名为合作建房，实为房屋买卖合同

          文/于成智律师 广东深信律师事务所

【案件情事】

2011年5月24日，被告刘甲和其他合伙人与于都县贡江镇古田村黄塘组村民签订《土地使用转让协议》，约定由刘甲等人获得黄塘组部分集体土地建房。刘甲与第三人刘乙、原告陈甲母亲刘丙商量建房事宜。2011年6月5日，刘甲与刘乙、陈甲（当时由陈甲母亲和妻子代表，以陈甲的名义签字）签订《合作建房协议》，约定刘乙与陈甲占刘甲股份的25%；首付150000元，6月底前付50000元，余额在2011年8月一次性付清；所有的权利与义务共享；双方不得违约，如有违约，违约方赔偿守约方50000元。当时，双方约定陈甲订2套房子，刘乙订1套房子。陈甲的母亲刘丙支付刘甲100000元，刘乙支付刘甲50000元。刘甲与其他合伙人平整土地，打好地基后，工地停工。原告要求被告返还建房款，被告不同意，原告诉至法院要求解除双方签订的《合作建房协议》，被告返还原告100000元建房款。

上述事实，有原告提供的原告陈甲身份证复印件、被告刘甲常住人口信息，《合作建房协议》，刘甲、丁某与黄塘组村民签订的《土地使用转让协议》，刘甲出具的100000元收条一张，证人刘丙当庭证言及原、被告、第三人当庭陈述，经庭审质证属实，可以作为认定本案事实的依据。

对被告刘甲提供的收条两张，证明刘甲等人为获得该地的使用权支付了700000元购地款，提供的帐目表一份，证明刘甲、刘某、丁某三个合伙人核算建房所有支出为1146211.2元，该笔费用应由陈甲和刘乙承担相应部分，原告及第三人提出异议，均认为原告陈甲、第三人刘乙与被告刘甲不是合伙关系，不应承担该笔费用，本院经审查，刘甲提供的证据系其与其他合伙人所为，原告、第三人没有参与，本院不予采纳。

【判决事由与结果】

我国法律明确规定农村集体土地禁止非法转让。本案中，被告刘甲和其他合伙人私自与于都县贡江镇古田村黄塘组村民订立集体土地使用权转让合同，未经法律允许获得土地使用权。刘甲邀请原告陈甲母亲刘丙、第三人刘乙合作建房，陈甲、刘乙支付建房费用，刘甲并未将二人介绍给其他合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，陈甲与刘乙均未参与该地的购买、土地平整、房屋施工各项工作，也不清楚各项费用开支，刘甲与陈甲、刘乙之间不应认定为合伙关系，而是房屋购买合同关系，陈甲、刘乙是购买人，刘甲是出售人。陈甲、刘乙与刘甲均同意解除签订的《合作建房协议》，本院予以准许。合同解除后，被告刘甲应向原告返还100000元建房款。

法院判决：

一、解除原告陈甲、第三人刘乙与被告刘甲签订的《合作建房协议》；

二、被告刘甲返还原告陈甲100000元，于本判决生效后五日内履行。

【律师点评】

合同性质的认定应探求具体权利义务内容所体现的真实法律关系，不应仅从合同名称认定。本案中，刘甲并未将二人介绍给其他合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，陈甲与刘乙均未参与该地的购买、土地平整、房屋施工各项工作，也不清楚各项费用开支，刘甲与陈甲、刘乙之间不应认定为合伙关系，而是房屋购买合同关系，陈甲、刘乙是购买人，刘甲是出售人。