2016的初春天气乍暖还寒，但上海的楼市却如夏日骄阳般炙热，房价如雨后春笋般节节攀高，在高企的房价面前，国人本就缺乏的契约精神更是显得不堪一击，卖家跳价、单方违约强行解除合同的事件层出不穷，其中尤以卖家声称愿意支付违约金或赔偿定金而要求单方解除合同为主。作为一名法律人，今天暂且不论企契约双方应具有基本的诚实守信的契约精神，单从法律层面分析一下，如果二手房买卖双方在签订了《上海市房地产买卖合同》后，买家也按合同的约定及时履行了义务，卖家能否以支付违约金或赔偿定金为前提要求解除合同。
首先，买卖合同双方一方需要单方解除合同的话，需要具备合同约定的或法律规定的具有可以单方解除合同的条件。从合同约定的角度看，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了合同双方可以协商解除或在合同中约定解除合同的规定。但一般来说，在房屋买卖合同中是不会约定某一方有支付违约金或赔偿定金为前提就可以随时解除合同的条款的，如果双方对此进行了约定或定金的性质为解约顶金的话，卖家才可能以此为条件单方解除合同。因此，从合同约定的角度看卖家是基本不存在拥有支付违约金或赔偿定金为前提就可以随时解除合同权利的。从法律规定的角度看，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了五种合同的法定解除条件，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。可见，其中也不包含以某一方有支付违约金或赔偿定金为前提就可以随时解除合同情况。
其次，《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》问答6、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。从中我们也可以看出卖家没有如果合同约定或法律规定的可以解除合同的情况出现外，不能以支付违约金或定金为前提要求解除合同，即使提出，买家也是可以要求继续履行合同的。
最后，如果卖家以此为由单方解约的话，买家仍可以要求卖家继续履行合同并承担违约责任。
相关法条
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条 【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十条 【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
6、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。