作者：杨钦仁律师（V:yang-qin-ren）

（四）、定金条款表述与适用

二手房买卖合同签订和履行过程中，给付定金一方不履行约定义务的，无权要求对方返还定金；收受定金一方不履行约定义务的，应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但未约定定金性质，当事人主张定金权利的，法院不应支持。

相关法律风险提示

【20】“定金”与“订金”。能发生双倍返还的为“定金”。如约定“订金”，则在一方违约时，不适用定金罚则。故购房合同中对“定金”的表述应明确，字面及解释均应符合法律规定的形式，嗣后的该款收据内容表述亦应明确为购房“定金”，任何表述为“订金”、“小订”、“定钱”、“押金”、“保证金”、“信誉金”、“诚意金”、“意向金”、“代购金”、“违约担保金”的做法，或对该款支付、收取的不一致表述，均有可能导致不适用定金罚则的法律后果。同时亦要避免合同与收据对“定金”表述不一致性。

【21】买方交付定金作为签订房屋买卖合同的担保，应属立约定金。作为立约定金，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力并无关系，其生效是独立的，在主合同之前即成立。买受人交付定金，有必要对定金性质予以明确：履约定金还是立约定金。如系后者，出卖方选择拒绝订立合同时，买受人只能接受双倍返还定金的赔偿。定金收据虽为合同，但无法承载规范的房屋买卖合同所具备的必要条款。故房屋交易达成意向，不仅需要拟定尽可能内容详尽的合同，且应成为交付定金的前提。

【22】定金或订金交付前，一定要确定权属主体、卖方资质，现场看房，到房管部门验证，就主要的交易条款达成意向并能基本确定，一防遇到骗子，二防事后反悔。尤其在面对低价诱惑时更应谨慎耐心，勿图省事，避免先交定金、仓促交易而上当受骗。

相关规范

核心规范，

《中华人民共和国民法典》

第五百八十六条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

定金实务案例，

可以搜索杨钦仁律师的另一文章；《一文说清购房中定金的退与留（以30典型个案例进行实务剖析）》有详细说明定金处理的三种情况。