近年来，随着法院执行力度的不断加强，在执行程序中无法避免的会出现一些案外人以其合法权益遭受侵害为由向法院申请救济，这样由案外人请求保护其实体权利而发生的诉讼——案外人执行异议之诉就日渐成为一个热门的话题。某银行因与彭某甲之间的金融借款纠纷，将彭某甲诉至某区法院，并于2015年3月20日向该法院申请查封了彭某甲名下的位于某区某某路X号的房产，后法院判决该银行胜诉。在判决文书生效后，该银行即向法院申请强制执行该房产。但之后案外人彭某乙、杨某某以该房产系其所有为由，向一审法院提起执行异议，因法院裁定未支持彭某乙、杨某某的请求，两者随后提起执行异议之诉，请求某区法院立即停止该房产的执行措施并解除对该房产的查封手续、确认双方签订的《房屋买卖合同》有效及房屋归其所有。

    经查明，彭某乙与杨某某系夫妻关系，彭某甲与彭某乙系姐弟关系，双方互有经济往来。2014年11月3日，彭某甲因彭某乙代其偿还该银行的其他笔借款，故以抵债的形式与彭某乙签订《存量房买卖合同》将上述房产以每平米1000元的价格转让给彭某乙，该合同已经在房管部门备案。同日，彭某乙将房屋过户所需材料交到房管部门并缴纳了契税、房地产交易手续费、房屋登记费，但是由于税费未缴清，房屋未成功办理过户。

  笔者认为办理该类案件第二个重点在诉争房产在人民法院查封前是否是被案外人长期的使用？这是因为在判断诉争房产被案外人合法占有的最有效的方法就是案外人正在对诉争房产长期使用，长期使用的标准是案外人拥有对房产的管理和支配，在实践中，可以通过诸如：物业费、水电费的票据，小区监控录像，邻居证言，居住的照片、房屋钥匙等等证据来证明对房产是否存在支配和管理

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