案件分类：租赁合同纠纷

委托时间：2020年8月

案件简介：和房东签订租赁协议，之后因不可抗力原因转租，房东以各种理由不退款定金和剩余租金怎么办？

案件经过： 陈先生和周先生签订《门面租赁合同》，约定某商铺租赁给陈先生约定期间为两年，合同保证金为5000元，合同期满退还保证金，陈先生一次性全部付款两年的全部租金，其中欠款金额，陈先生还和周先生签订了租金欠条。

之后陈先生便开始了开店相关的筹备事宜，但天有不测风云，陈先生在办理营业执照时发现，自己资质未能达到标准，营业执照迟迟办不下来，于是陈先生便放弃开店，并搬离了店铺。而周先生在得知陈先生搬离店铺后，立马就联系了另外一个租客，并和该租客又签订了《门面租赁合同》。

既然店铺已经租给他人了，那是否可以退还保证金和剩余租金？抱着这样的想法，陈先生多次和周先生联系，但是周先生开始一直以没时间答复为由拒绝沟通，后又说根据双方的《门面租赁合同》，陈先生并不是不可抗力原因违约，要没收全部的保证金，并表示如果陈先生不答应那边不退款。

陈先生得知后傻眼了，自己愿意支付自签订协议后到搬离期间的全部租金，况且在自己搬离后，周先生又无缝链接了新的租客，并没有遭受任何损失，为什么还要扣自己的保证金。

抱着这样的疑惑，陈先生开始通过网上查询，了解这件事情的合法性，于是找到了冯晓辉律师团队，希望可以帮助自己解决问题，要回相关的资金。

办案思路：在了解陈先生的诉求后，考虑到案件标的只有5000元，团队律师仍然建议双方以协调为主，但是周先生拒绝沟通，无奈团队律师便开始了适当的施压。团队律师向周先生表明，虽然陈先生违约在先，但是在没有解除合同的情况下，商铺的使用权还是归陈先生所有，在陈先生没有同意的情况下，周先生就擅自把商铺租赁给第三人，是明显违反合同法及相关司法解释规定的行为，陈先生有权要求周先生支付违约金近万元。

除此之外，团队律师还对周先生进行了相关的普法，此时周先生已经表现出愿意退让的想法。团队律师又开始和陈先生沟通，商量解决方案，陈先生也表明只要周先生愿意退还相关的款项，自己愿意支付自签订协议后到搬离期间的全部租金，周先生同意了，至此两人合同解除，周先生在当天便返还了全部款项，陈先生在收到款项后也是立马申请了撤诉。

办案小结：在签订了合约之后，只要合约没有合法解除，双方均应当妥善履行己方的义务，都不能任意违反合同约定。本案中，陈先生只是搬离了房屋，并不代表其不愿意继续履行双方的租赁合同，即合同尚未解除，陈先生仍享有涉案房屋的使用权。而周先生在未通知陈先生的前提下，擅自将房屋出租并交付给了第三人，侵犯了陈先生的使用权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，陈先生有权要求周先生赔偿损失。

当然，“以和为贵”是我们的优良传统。遇到简单纠纷，能协商处理的仍然还是以协商为主。大部分人只是不了解相关的法律法规，只要进行适当普法后能够得到友好解决，那既能保障双方的合法权益，也节省了时间成本，更节约了司法资源。（我想写如果周先生没有租给别人，但是他也不退还保证金和租金那怎么，但是我也不知道有啥理由）

冯晓辉律师团队法律科普知识小科普：

我国法律明确规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人有权请求解除合同，并要求出租人赔偿损失。