在房价波动起伏较大的背景下，在房地产买卖中出现了不少具有共性的问题，下面笔者就从一则案例中探讨几个问题。

2010年7月7日，A与B公司签订房地产买卖合同，约定B将涉案房产出售给A，总价27万，A应于2010年7月7日前支付房款25万，余款于2011年7月30日前付清；B公司在2011年7月30日前将该房产交付给A，如逾期交房超过30日的而要求A继续履行合同的，合同继续履行，B公司应当自约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止向A支付房款的每日万分之四作为违约金。如A原因导致未能按期交付的，双方同意A付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款，政府部门规定的费用）后方可进行房屋交接。合同签订后，A依约支付了25万房款和专项维修机8000元。2012年11月20日，B通知A交接房屋。2014年3月12日，A支付了余款2万元。

合同履行过程中，B公司原法定代表人C（亦为山水集团时任董事长）及股东B因涉嫌串通投标罪被汉东省公安厅立案侦查。2011年5月，B公司的财务资料、银行账户及包括“山水国际”部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押，后山水国际项目停工。2012年5月7日，汉东省公安厅解除了强制措施。2012年11月19日，B公司通过了其建设的“山水国际”竣工验收备案。

现A起诉B要求支付逾期交房的违约金50000元。庭审中，A诉称其于2011年7月30日至B处交尾款，但因售房部无工作人员无法缴纳尾款。

   从这个案例我们来探讨下几个问题。

一、A是否有要求支付违约金的请求权？B公司是否需要支付延迟交房的违约金？

纵观本案我们来看几个关键的点，首先本案双方签订的房地产买卖合同的效力，本案中双方对于签订合同系真实意思表示，也不存在法定的合同无效要件，因此合同成立且有效。其次，本案中的房地产买卖合同属于典型的双务合同，即互付对待给付义务。在本案中A的义务首先是在2010年7月7日前支付首款25万，该义务已按约定完成，其次就是于2011年7月30日前付清剩余尾款，B的义务则是在A付清房款后交房。而本案关键点就是认定A是否按约履行支付尾款的义务。从合同的约定可以看出，合同义务的履行已经约定了明确的先后顺序，而本案中A从事实上未能按期支付尾款，其现在诉讼中主张违约金的请求权主要是基于不安抗辩权。其主张的理由自称是因B公司的财务资料、银行账户及包括“山水国际”部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押，有可能使B无法按期完成交付房屋，有丧失履行债务能力的可能性。这个说法是否能成立？我们先来了解一下什么是不安抗辩权。

我国《合同法》第六十七条、六十八条规定如下：

第六十七条　【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

第六十八条　【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

　　（一）经营状况严重恶化；

　　（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

　　（三）丧失商业信誉；

　　（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

不安抗辩权存在于先先后履行顺序的双务合同关系中，抗辩权的行使是对抗违约行为的一种救济手段，在双务合同中，首先应当根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务，本案中B公司未能按期交付房屋是事实，但合同中明确约定A应付清所有房款后才进行房屋交接，即A有先履行付款的义务，B才履行交房的义务。同时庭审中，A诉称其于2011年7月30日至B处交尾款，但因售房部无工作人员无法缴纳尾款，但并无证据佐证，况且如其不能直接履行义务，也可以采取其他方式进行付款，如提存。另外A所主张的不安抗辩权不符合行驶条件和履行规范。A发现B当时具有不按期交房的可能性，也未及时与B沟通确认，在未通知B的情况下就自行中止了合同履行，因此B公司无需支付违约金。

二、假设A完全履行了合同义务，双方约定违约金过高或者没有约定违约金的，该如何主张？

关于该问题，从以下几方面来讨论。

第一，违约金过高的举证责任。根据“谁主张，谁举证”的原则，由主张违约金过高的一方承担举证责任，同时也可以对对方瑕疵履行与过错承担承担举证责任，以此来减轻己方违约责任或降低违约金。

第二，违约金绝对数额偏大不应视为违约金过高。在约定违约金计算标准而标准本身并不过高，但违约情节严重如时间长、数量多等，因而计算得出的违约金金额可能较大，不应视为违约金过高而调整。

第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定：

第十六条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

三、假设B不存在被公安厅立案侦查并查封事宜，而是在合同履行中将房屋出售给第三人并办理网签登记的，期间房产涨价的，A该如何主张损失？

损害赔偿是一个在二手商品房买卖纠纷中常见的问题，一般发生在合同履行中的违约产生的赔偿责任与合同被撤销或被宣告无效后产生的缔约过失责任，这一问题在二手商品房买卖交易中的其他问题交织并存，在一房多卖、连环买卖、阴阳合同、无证售房、中介问题、承租人优先购买权等问题中都有可能出现，而因房价波动较大，房屋差价损失成为司法实践中的焦点问题。

在房屋上涨的情况下，如果卖方违约导致合同不能履行或者由于卖房的缔约导致合同无效，均不会使买方不可能再以同样的价格购买到同等地段同等面积的住房。由于房价上涨和由于卖房人违约导致合同解除时的房价与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在的差额，俗称房屋差价，属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约行为造成的实际损失，应当由卖房人进行赔偿。

房屋涨价损失的确定，可参照以下方式：如双方事先有约定的或事后达成一致的，应当遵从意思自治。双方不能协商确定的，原则上可比照最想类似房屋的市场成交价，首先是同幢相同楼层及房型，再次是相同区域内房屋，以此与买卖合同成交价之差确定损失，无法比照的，可通过专业机构评估确定。

四、假设A和B约定A支付首付款5万或定金5万，后续房款以贷款形式支付，A支付首付款或定金。现在的实践中往往出现因出现限贷政策导致合同难以履行的情形，此类问题应如何认定？

笔者认为，上述情况需要进行分类讨论。

（一）限贷政策在认购书签订后颁布的处理方式

首先，房产新政中的限贷政策调整不属于不可抗力，信贷手段只是房屋买卖中常见的融资手段之一，并非唯一。该手段的确实可能造成履约的困难，但并不直接导致合同的无法履行。且信贷政策调整并非直接针对普通民事主体，具有普遍性和常规性的特点，难言不可预见。

其次，限贷政策不属于情势变更，情势变更中需要公权力介入调整的显失公平必须达到相当的严重程度，而房产新政中的限贷政策所带来的交易困难，并未到此种地步。

再次，限贷政策不属于商业风险，在当前国家加大宏观调控力度的背景下，房屋买卖双方有可能预见国家会采取政策调整，但出台的时间和内容难以预料，不能以正常的商业风险来评判。

笔者认为，此种情况可视为“不可归责于双方的事由”的解除合同的情节，在实体上更有利于保护双方的权益。

（二）限贷政策在认购书签订前颁布的处理方式

笔者认为此种情形下，买受人在订立合同时已经知晓政策调整以及因此带来的风险，不能以无法足额获得银行贷款支付房款为由解除合同，应自行承担相应的违约责任。