庞廷律师
律师观点分析
案例简介：
2013年12月24日，原告赵XX和被告集宁区XX房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买集宁浙江小商品批发市场二期商铺，总价款160617元。合同约定2014年10月1日交付商铺，自房屋交付之日起90日内办理房屋权属转移登记。2022年2月11日，被告办理了案涉商铺的首次产权登记并通知原告领取凭证办理房本，原告未办理产权证书。原告后以被告未办理不动产权属证书致使合同目的不能实现为由诉至法院请求终止商品房买卖合同，退还房款并支付违约金70747元。一审原告败诉，原告上诉二审法院后，维持原判。后原告向高院申请再审，被申请人集宁区XX房地产开发有限公司委托本律师应诉答辩，经高院再审审查认为，案涉商铺已经办理产权首次登记，原审认定合同目的可以实现并无不当。申请人提出的终止合同的诉讼请求不符合约定或法定解除条件，且已超过法定期间。故驳回申请人的再审申请，本案胜诉。
律师观点：
一、原审认定“合同目的可实现”的基本事实有《不动产首次登记证明单》可以证明，被申请人已经履行交付房屋的非金钱债务，合同目的已经实现。
再审申请人在本案诉讼前一直享有案涉商铺的使用或收益权。被申请人于一审开庭时已经向法院提交了《不动产首次登记证明单》和通话记录及短信通知截屏等证据，证明被申请人于2022年2月11日办理了集宁区浙江小商品批发市场二期所有商铺的初始登记，并以电话和短信两种方式通知再审申请人速来领取《不动产首次登记证明单》并自行办理房本。按照《商品房买卖合同》第十二条约定，自初始登记完毕后由买受人自行办理或者委托办理房地产产权证书。在买受人没有提交委托办理手续的情况下，应当由买受人自行办理产权登记，而办理产权证书时，仅仅需要出卖人提供的就是《不动产首次登记证明单》。被申请人已经完成了初始登记，履行了合同的主要义务，再审申请人的合同目的已经实现。
二、案涉《商品房买卖合同》在不符合权利义务关系终止的情况下，再审申请人要求退还购房款没有法律依据且超过诉讼时效。
案涉《商品房买卖合同》不符合《民法典》第五百八十条规定的合同权利义务终止情形。再审申请人已经使用案涉商铺七年之久，合同目的已经实现。再审申请人所谓的无法转让交易、无法抵押融资并不是案涉《商品房买卖合同》的合同目的。案涉《商品房买卖合同》仅仅是约定被申请人交付商铺并办理初始登记，而被申请人已经全部履行上述合同义务。所以，案涉《商品房买卖合同》的权利义务关系不应当终止。
按照《商品房买卖合同》第十二条的规定，案涉商铺的权属转移登记时间为房屋交付使用之日起90日。由于甲方（被申请人）原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行。所以，对于未在规定时间办理初始登记的情形，再审申请人享有的合同权利是要求承担继续履行，而不是解除合同。在合同继续履行的前提下，要求退还房款是没有法律依据的。
另外，再审申请人要求返还购房款的诉讼超过诉讼时效。2015年7月签订《商品房买卖合同》，再审申请人于2021年12月向一审法院起诉请求终止双方合同权利义务关系，退还购房款并支付违约金，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条、第一百九十九条，再审申请人在知道或者应当知道合同解除事由之日起一年内不行使，该权利消灭。且该解除权的存续期间，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定，再审申请人的诉讼请求超过法定除斥期间。