上诉人认为其不应承担违约责任，本院不予支持。被上诉人在一审主张的律师费金额以及一审法院根据本案情况酌定的违约金金额均属合理，本院予以认同。上诉人的其余上诉理由，亦缺乏依据，本院均不予采纳。
