回顾2016年，“泡沫”“去库存”“房价调控”“限贷”等这几个词毫无疑问让我们印象较为深刻，房价居高不下，今天就来谈谈房地产相关的房地产中介行业。

房地产中介所做的事，用法律术语描述就是“居间”，居间在我国法律是如何规定的？《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

居间人与代理人不同，代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为，要进行独立的意思表示，而居间人并不代委托人进行民事法律行为，仅为委托人报告订约机会或为订约媒介，并不参与委托人与第三人之间的关系。

房地产居间中，居间人经常会为房屋出售人提供一类服务，叫房地产独家代理销售，并与房屋出售人签订该合同。该类合同中往往明确约定禁止房屋出售人自行或或另行委托除该房地产中介外的任何第三方出售该房屋的行为，否则需要向该中介承担违约责任。甚至有些房产中介提供的合同还约定房屋出售人自行或另行委托除该房地产中介外的任何第三方成功出售该房屋的，视为居间成功。

现实生活中，当事人未必能够仔细阅读所签的合同，房地产中介为了牟利也不会详细解释合同中的条款，这样一旦出现了问题，法律上的纠纷便不可避免。

那么这类“独家代理”的条款到底有没有效力？

一般而言，这类合同都是房地产中介单方制作的，属于格式合同。格式合同是当事人一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。类似的还有保险单、机票等。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

相对于房地产中介方，房屋的买受人或出卖人往往缺乏经验，并且处于弱势地位，容易被房地产中介“忽悠”并签下这类合同。更别说让中介解释合同条款并提醒注意了。这种乱象不仅仅是在房地产行业，保险、银行等行业也是层出不穷。

我国《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

因此给类条款大部分都是无效的，并且已有不少判例认定该类条款无效，更不用说还约定房屋出售人自行或另行委托除该房地产中介外的任何第三方成功出售该房屋的视为居间成功了。

这类条款要区别于另一类条款——跳单。跳单是指买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。这类条款并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

回到独家代理条款，如果卖方确实自行或委托他方出售了房屋，房地产中介公司就没有补偿了吗？

《合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

也就是说，如果房地产中介在销售期间曾努力为促成居间而产生的必要费用，是可以要求出卖人承担的，比如房地产中介带客户去看房产生的必要交通费等。但是房地产中介也要做好居间人的本职工作，才能赚取合理的佣金，而不是签了合同就收钱，收了钱就不管事了。