黄传兵律师
律师观点分析
上诉人与被上诉人之间就案涉房屋所签订的《重庆市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事XX按照合同约定履行义务，A首先，在《重庆市商品房买卖合同》中，双方当事人明确约定，“本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”，本院认为，将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》作为房屋的交付条件，原因在于商品房作为一种特殊的商品，自身有严格的行业标准，只有具备专业知识才能检查验收，而购房者作为非专业人员很难充分行使自己的知情权，故商品房的质量是否合格，能否进入市场安全使用，建设主管部门具有严格的监管职责，因此，只有商品房经竣工验收后，又经过规划、环保、消防等部门的认可，建设主管部门对此进行严格审查的基础上，核发了商品房竣工验收备案登记证才能说明其商品房质量合格得到了国家的认可，因此，上诉人将房屋交付给被上诉人时，未按照2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，办理并取得工程竣工验收备案登记证，故上诉人在交付房屋时并不具备商品房质量合格的法定条件，同时亦不符合合同的约定，上诉人的行为构成违约，上诉人认为其行为不构成违约的理由不能成立，其次，在本案中，案涉房屋所在的楼房至今仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的合同约定条件，其违约行为一直持续，上诉人对此应承担违约责任，而对于上诉人提出被上诉人的诉求中自起诉之日倒推超过两年的部分，已超过诉讼时效，人民法院不应当支持的理由，缺乏法律的依据，故其理由亦不能成立