律师观点分析
上诉人岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司（以下简称“洞庭大厦”）因与被上诉人李X房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
洞庭大厦上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持洞庭大厦一审全部诉讼请求。事实和理由：1、洞庭大厦收到李X按75%的标准交纳的租管费后自然要出具收据，但出具收据并不能表明对李X仅缴纳75%租管费的认可；缴费通知上注明的缴费金额，已证明洞庭大厦多次按合同约定的金额向李X催缴租管费，即洞庭大厦从未认可李X按75%的标准缴纳租管费；一审判决认定双方对租管费标准的改变达成了合意，系认定事实错误。2、洞庭大厦未降低租管费标准，李X多次故意、恶意逾期缴纳租管费严重违约，已达到租赁合同约定的解除条件；一审法院认定李X逾期交纳租管费非主观故意，与事实不符。
李X辩称：一审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。
洞庭大厦向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年12月30日签订的洞庭大厦第二层东区2130号、2131号商铺租赁合同，李X立即腾空商铺交还房屋；2、判令李X支付2018年第三季度、第四季度、2019年第一季度共拖欠的租金共计7356元；3、判令李X按月租金3333元的标准支付自2019年4月18日起至返还房屋之日止的房屋占用费（两间）；4、判决洞庭大厦不予返还李X交付的履约保证金1万元，用于抵扣其所欠租金、水费、电费、物业管理费及违约金；5、判令李X每笔应付但未付的租金自应付之日起按1%/日的利率支付违约金至实际支付之日止；6、由李X承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：
一、双方无争议的事实：2016年12月30日，洞庭大厦作为甲方与李X作为乙方签订《商铺租赁合同》，由乙方租赁甲方位于岳阳市火车站立交桥东北角洞庭大厦第二层东区XX、2131号商铺，用于经营窗帘，租赁期限为三年，自2017年1月18日起至2020年1月17日止。《商铺租赁合同》约定2130、2131号门面的年总租金、物管费及电梯使用费等均为18856元，一年后每年费用较上一年度递增3%，租金每季度缴纳一次，从第二个季度开始，前一个季度结束前的三十日内支付下一期三个月的租金及物管费用，该商铺第一年每季度租金及物管费为4714元、第二年每季度租金及物管费为4855元、第三年每季度租金及物管费为5000元，且乙方在该合同签订之日应支付两间门面的履约保证金共计10000元。另两份《商铺租赁合同》中对违约责任均约定：……乙方逾期支付租金及其他费用的，应按欠交金额的日1%支付违约金，逾期超过三十日，甲方有权解除合同；……甲方因乙方违反合同义务而单方解除合同的，甲方均不予返还乙方交纳的履约保证金，乙方另应支付甲方六个月标准的合同解除赔偿金……。
合同签订后，李X按照合同约定支付了2130、2131号门面履约保证金共计10000元，并按期缴纳门面租金。
另查明，李X与其合伙人共同租赁了洞庭大厦2128-2133号共计6个门面。洞庭大厦于2018年7月3日、2018年10月8日分别向李X下发《缴费通知》，要求缴纳门面租管费共计22474元；于2019年1月9日向李X下发《缴费通知》，要求缴纳门面租管费23144元。李X按16855元的标准支付了2018年第三季度、2018年第四季度、2019年第一季度的租管费，其中洞庭大厦于2018年11月28日向被告李X出具的《往来结算统一凭据》上写明“2018年第四季度租管费暂收”。
2019年4月，部分商铺租赁户前往洞庭大厦处缴纳门面租管费，洞庭大厦要求租赁户按合同约定足额缴纳物管费，租赁户予以拒绝，双方产生纠纷。李X至今未缴纳2019年第二季度及后期的门面租管费。
二、双方有争议的事实：李X主张租赁户代表于2018年9月3日与洞庭大厦时任负责管理的谭XX、刘XX、潘XX三位副经理进行协商，后确定租金“暂按75%收取，直至合同期满，按2018年的租管费标准缴纳”，其以按该协商确定的内容履行了支付租管费的义务。洞庭大厦认为此次协商未形成书面文件，且未获得公司认可，对协商结果不予认可。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，现洞庭大厦已按合同约定交付了商铺，李X应当依照合同约定履行其交付租金的合同义务。
根据双方签订的《商铺租赁合同》，李X应当支付其租赁的6个门面2018年第三季度租管费22474元、第四季度的租管费22474元、2019年第一季度23144元（比上一年度递增3%），但洞庭大厦在收到李X按16855元的标准缴纳的三个季度租管费时，并未提出异议，且出具了《往来结算统一凭据》，洞庭大厦对李X行为可视为双方已对合同内容的变更达成了一直意见，即对“暂按75%收取，直至合同期满，按2018年的租管费标准缴纳”协商结果的确认，现洞庭大厦以李X未按合同约定交付租金请求解除双方签订的租赁合同的主张，不予支持。洞庭大厦要求李X方支付2018年第三季度、2018年第四季度及2019年第一季度拖欠的租金的主张，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。经核算，李X租赁的2130、2131号两间门面租管费为9710元（4855元×2），其应自2019年4月18日起按2427.5元（9710元×75%÷3）的标准缴纳租管费至合同期满止。
李X在2019年4月向洞庭大厦缴纳租管费时，因双方对缴费数额存在争议，洞庭大厦拒绝收取李X缴纳的75%的租管费，故洞庭大厦逾期缴纳租管费并非主观故意，故洞庭大厦认为李X行为违约，要求不予返还交付的履约保证金及要求李X每笔应付但未付的租金自应付之日起按1%/日的利率支付违约金至实际支付之日止的诉讼请求，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条之规定，一审法院判决：一、由李X按月租金2427.5元的标准支付其租赁的岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司2130、2131号门面的租管费（自2019年4月18日起至合同期满止）；二、驳回岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费117元，由岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司负担。
本院二审期间，诉争双方均未提供新的证据。二审查明的事实与原审一致。
本院认为，二审争议的焦点是诉争双方是否就按75%比例交纳租管费达成了合意。诉争双方对2018年9月3日就租管费进行协商的事实并无争议，洞庭大厦认为该次协商并未形成书面文件且未获得公司认可，因此对李X主张的协商确定按75%的标准交纳租管费不予认可。对此，二审认为，参与2018年9月3日协商的谭XX、刘XX、潘XX系洞庭大厦当时负责管理的三位人员，此次协商虽未形成书面文件，但当李X按75%的标准于协商后第二日即2018年9月5日交纳该年三季度租管费时，洞庭大厦表示接受且出具了《统一结算凭据》（该凭据上未注明“暂收”），参照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条的规定，该情形应当视为诉争双方以实际行动就按75%的标准交纳租管费达成了合意。据此，洞庭大厦的上诉理由与事实不符，二审不予采纳。
综上所述，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费234元，由上诉人岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司负担。
本判决系终审判决。
周旺律师