律师观点分析

利日传、黄XX商品房预售合同纠纷二审民事判决书
广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终561号
上诉人(原审原告)：利日传，男，汉族，1968年9月6日出生，住惠州市大亚湾区，
上诉人(原审原告)：黄XX，女，汉族，1969年10月22日出生，住址同上，
委托代理人：曾XX、曾XX，广东XX律师事务所律师，
上诉人(原审被告)：惠州市XX公司，住所地：惠州XX头进港路53号，
法定代表人：李XX，
委托代理人：曾XX，练XX，广XX事务所律师，
上诉人利日传、黄XX、惠州市XX公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1175号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结，
当事人原审的意见
2015年6月15日，原审原告利日传、黄XX向原审法院提起诉讼，请求法院判令1、请求依法判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金32385元；2、本案诉讼费由被告承担，
主要事实和理由是：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于××苑××房，合同签订后，原告按约定支付房屋总价款518274元，被告于2012年5月15日交付合同约定的商品房，但原告直到2014年10月15日才取得房屋权属证书，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金”，原告认为被告延迟交付房产证的行为违反《商品房买卖合同》第15条约定，被告应该自双方约定的原告取得房屋权属证书之次日起，按日向原告支付已付购房款0.01%违约金，共计32385元，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决，
被告惠州市XX公司辩称：2014年3月1日原被告达成蓝湾半岛苑协议，原告同意收楼，由被告赠送24个月物业管理费作为延误交房补偿，不再追究被告延期交楼责任，双方达成蓝湾半岛苑协议包含不追究被告逾期办理房屋权属证的责任，请驳回原告诉讼请求，
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州大亚湾××苑××房，建筑面积119.15平方米，合同总价款为518274元，二、付款方式，被告采取按揭付款的支付方式，即被告应于2010年11月11日付清房款158274元，余款360000元银行按揭，三、逾期付款的违约责任，被告如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金；被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，四、交付期限，合同约定的交房时间为2011年10月30日前，五、产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金，合同还就其他事项进行了约定，合同签订后，被告向原告支付了全部房款518274元，
另查明，惠州大亚湾兴华物业管理有限公司蓝湾半岛苑物业服务中心证明原告于2012年5月15日办理入伙手续，涉案房屋于2013年7月10日达到竣工验收条件,2013年12月23日被告将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关，2014年1月13日被告取得蓝湾半岛苑的权属证明书，2014年1月20日原告以快递的方式通知被告办理涉案房屋产权证书，2014年3月1日，原、被告达成蓝湾半岛苑协议，原告同意收楼，由被告赠送24个月物业管理费作为延误交房补偿，原告不再追究被告延期交楼责任，2014年10月15日原告取得涉案房产权证书，
以上事实，有原被告提供的商品房买卖合同、发票税、税务转账专用完税证、居住证明、房屋产权证、竣工验收备案表、惠州市大亚湾区房屋登记受理收件回执单、产权权属书、蓝湾半岛苑办理房地产权证通知书、EMS快递单、蓝湾半岛苑协议等证据在卷证实，足以认定，
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案争议的焦点在于被告是否逾期办理房屋权属证书，违约金的计算时间如何计算，
根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二、商品房买卖合同约定的标的物为尚未建成房屋的，自交付房屋使用之日起90日；三、商品房买卖合同约定的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，”本案中，原告于2012年5月15日办理入伙手续，涉案房屋于2013年7月10日达到竣工验收条件，2013年12月23日被告将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关，2014年1月13日被告取得蓝湾半岛苑的权属证书，按原、被告关于办理房产证约定，被告的行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任，逾期办证的时间应从2012年8月15日起至2013年12月23日止，逾期办证违约金的计算标准按照商品房买卖合同中的约定计算，即人民币25654.6元（518274*0.01%＊495天=25654.6元），原告主张32385元，多出部份，不予支持，
至于原、被告于2014年3月1日，达成蓝湾半岛苑的协议，其内容显示原告同意收楼，由被告赠送24个月物业管理费作为延误交房的补偿，原告不再追究被告延期交楼的责任，原告不追究被告延期交楼的责任并不等于不追究被告逾期办理房屋权属证书的责任，因此被告抗辩认为该协议包含了原告不追究被告逾期办理房屋权属证的责任的理由不成立，
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告惠州市XX公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告利日传、黄XX违约金25654.6元；
二、驳回原告其他诉讼请求，
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费610元，由原告利日传、黄XX负担180元，被告惠州市XX公司负担430元，
当事人二审的意见
上诉人利日传、黄XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请依法撤销原审第一、二项判决，并依法改判；2、本案上诉费用由被上诉人承担，
主要事实和理由：一审法院以验收备案日期确认逾期办证违约金的计付时间是错误的，应以房产交易中心的受理日期确认才是正确，1、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定上诉人购买被上诉人开发建设的位于××苑××房，合同签订后，上诉人按约定支付房屋总价款518274元，被上诉人于2012年5月15交付合同约定的商品房，但上诉人直到2014年5月15日才取得房屋权属证书，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理可能性登记需由出场人提供的资料报产权登记机关备案，如因出场人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金”，
2、上诉人认为，被上诉人延迟将会房产证的行为违反《商品商买卖合同》第15条约定，上诉人已依约履行了交付房款的义务，而该楼直到2014年5月15日才取得权属证明，自合同约定的履行期限届满至该楼实际取得权属证明已逾两年，上诉人依约应当取得的合法权益受到侵害上达两年之久，一审中被上诉人提交的《竣工验收备案表》仅仅表明涉案房屋达到竣工验收条件，但是竣工验收并不表明被上诉人已经将产权转移登记的资料报产权登记机关备案，也即被上诉人没有履行所签合同第15条约定的义务，3、二审中，上诉人提交了房屋登记受理收件回执单，可以看出上诉人在2014年4月24日提交办理房产权属转移的资料，房产局受理后，将办理房屋产权证书，所以，被上诉人应自双方约定的上诉人取得房屋可能性证书之日起，至2014年4月24日房产局受理止，按日向上诉人支付已付购房款0.01%的违约金，一审法院以验收备案日期确认逾期办证违约金的计付时间是错误的，综上所述，一审法院认定事实不清，恳请二审法院在查清事实后，撤销一审判决，依法改判，
惠州市XX公司答辩称:一审法院并无以验收备案时间确认逾期办证违约金的计付时间，一审法院以实际交付时间作为交付时间，但在2013年7月10日达到竣工验收条件，所以从2013年10月10日起作为起算日，逾期办证时间终止是2013年12月23日是正确的，根据双方签订合同的第15条约定，在本案中出卖方已在2013年12月23日向房产部门登记材料已完成办证义务，本案逾期时间终止应是2013年12月23日，
上诉人惠州市XX公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1175号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担，
主要事实和理由：原审判决认定事实错误，涉案商品房于2013年7月10日完成竣工验收、备案，被上诉人与上诉人于2014年3月1日，达成蓝湾半岛苑的协议，其内容显示被上诉人同意收楼，由上诉人赠送24个月物业管理费作为延误交房的补偿，被上诉人不再追究上诉人延期交楼责任，即被上诉人和上诉人就2014年3月1日之前关于逾期交楼的违约责任已达成了一致的处理意见，对2014年3月1日之前关于逾期交楼的违约责任双方作出了处理，被上诉人于2014年3月1日同意收楼，故关于房屋权属登记的办理期应从2014年3月1日起算，而上诉人于2013年12月23日向惠州市大亚湾区房产管理局递交完整的办理涉案商品房初始登记的材料，被上诉人可以随时办理，上诉人不存在逾期办理房屋权属证书的过错，无需承担逾期办理房屋权属证书的责任，
综上所述，原审法院审理此案系在事实认定不当的情况下作出判决，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四和一百七十条之规定，特上诉至贵院，请求依法改判，支持上诉人请求，
利日传、黄XX答辩称坚持一审意见，
本案二审中，上诉人利日传、黄XX提交了惠州市大亚湾区房屋登记受理收件回执单，证明上诉人利日传、黄XX在2014年4月24日将办理商品房转移登记需要提供的资料提交产权登记机关，
惠州市XX公司对上述证据质证意见为：对证据关联性有异议，回执单仅为我方向房产登记部门提交材料的日期，我方于2013年12月23日已经完成了办证义务，
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认.
本院除查明一审查明的事实外，还查明：涉案工程于2013年4月18日经竣工验收合格，
本院判决理由和结果
本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是逾期办理房屋产权登记的起算时间及终止时间，
关于逾期办理房屋产权登记起算时间，双方在商品房预售合同中明确约定了商品房交付使用后90日办理权属证书，现双方的争议焦点为应从商品房的实际交付之日还是经竣工验收合格之日起算金华公司的应当办证时间，本院认为，应从商品房经竣工验收合格之日起算，理由如下：双方在预售合同中约定的商品房交付后金华公司应在90日内办理初始登记资料，根据《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，该约定应理解为商品房经竣工验收合格后的合法交付，而不是房主与金华公司双方协商在涉案的商品房未竣工验收的情况下的实际交付，同时，所有房屋办理权属登记的前提也应是商品房经竣工验收合格之后，而不是房主所主张的房屋经实际交付后就应起算，如按照房主所主张的从实际交付之日起算，那么双方签订的不再追究逾期交房的违约责任并不具有免除金华公司的逾期交房责任，反而通过主张逾期办证的违约责任的办法增加了金华公司的违约责任，这种做法明显对金华公司不公，亦不符合双方就逾期交房延误问题所达成的协议，故涉案商品房可以办证的时间起算点，应确定为经竣工验收合格之日起算即2013年4月18日，根据合同的约定，金华公司最迟应于2013年7月18日提交权属登记资料报产权登记机关备案，
关于逾期办证的截止日期，双方签订的合同第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，是金华公司将该公司作为开发企业将业主办证所需的资料提交给登记机关，而不是房主所主张的是针对每一户的权属登记时间，依据金华公司提交的证据，可以认定金华公司在2013年12月23日提交需由出卖人提供的产权登记资料，故2013年12月23日应为逾期办证的截止日期，
因此，计算被上诉人惠州市XX公司的违约时间为2013年7月19日至2013年12月23日，共计154天，依据双方合同约定，金华公司应向房主支付518274元×0.01%×154天＝7981元，
综上所述，上诉人的上诉理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持；上诉人惠州市XX公司的上诉关于违约时间起止点的理由部分成立，本院予以支持，原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持大亚湾区法院（2015）惠湾法民一初字第1175号民事判决第二项及诉讼费分担部分，
二、变更大亚湾区法院（2015）惠湾法民一初字第1175号民事判决第一项为“惠州市XX公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告违约金7981元”，
本案二审案件受理费人民币610元，由惠州市XX公司负担305元，李木通负担305元，双方多预交的305元，本院予以退回，
本判决为终审判决，
审　判　长　　郑　杰
审　判　员　　邓耀辉
代理审判员　　寇　倩
二〇一六年五月五日
法官　助理　　林裕燕
书　记　员　　赵　铎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审