开发商延期办理房本，购房者能否终止合同？

律师观点分析

案例简介：2014年9月25日，原告王X和被告乌兰察布市集宁区XXX房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告156220元向原告出售位于集宁XX市场第三层363号商铺，同时合同约定，被告于2014年10月1日向原告交付商铺。第十五条约定自房屋交付使用后730日内办理权属登记。合同签订后，原告按照合同约定交付购房款，但被告至今未办理权属登记，致使原告无法取得不动产权属证书。原告以《民法典》第五百八十条规定认为被告履行上述非金钱债务不符合约定，且该非金钱债务不适合强制执行，合同目的无法实现。故起诉被告要求终止双方的权利义务关系并退款、承担违约金等。被告委托本律师出庭应诉，本律师答辩被告未按照合同约定办理权属登记是因为人防易地建设费的问题和人防办多年协商未果所致，且被告已于开庭前办理了初始登记并通知原告前来领取初始登记证明自行办理权属登记。合同目的已经实现，不符合终止权利义务关系的法律规定。一审法院经审理认为原告要求终止权利义务关系不符合法律规定，故驳回原告的诉讼请求。本案全部胜诉。

律师观点：

由于人防易地建设费，被告迟迟拿不到非人防证明，影响了房屋所有权首次登记的办理进程。被告已经办理了首次登记，履行了合同义务，合同目的已经实现，不符合《民法典》第五百八十条规定的除外情形。

案涉商铺所在的集宁XX批发市场二期建有地下室。按照集宁区不动产登记中心提供的《登记办事指南》要求，房屋所有权首次登记需要提供非人防证明。而乌兰察布市人民防空办公室认为只有缴纳人防工程易地建设费才可以出具非人防证明。

而被告开发的集宁区XX批发市场是集宁区政府招商引资项目，按照宁区人民政府下达集政[2009]188号关于印发《集宁区招商引资优惠政策》、《集宁XX批发市场新建、改扩建项目协议书》第八条约定，集宁区XX批发市场享受免交人防工程易地建设费的优惠政策。因此，双方就此争议持续多年未解决，直到内蒙古自治区开始成立人防工程专项治理领导小组后，经过多次协商沟通。2021年9月9日，乌兰察布市人防系统腐败问题专项治理调查整顿工作领导小组办公室给集宁区人民政府下达《关于对集宁区政府优惠协议项目补缴人防易地建设费的函》，被告于2021年10月26日向乌兰察布市国税局补缴了人防异地建设费255.375万元。集宁区不动产登记中心开始受理被告的房屋所有权首次登记材料，并开始办理首次产权登记。2022年2月11日，被告已经办理了集宁区XX批发市场二期所有商铺的首次产权登记，并取得了《不动产首次登记证明单》。2月22日，被告工作人员给原告的手机打电话告知其来领取凭证。2月24日，被告工作人员给原告的手机发送短信，告知其商铺以确权，速来领取凭证办理房本。原告完全可以凭此证明自行办理所购商铺的不动产登记。

所以，被告不是不履行产权转移登记，而是上述非被告的原因影响了产权登记的办理进度，而且在开庭前已经办理了首次登记。原告依据《民法典》第五百八十条认为被告履行非金钱债务不符合约定没有事实依据。