律师观点分析
原告：中国XX，住所地西安市莲湖区。
负责人：刘XX，该XXX。
委托诉讼代理人：吴XX，陕西XX律师。
委托诉讼代理人：王X，陕西XX律师。
被告：刘XX，男，1966年10月25日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。
被告：张XX，女，1971年9月4日出生，汉族，住河南省上蔡县。
原告中国XX（以下称XXX）与被告刘XX、张XX金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XXX之委托诉讼代理人吴XX、被告刘XX、张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XXX向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即偿还原告贷款本金376894.36元、截止2019年4月9日已产生的利息、逾期罚息7392.49元以及上述贷款本金实际结清之前按照双方签订的《个人购房\购车借款及担保合同》之约定产生的利息；2、判令原告有权对被告位于西安市曲江新XXXX路XX幢XX单元XX号商品房折价或以拍卖、变卖后的价款优先受偿，且优先受偿的范围包括第1项、第3项诉讼请求中列明的所有款项；3、诉讼费以及原告为实现债权产生的律师费3000元由被告承担。
事实和理由：2014年9月15日，原告与被告签订《个人购房\购车借款及担保合同》约定，被告从原告处贷款人民币45万元用于购买位于西安市曲江新XXXX路XX幢XX单元XX号房屋，贷款期限2014年9月15日至2031年9月15日，年利率7.205%，被告按月等额本息还款。被告逾期还贷应承担罚息等，原告有权宣布贷款提前到期。此外原告与被告签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，将前述房屋抵押给原告，用于担保贷款合同项下的全部债务。前述合同签订当日，原告依约向被告发放了贷款45万元，在2018年12月21日后，被告再无任何还贷，截止2019年4月9日，已逾期115天，拖欠本金376894.36元以及利息、逾期罚息7392.49元。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。
被告刘XX辩称，双方签订贷款、抵押合同属实，其将该房屋2018年3月出售给案外人王XX，此后贷款由王XX偿还。其与张XX已离婚，现无能力偿还贷款。
被告张XX辩称，其与刘XX曾系夫妻关系，2018年6月4日经雁塔法院调解离婚，2010年双方分居，债务由刘XX偿还。2014年刘XX称给儿子购买西安市曲江新XXXX路XX幢XX单元XX号房屋，需要按揭贷款，要求我在银行签订借款合同。合同签订后，其既未偿还过贷款也未使用该房屋。现该房屋状况其不清楚，其也无能力偿还贷款。
本院经审理认定事实如下：2014年9月15日，贷款人XXX与借款人（抵押人）刘XX、共同借款人（抵押物共有人）张XX签订《个人购房\购车借款及担保合同》约定，被告从原告处贷款45万元用于购买位于西安市曲江新XXXX路XX幢XX单元XX号房屋，贷款期限2014年9月15日至2031年9月15日，年利率7.205%、按月等额本息还款。若未按合同约定还款日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在合同约定利率的基础上加收30％。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用。
同日，抵押人刘XX、张XX与抵押权人XXX签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》约定，抵押人自愿以其购买的位于西安市曲江新XXXX路XX幢XX单元XX号房屋（商品房买卖合同登记号为：Y140XXXX8962）为《个人购房/购车借款及担保合同》中的借款人债务提供抵押担保，上述担保范围为合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及贷款人为实现债权产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。
2014年9月15日，原告向被告发放借款45万元，被告从2014年10月15日起偿还贷款，等额本息还贷，每月应还本息3831.8元，账单日、还款日期为每月15日。至2018年11月15日偿还3395.9元，2018年12月15日偿还880.6元，12月21日，银行系统扣除罚息0.84元，此后至今被告不再偿还。截止2018年12月21日被告拖欠借款本金376894.36元，截止2019年4月9日已产生的利息、逾期罚息7392.49元。
《西安市不动产登记簿》显示：西安市曲江新XXXX路XX段XX号XX幢XX号房屋、建筑面积94.81平方米，所有权人刘XX、张XX，预售商品房抵押权预告登记权利人XXX，预告登记义务人刘XX、张XX。2018年7月4日至2021年7月3日被雁塔区人民法院查封。2018年6月4日，刘XX与张XX经雁塔区人民法院调解离婚。
本院认为，原、被告签订的《个人购房\购车借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方应当按合同约定履行义务。原告已按照合同约定履行了发放贷款的义务，被告应按照合同约定按期还本付息，被告在取得借款后自2018年12月21日起至今未按合同约定履行还款义务，其行为构成违约。原告根据合同约定要求提前收回贷款以及要求被告支付合同约定的利息、罚息理由正当，本院依法支持。截止2019年4月9日被告拖欠借款本金为376894.36元，已产生的利息、逾期罚息7392.49元。原告主张代理费3000元系实现债权费用，符合合同约定，本院依法予以支持。
关于原告要求对抵押权预告登记的商品房折价或以拍卖、变卖后的价款优先受偿的请求，本院认为，对于预售商品房抵押登记，法律赋予预告登记权利人享有的未来实现抵押权的请求权以一定的保护效力，即未经预购商品房抵押权预告登记权利人同意，处分该预购商品房的，不发生物权效力。抵押权预告登记并不具备保障抵押权预告登记权利人设立抵押权之外的请求权实现的效力。依照物权法定原则，优先受偿权需要由法律明确规定才能设立，故原告要求对抵押权预告登记的商品房优先受偿没有法律依据。即使原告作为预告登记权利人，对抵押权预告登记无法转为正式的抵押登记没有过错，也不能因此弥补抵押登记这一抵押权生效要件的缺失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告刘XX、张XX于本判决生效十五日内支付原告中国XX截止2018年12月21日借款本金376894.36元，截止2019年4月9日已产生的利息、逾期罚息7392.49元以及上述贷款本金实际结清之前按照双方签订的《个人购房\购车借款及担保合同》之约定产生的利息；
二、被告刘XX、张XX于本判决生效十五日内支付原告中国XX代理费3000元；
三、驳回原告中国XX其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7064元（原告已预交），减半收取3532元，由被告刘XX、张XX共同承担。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。