作者：杨钦仁律师
（三）.逾期过户的法律责任
房屋买卖合同合法有效，未办理物权登记的，不影响合同效力。买方请求卖方履行合同，并协助办理房屋登记过户手续的，应予支持。
【相关法律风险提示】
【13】房屋买卖格式合同尾部通常有“双方约定的补充条款”，对合同条款及附件内容的手写修改或补充，其效力应优先于《合同》的其他约定。合同空白栏尤其有关逾期付款、逾期交房违约金比例的填充应予明确，空白即视为相关违约责任的未予约定，且存在对方当事人事后补充不利于己的条款之风险。
【14】在对方违约而违约责任未约定或约定不明的情况下，如一味坚持自己要求对方承担违约责任，而拒绝继续履行，可能导致被驳回诉讼请求的后果。
【15】“毁约”与“违约”在合同约定中应有明确界定，相应的责任后果是否统一有必要加以澄清，否则，在一方“违约”，有很难认定为根本违约的程度，事后在诉讼中又同意继续履行情况下，很难认定其为“毁约”，相应的“毁约”条款便难以适用。
【16】即便是合同有明确约定“先交全款再办过户”，如过户手续的办理，系因双方递件手续在先，税款交纳在后，因卖方拒绝配合递件，亦会被认为违约，由此导致合同解除的，应承担违约责任。
【17】过户手续迟延办理通常会成为卖方的主要责任，在卖方无证据证明已尽通知义务情况下，买方未履行催告或协助义务通常不会认定构成违约。未及时办理过户，嗣后因政策原因导致过户手续办理成为难题，并不能当然成为卖方主张合同无效的理由。
【18】在合同已对履行义务的先后顺序有明确约定情况下，作为房屋买卖合同的卖方，以怀疑对方的诚信及担心过户后余款难以追回为由，要求“先交全款再办过户”如无合同依据，则构成单方变更合同，可能会承担违约责任。
【19】过户与办证应明确约定。“卖方逾期15天仍未交付房地产时，合同即告解除”，该约定中的“交付房地产”应理解为房屋本身的交付，不涉及房屋产权证书的办理。
相关问题：
一、开发商逾期交房，可以不要和索赔吗？
答：
1、 你可以选择终止交易，这意味着解约，只有满足开对方迟超过合同的宽限期，你才有权选择单方解除，要求解约，退款，赔偿三连。当然，你也可以选择不解除，这不影响你主张延迟交付的赔偿；
2、 如果没有明确交房期限的，可以催告，超90天仍然没有交付的可以
3、 对方延迟在宽限期内的，你只能主张赔偿而无权解除合同。
4、 协商解约不成，只能法院诉讼解决，法院解决才有强制力。
二、对方逾期过户，如何处理？
答：
1、 尽快法院起诉，同时办理保全，防止房屋被再次处分，比如抵押，一房二卖等，对方失踪法院可以缺席判决，胜诉后强制执行，可以自己完成过户；
2、 起诉内容包括，过户，交房交钥匙（如有），赔偿（按约定标准），没有约定或约定不明的，逾期过户违约金按照应按一年期LPR为基础，加计30%~50%计算逾期办证违约金。
3、 逾期交房的，违约金没有约定的，可以按照实际损失进行主张，实际损失计算标准，可以按照同条件房屋租金标准主张，
4、 法院强制过户不需要在合同外多加一分钱；
