李XX、梅XX债权人代位权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

律师观点分析

再审申请人李XX、梅XX、李XX、戴XX因与被申请人滨州市XX公司（以下简称永昌XX）及原审第三人沾化XX公司（以下简称XX公司）债权人代位权纠纷一案，不服山东省滨州市中级人民法院（2017）鲁16民终592号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李XX、梅XX、李XX、戴XX申请再审称：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。主要理由：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.五份买卖合同书第六条付款方式及期限约定，二审法院认为系剩余房款的支付方式而非支付条件，明显属于对约定事实的错误理解。从“第六条付款方式及期限”的文字表述来看，该条内容分明针对付款方式及期限两项内容进行约定。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议书第7条第（4）项的约定，XX公司为申请人办理完全部产权证并交给申请人后90个工作日内办理房产抵押贷款。XX公司实际上仅办理出四份房产证，没有办理土地使用权证，因此，事实上申请人也是无法办理房屋抵押贷款的。即使根据办理房产证面积的多少相应办理贷款支付剩余房款，申请人的付款也完全达到相应的支付数额。经一、二审认定，申请人已经支付XX公司2530万元房款，因此，XX公司对申请人也并无到期债权可言。2.二审法院认定XX公司已向申请人交付了涉案房屋，仅为XX公司的口头陈述，并没有有效证据予以证明。XX公司所建造的涉案房屋到现在都没有完成水电以及外门等基础设施安装，根本就没有达到交房条件，并且没有通过综合验收，特别是未通过消防验收。XX公司提交的滨州市沾化区不动产登记中心出具的证明，其内容无法证实涉案房屋交付的事实。申请人提交的五份商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议书均载明XX公司应在2013年5月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定向申请人交付房屋，因此，XX公司未向申请人交付房屋已严重违约。XX公司办理出四份房产证的时间均为2014年9月25日，距2013年5月31日XX公司应履行交付房屋的时间推迟长达一年多，申请人针对XX公司的付款请求已具有合同法上规定的先履行抗辩权，有权不予支付剩余房款。3.基于申请人已履行了到期应付房款，XX公司不予继续办理房产证的行为已经违约，因此，申请人无法继续支付剩余房款。4.一、二审法院对涉案商品房买卖合同买受人到底是谁的事实认定不清。申请人在一审中提交的商品房买卖合同补充协议书中体现的涉案商品房买受人系李XX、梅XX、林XX、林X、戴XX等五人，五份商品房买卖合同书中体现的买受人系梅XX、林XX、李XX三人，办理出的四份房产证中体现的产权人系李XX、林XX两人。原审判决四申请人同时承担责任明确缺乏事实依据，对于另外两人林XX与林X并未通知其参加诉讼。二、原审判决适用法律错误。1.二审法院未按《合同法》第一百二十五条的规定对“剩余房款办理房产证抵押贷款付清”这一合同约定条款进行正确理解，导致认定申请人剩余房款债务到期，属于适用法律错误。2.二审法院认为应由申请人证明XX公司存在逾期交房义务，违反了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第（二）项的规定，属于举证责任分配不当。3.一审判决没有通知林XX、林X参加诉讼，违反《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第六十条的规定。
本院经审查认为，XX公司在原审中提交了《滨州市建设工程竣工验收备案证》，载明：“经审查，该工程竣工验收备案文件齐全，准予竣工验收备案。竣工验收日期为2014年1月21日。”该证备注中载明：“一、工程竣工验收备案机关在办理完工程竣工验收备案手续后，向建设单位颁发《备案证》。二、房屋产权管理部门应将《备案证》列为办理产权证书的必备条件，若建设部门未取得《备案证》，不得为其办理产权证书。”XX公司还提交了滨州市沾化区不动产登记中心出具的证明，载明涉案房产已具备分割办证条件。由此可以认定，涉案房屋已经竣工验收，并已为申请人办理了部分房屋产权证书。原审判决认定XX公司并不存在逾期交房或怠于协助申请人办理不动产登记的违约行为并无不当。
各申请人提交的商品房买卖合同补充协议书的签订时间为2012年11月15日，涉案商品房买卖合同的签约时间为2013年1月7日和1月14日，应视为涉案商品房买卖合同中约定的“付款方式及期限”系对补充协议书中约定的“付款方式”予以变更，具体的付款方式及期限应以涉案商品房买卖合同的约定条款为准。涉案商品房买卖合同第六条明确为付款方式及期限，该条第2项约定，“剩余房款办理房产证抵押贷款付清”，该条款并未确定为办理全部房产证或其他产权证，如前所述，XX公司已将涉案房产验收完毕并交付给各申请人，并为其办理了部分房产证，而各申请人并未用该部分房产证办理抵押贷款，且也未交付剩余房款，故原审法院认定该条款为支付剩余房款的方式且XX公司对各申请人的债权已经到期并无不当。
各申请人在二审提交的上诉状中对一审判决认定XX公司向各申请人交付了涉案房屋及各申请人为涉案房屋的买受人并未提出异议，应视为其对一审判决认定事实的认可，对此本案再审中不再审查。
综上，申请人李XX、梅XX、李XX、戴XX的再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回李XX、梅XX、李XX、戴XX的再审申请。