案情简介：

奶奶与儿媳，俩孙儿签订买卖房屋合同，将份额的50%进行出售，但买卖合同中房屋交易的重要条款诸如房屋交接、违约责任、户口迁出手续等均未作约定。后，奶奶在儿媳、孙儿未支付税费的情况下完成房屋过户。后一家人仍然居住该房屋内，奶奶虽然主张催讨过房屋份额，但也没证据。过了段时间，奶奶起诉儿媳孙儿索要房款，能否获得支持？

本案主要讲述的是关于“虚假的意思”在实务中如何处理？

案例来源：（2022）沪02民终4187号

一审法院认为，

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案的争议焦点为候奶奶与汤某、秦某1、秦某2之间是否存在真实的房屋买卖意思表示。候奶奶基于双方签署的涉案合同，主张双方之间系房屋买卖合同关系，汤某、秦某1、秦某2则主张该合同名为买卖、实某与。

一审法院认为，本案中，候奶奶与汤某、秦某1、秦某2就系争房屋50％权利份额订立的买卖合同在形式、履行方面均与一般的买卖合同存在差别。第一，双方均确认，进行系争房屋产权变动的目的在于解决秦某1、秦某2的入学资格问题。第二，双方在涉案合同中对房屋交易的重要条款诸如房屋交接、违约责任、户口迁出手续等均未作约定。涉案合同中既未约定出卖人交付房屋的履行期限，对买受人支付对价的履行时间亦只字未提。但考虑到双方的亲属关系，仍应结合履行及双方当事人的陈述，合理确定双方真实意思表示。第三，候奶奶在签署涉案合同后，汤某、秦某1、秦某2分文房款未付的情况下即将系争房屋50％的权利份额转移给汤某、秦某1、秦某2，并由候奶奶支付交易过程中产生的税费，也即汤某、秦某1、秦某2在未支付对价的情况下无偿取得了系争房屋50％的权利份额。候奶奶虽表示进行过房款催讨，但并未提供证据加以证明，期间候奶奶、汤某两个家庭仍共同居住使用系争房屋。根据候奶奶于庭审中的陈述，无论是“出借房屋份额”还是主张房款均未经家庭协商一致，仅系其个人内心所想。因此，一审法院认为，双方之间并不存在真实的房屋买卖意思表示。

相反，汤某、秦某1、秦某2辩称涉案合同名为买卖、实某与的抗辩意见恰能解释涉案合同在签署、履行等方面有违常理之处。另外，从当事人的身份关系来看，候奶奶与汤某原系婆媳关系，与秦某1、秦某2系祖孙关系，且签署涉案合同时二人均系幼儿，候奶奶将其权利份额赠与汤某、秦某1、秦某2，与常理不悖。且结合系争房屋的历史产权变更登记情况，系争房屋在近五年时间内进行过数次权利变动，期间亦签署过买卖合同，可见候奶奶、汤某家庭不乏以买卖的形式完成赠与的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，鉴于涉案合同系表面虚假的房屋买卖合意之下隐藏着候奶奶将系争房屋50％权利份额赠与汤某、秦某1、秦某2的真实意思表示，双方基于系争房屋50％权利份额形成的是赠与关系，且赠与财产已经实际转移给受赠人，赠与合同已经履行完毕。故候奶奶要求汤某、秦某1、秦某2支付房款及利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。

二审法院认为，

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。候奶奶主张其与汤某、秦某1、秦某2之间就系争房屋为买卖合同关系，但结合双方当事人签订涉案合同的背景，合同中关于房屋交接、违约责任、户口迁出等合同重要条款未作约定，合同签订后实际履行情况等，一审法院据此认为双方就涉案房屋名为买卖实某与关系，并无不当。相关理由一审已作充分阐述，本院予以认同。候奶奶上诉仍主张双方之间成立房屋买卖合同关系，依据不足，对其主张本院尚难以采纳。现赠与财产已经实际转移给受赠人，双方赠与合同已经履行完毕。候奶奶要求汤某、秦某1、秦某2支付房款及利息，一审法院对其诉请不予支持，并无不妥。

杨钦仁律师点评，

本案是讲得是“虚假的意思”如何处理？

第一种处理，也就是以发出意思表示一方的说法为准。

第二种处理，也就是也就是按照合理第三人客观标准判断。

法院一审、二审都按第二种处理。其实，第二种也可以说是法官的个人主观判断，但判断能让够多的人达成一致，那就是将一个人的主观，变成众人的客观。

个人看法，法律上只能适用第二种方式处理，因为适用第一种，将会天下大乱。一千个读者有一千个哈姆雷特，对于一句话的理解，不说上千种理解，但有十种不同理解就让普通人无法适应。

名为买卖，实为赠与，在房产交易中，非常常见，尤其是亲属之间，最主要的目的就是节税。直接赠与的税费，在再次处理时会非常高。

但是，很多人，比如案例中奶奶和儿媳，并不懂房产交易，不懂如何节税。案例房屋系家庭唯一住房的，直接赠与依然是免个税。没必要搞那么多花里胡哨的操作，最后争议不断，家里一地鸡毛。

对此，税务部门有专门回复。

1.根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：“《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。”

2.根据《财政部　国家税务总局　建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）规定：“ 四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。”

3.根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）规定：“

三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。