蒋X与上海XX公司、储X某等相邻关系纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告蒋X与被告储X某、甄XX财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，2018年10月18日，原告蒋X申请追加上海XX公司(以下简称久实物业)为本案被告，本院于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原、被告各方当事人及其委托诉讼代理人除被告储X某外均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋X向本院提出诉讼请求：1、判令储X某、甄XX、久实物业承担连带赔偿责任，赔偿蒋X因漏水而产生的损失费10,000元；2、本案诉讼费用由储X某、甄XX、久实物业承担。
事实与理由：储X某、甄XX与蒋X是楼上楼下邻里关系，久实物业为小区的物业管理公司。2018年3月19日，蒋X发现家里屋顶、墙面有水渗出，遂报物业维修，久实物业的维修人员查看后，表示是502室卫生间漏水。蒋X遂与储X某、甄XX说明情况并请暂时不要使用浴缸，以免继续漏水。3月20日凌晨，蒋X又听到楼上的浴缸在使用，蒋X家中卧室、客厅的屋顶和墙面发生了大面积严重漏水，经蒋X报警，出警警察与蒋X一起上门，但储X某、甄XX拒不开门。3月21日，经居委会、物业调解，但调解未果。之后，储X某、甄XX进行了维修，久实物业表明该楼房有2根总管漏水，久实物业对总管也进行了维修。经了解，402室房屋的浴缸位置进行了更改，将浴缸改到了卧室位置。由于储X某、甄XX对浴缸的不当更改及久实物业对楼房总管的维修检查不及时，造成了蒋X房屋漏水，因此产生了损失。故诉至法院。
储X某、甄XX辩称，蒋X反映502室浴缸漏水，3月21日储X某、甄XX就停水不用了，停水的时候蒋X反馈不再漏水了，之后储X某、甄XX开始装修房屋，敲掉浴缸，看到浴缸下面的管道没有渗漏现象，遂继续排查，敲掉公共管道周围的水泥之后发现是两根公共管道都损坏了，一根是污水管道，还有一根废水管道，经向物业报修，物业查看之后确认管道损坏，于是就更换了两根管道，更换好之后402室不再漏水。为了漏水的事情储X某、甄XX装修花了5万元，现不同意赔偿，因为自己原本不需要装修，现也受到了损失。
久实物业辩称，甄XX讲的情况确实存在，排查的时候确实总管道是损坏的，卫生间的总管原本是裸露在外面的，是业主自己封闭起来的，小区房龄已经有20多年，久实物业是2012年接管小区的，甄XX当时报修之后，久实物业按照流程向业委会申请了维修基金，及时对公共管道进行了维修，公共管道的修缮费用由房屋所有人按照比例承担，久实物业做好了维修工作，是有作为的，因此不同意承担赔偿责任。
本院认定事实如下：蒋X为上海市徐汇区丰XXXXX弄XXX号XXX室公有住房承租人，储X某、甄XX为同号502室房屋权利人，久实物业为该小区物业管理服务单位。2018年3月19日，402室房屋内卧室与卫生间隔墙的墙面及屋顶发现有水渗出，经向小区物业报修，但没有查出具体的渗漏点。3月20日，甄XX再次使用浴缸，402室遭受渗漏，双方产生分歧，蒋X家属也曾在502室进门处浇水。自3月20日起，储X某、甄XX外出租房，准备装修房屋，402室房屋内也不再受渗漏。此次渗漏，导致402室卧室与卫生间隔墙的墙面粉刷层起泡受损，部分屋顶受漏水影响。
之后，502室在装修房屋过程中，凿开由业主自行封闭的卫生间公共管道，发现位于502室卫生间墙角处两根公共管道均有损坏，遂于4月23日向物业报修，久实物业确认后于4月25日修复了两根公共管道。现蒋X诉至本院要求判如诉请。储X某、甄XX、久实物业则以各自的辩称理由坚持自己的观点。
审理中，久实物业表示公共管道损坏在业主报修后及时按照程序作了维修，管道的受损部位在502室卫生间地坪面上方，而502室的下水管在502室卫生间地坪面的下面，只有6楼住户用水才会从5楼往下渗漏，而事发期间6楼无人居住。对此，储X某、甄XX也表示6楼无人居住，3月20日之后自己不用水了，渗漏也停止了。
庭审中，蒋X表示损失费1万元系修复卧室与卫生间隔墙墙面和顶面及门口部分地板的费用，储X某、甄XX、久实物业对修复费用均未认可。
以上事实，有各方当事人陈述，蒋X提供的租赁凭证、房屋产权信息、现场照片、情况说明，储X某、甄XX提供的情况说明、小区公共设施维修更新工程申请协议表、照片，久实物业提供的情况说明等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。另蒋X提供网上装修公司的报价，储X某、甄XX、久实物业均不予认可，因该报价非专业机构出具，本院也不予采纳。
本院认为，不动产的相邻各方，应按照方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。本案中，久实物业系小区的物业服务单位，与蒋X、储X某、甄XX之间系服务合同关系，物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，保障物业使用方便、安全。公共设施包含物业管理区域内由业主和使用人共同使用的排水管道等设施。由于502室业主将位于其室内的公共排水管道封闭，致使不能及时发现公共管道损坏，久实物业在接到报修后及时修复了受损的管道，履行了自己的职责，而且从管道的受损部位看，位于502室地坪面上方，按一般生活常理，502室的生活用水在地坪面下方通过下水道再通往公共总管，而庭审中当事人也确认6楼房屋空关无人居住，因此，公共管道的受损与402室遭受渗漏是否存在因果关系本院难以认定，蒋X也未提供其他存在因果关系的证据，故蒋X要求久实物业共同承担赔偿责任，本院难以支持。而两被告作为502室房屋的权利人，从其在卫生间内用水即发生漏水，不用不漏情况看，402室遭受渗漏与其有直接的因果关系，因此，其对相邻方的财产造成了损害，并影响了相邻方的正常生活，理应承担相关的民事责任，故蒋X要求储X某、甄XX赔偿因受漏水而遭受的经济损失，符合法律规定，本院可以支持，但现蒋X要求赔偿的修复费用的数额明显过高，本院无法全部支持。对具体赔偿数额因诉讼标的不高，如委托相关部门审价更加扩大双方的损失，故由本院根据402室的实际损失情况、房屋装修年限等综合因素酌情予以判处。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条的规定，判决如下：
一、储X某、甄XX于本判决生效之日起十五日内赔偿蒋X房屋修复费3,000元；
二、驳回蒋X要求上海XX公司赔偿的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由储X某、甄XX负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。