借款合同中一般包含如下条款：如果借款人到期不能偿还借款本息，则双方转为履行商品房买卖合同，合同中的房屋归属出借人，且双方不再支付任何款项；如果借款人到期偿还借款本息，则商品房买卖合同就不再履行，相关文件并归还给借款人。出借人通常会持商品房买卖合同向法院起诉，要求借款人依约履行合同义务，移转案涉商品房的所有权；而借款人则通常会针锋相对，主张双方之间并没有进行商品房买卖的真实意思，在订立借款合同的同时与出借人订立商品房买卖合同的目的只是为其借款提供担保，案涉商品房买卖合同无效。

     对于该类案件，最为关键暨理论与实践争议最大的问题是该种“买卖型担保”究竟为何？以及效力如何？

   我国采取的是债物二分的物权法立法体例，可以说，不动产物权与物权登记同生共死。如案例中情形，于债权实现时，亦不能就担保物获得优先受偿，遑论取得担保物的所有权。在这里，可作对比的是让与担保，如果要承认让与担保的物权效力，很大程度上要归功于让与担保的成立本身需要当事人完成了所有权移转登记，如果没有登记，那也只是一份让与担保合同，没有物权效力。如此，可得出结论，“买卖型担保”未进行物权登记，担保合同成立，担保物权不成立。

    买卖合同由于系当事人通谋虚伪行为归于无效，担保合同系属当事人真意且不违反有关规定而为有效，但是因该种担保非属我国实定法上的担保，并因此无法为物权登记，于此，不成立出借人对买卖合同标的物的担保物权。“买卖型担保”之担保有名无实，可见一斑。

    我是武汉债权债务的律师，如果您有任何债权债务相关的问题都可以咨询我。