律师观点分析
上诉人XX公司因与被上诉人邵X租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2017）桂1002民初1143号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
XX公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销百色市右江区人民法院（2017）桂1002民初1143号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年1月22日，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》，双方约定上诉人将“森林·中心城”B1层C025号商铺出租给被上诉人。合同约定交付铺面到期时，铺面已经建好，但因审批报建手续批复等客观因素，上诉人未能按期交铺。经与被上诉人协商，被上诉人口头答复愿意继续等待交铺使用。至可以交铺使用时，上诉人多次催告被上诉人到公司办理交接商铺的手续，但被上诉人一直没有主动与上诉人联系。截止被上诉人向一审起诉时，【森林·中心城】已经与其他业主办理了商铺交接手续，商场也开张营业。上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》现已具备履行条件，且《合同法》以保护、促进市场交易为原则，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》应继续履行而非确认解除，一审查明事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判。
被上诉人邵X未作答辩，亦未举出新证据。
邵X向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订《商铺租赁合同》；2、由被告返还原告租金16728元及履约保证金4182元；3、由被告向原告支付违约金836.40元；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年1月22日，被告XX公司(甲方)与原告邵X签订《百色“森林.中心城”商铺租赁合同》，协议主要约定，被告将位于百色市右江区色“森林.中心城XXC025号商铺租赁给原告，商铺的建筑面积（包含公摊）为10.68㎡，每月租金为1394元，租赁期限为两年，即从2016年1月22日起至2018年4月21日止。租赁期限的起始日为租赁商铺的交付日，商铺的交付日预定为2016年8月1日，以被告书面通知为准，被告应按时交付商铺，若逾期超过预定时间起六个月以上交付的，视为被告违约，原告可单方解除合同，并可要求被告承担违约责任。合同签订后，原告按合同约定支付了1年的租金16728元及3个月的租金4182元作为履约保证金，但由于被告未能按合同约定交付商铺给承包经营。为此，原告诉至一审法院。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。的规定,本案诉争为租赁合同纠纷，被告XX公司(甲方)与原告邵X签订《百色“森林.中心城”商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，原告已按合同的约定实际履行交纳承包租金及履约保证金义务，由于被告未能按合同约定履行交付义务即将商铺交给原告承包经营，存在在履行合同中之违约行为理由承担违约责任，现原告主张解除合同。并提供《百色“森林.中心城”商铺租赁合同》以及《收据》佐证。根据《中华人民共和国合同法》根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”据此规定，原告请求解除合同，符合法律规定，应予以支持。至于原告要求被告返还租金、履约保证金以及违约金问题。鉴于以上所查明的事实，原告在签订租赁合同后，已按年度交租金，由于被告逾期未能将商铺交付给原告承包经营违反《商铺租赁合同》的约定，存在了违约行为；原告主张被告返还租金16728元及履约保证金4182元；支付违约金836.40元（1394元/月×12月×5%=836.4元）。符合合同约定，故应予以支持。综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除被告XX公司与原告邵X签订的《百色“森林.中心城”商铺租赁合同》；二、由被告XX公司在本判决确定之日起十日内返还原告邵X租金16728元及履约保证金4182元，并支付违约金836.40元，共计21746.4元。案件受理费342元，减半收取171元，由被告XX公司负担。
本院二审期间，上诉人和被上诉人均未向法庭提交任何新证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：上诉人与被上诉人签订的《百色【森林·中心城】商铺租赁合同》应否予以解除。上诉人与被上诉人之间签订的《百色【森林·中心城】商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应严格遵守。该合同约定上诉人预定于2016年8月1日交付铺面，若逾期超过预定时间起六个月以上交付的，乙方视甲方违约，可单方解除合同，并承担年度租金总额的5%违约金。本案中，上诉人未交付铺面逾期已超过六个月以上，导致被上诉人无法使用房屋，租赁目的不能实现，根据合同约定构成违约，达到约定解除合同的条件，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百一十四条的规定，判决确认双方签订的《百色【森林·中心城】商铺租赁合同》予以解除和承担违约责任是正确的。对于上诉人提出因审批报建手续批复原因不能按期交付租赁商铺和征得被上诉人口头答复愿意继续等待交铺使用的辩解，上诉人作为商铺出租方，应按照合同约定交付日期合理规划工期，确保商铺如期交付，双方签订的合同也未约定上诉人主张的上述理由作为免责事由，是否征得被上诉人口头答复愿意继续等待交铺使用，上诉人亦未提供相关证据予以证实，故本院不予采纳。现被上诉人要求解除租赁合同，上诉人退还保证金理由充分，一审对其诉讼请求予以支持，有事实和法律依据，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费342元，由上诉人XX公司负担。
本判决为终审判决。
