裁判要旨

　　限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，只要双方签订的买卖协议不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应认定为合法有效。占有房屋应当理解为对房屋的管理和支配，如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，才能视为对房屋具有事实上的管理和支配权。案外人出具的证明在性质上同属证人证言，需有其它事实相互印证才具有证明力。

　　当事人在购房前明知自己属于限购政策规制的范围而仍然购买的，应认定无法办理过户系其具有自身原因。

　　关于房屋购买人购买案涉房屋是否用于居住需要的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，旨在保护消费者生存居住权利和基本生活之需。当事人一次性购买多套房屋，显然不符合基本生存的居住需要，远超过正常的生活居住范围，不符合上述规定情形。

　　法院裁判

　　执行案外人邬某斌与新华信托股份有限公司执行异议之诉最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申4797号：最高人民法院认为，本案再审审查围绕的焦点问题为：邬某斌对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所2号楼720室、4号楼……14套房屋是否享有排除强制执行的民事权益。具体分析如下：

　　第一，关于邬某斌是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。……本案中，人民法院的查封时间为2014年6月18日，晚于签订《罗马假日内部购房签约协议》的时间，故应认定邬某斌在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。

　　第二，关于邬某斌是否在人民法院查封前占有案涉房屋的问题。……占有房屋应当理解为对房屋的管理和支配，如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，才能视为对房屋具有事实上的管理和支配权。……。本案中邬某斌并未举示物业出具的接房通知书或交接房手续证明，也未提供缴纳的水电费、物管费等相关收据，故邬某斌主张在人民法院查封前已占有案涉房屋，缺乏客观事实依据，本院不予支持。

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　　第四，关于邬某斌是否因自身原因未办理过户登记的问题。邬某斌同宁波强人置业公司签订的《罗马假日内部购房签约协议》中明确约定“因国家限购，暂不做房管局备案手续。待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续”，应当推定邬某斌在购买案涉房屋时明知可能因南昌市的限购政策原因暂时无法办理登记手续，即使邬某斌主张限购条款为合同格式条款成立，也系其在签订合同时没有尽到合理审查的义务，存在对该条款的忽视，未对案涉房屋的抵押状态和宁波强人置业公司的经营状况进行审查，对于案涉房屋在查封前无法办理过户具有自身原因。

　　第五，关于邬某斌购买案涉房屋是否用于居住需要的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，旨在保护消费者生存居住权利和基本生活之需。本案中，邬某斌一次性购买15套房屋，显然不符合基本生存的居住需要，远超过正常的生活居住范围，不符合上述规定情形。

　　综上所述，驳回邬某斌的再审申请。

　　相关法律规定

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　第二十九条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。