引言：

预告登记制度起源于早期普鲁士法所规定的异议登记，《德国民法典》基于上述规定构建起包括预告登记。商品房预告登记通俗的来说就是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。而在法律上的预告登记，其实就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。我国商品房预售制度后，为了防止房地产开发企业一房多卖等方式侵害购房人的合法权益，设立了预售房屋的预告登记制度，该制度的出台很大程度上保护了购房人的利益，一房多卖的情形显著减少。

案例简述：

张三购买了某房地产开发企业开发的房屋，约定两年后交房，并签订了《商品房预售合同》，并进行了登记备案，办理了商品房预告登记，后放开商又将该房屋以更高的价格出售给了李四，到了交房并办理房产证的时候，发生争议，张三将李四和房地产开发企业诉至法院，要求确认该房屋属于张三所有，并要求立即为其办理房产证，法院以张三办理了预告登记为由，判决支持张三的诉讼请求。

法律解析：

根据《物权法》及其司法解释的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这里的处分包括转移不动产所有权、设立抵押权等行为，只要未经过预告登记权利人的同意，均不产生效力，也就是说，处分不动产的不产生物权变动的效力，登记被权利人的应该变更至预告登记权利人名下。在《物权法》出台之前，有一些省份已经有了关于预告登记的相关规定，比如《上海市房地产登记条例》（2002）专章规定了预告登记制度，但是不具有普遍适用性，后《物权法》设立预告登记制度，最终预告登记渎职开始在全国广泛适用，以我们现在购买商品房威为例，绝大部分都会在签署《商品房预售合同》以后办理预告登记，该制度极大的限制了房地产开发企业一房多卖的行为。

法律条文：

《中华人民共和国物权法》

第二十条 【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。    

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）

第四条  未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照 物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。