夫妻一方擅自出卖共有房屋应如何处理？

【法律条文】《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条　一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。   

在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。从司法实务来看，该类纠纷大致可分为以下三种情形：第一，不动产权证书上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同；第二，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同；第三，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中的一方，另一方与第三人签订房屋买卖合同。如果再作进一步细化分析，上述三种情形又可从房屋是否办理转移登记、买受人是否支付对价和买受人是否善意等不同角度划分出更多的案件类型。鉴于房屋一般是夫妻共同财产中最重要组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，各级人民法院在处理该类纠纷时都比较慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判断、夫妻另一方与买受人之间的利益衡平等问题上存在认识分歧，在夫妻共同所有房产的最终归属的裁判上“同案不同判”现象并不少见。为统一裁判尺度，《婚姻法司法解释（三）》第11条对上述问题作了回应。从该条实施情况看，效果明显，故本次司法解释清理时，将该条内容予以保留。只是作了下列文字修改：（1）将“共同共有”改为“共同所有”，以与《中华人民共和国民法典》第1062条表述保持一致；（2）将“并办理不动产所有权登记手续”改为“并已办理不动产登记”，不动产所有权登记手续是口语化表达，对应的法律术语应为不动产登记。增加“已”字强调登记行为已经完成。

本条规定的问题，表面上虽是房屋买卖合同效力及房屋所有权最终归属方面的法律适用分歧，但究其实质则是如何衡平房屋共有人与受让房屋的第三人之间的利益，或者更抽象地说是在交易安全与所有权安全之间的取舍。之所以引发不同利益主体之间的冲突，皆由夫妻一方的无权处分行为引致。所谓无权处分是指无处分权人以自己名义处分他人之物的行为。其特征主要有三：（1）无权处分中的“无权”，主要指没有处分的权源。尽管在处分时可能会表现出有权的外观，但处分人在实施处分行为时，事实上处于无权状态；（2）这里的处分不仅仅包括所有权的转让，还包括出租、设定担保等非转让行为；（3）强调以自己名义处分，以此区别于以他人名义、超越代理权和表见代理中的处分。后者适用的是无权代理及表见代理规则等。关于无权处分，《中华人民共和国合同法》第51条作出了规定。从该条的逻辑表述来看，无权处分人所签订的合同不产生效力是指买卖合同不生效。除非处分人事后取得处分权或经权利人追认后，该合同才为有效。在所有权人否认该合同效力的前提下，基于物权的追及性，其似乎可直接向买受人追回原物。《中华人民共和国民法典》第597条改变了《中华人民共和国合同法》第51条关于合同效力的规定，通过“解除合同”的表述事实上认可了无权处分人签订合同有效，但标的物所有权不因此发生变动。此时，如果彻底贯彻所有权绝对原则，赋予所有权人无限追及权利，那么受让人就得时刻小心，务必查明出卖人是否真正具有处分权，这势必加大交易成本和费用，无益于促进交易和保障交易安全。相反，如果一概保护受让人对受让财产的利益，则可能助长欺诈、合谋骗取他人财产的行为，严重侵犯所有权人的合法权益。面对“两难”局面，学理上设计了善意取得制度来加以规范。

从以上对善意取得制度的解读可知，善意取得制度的价值取向、构成要件和相关主体之间关系等，都与本条所讨论的夫妻一方出售夫妻共同所有房产所引发的法律关系及其法律后果高度契合。具体到本条内容而言，夫妻一方在未经夫妻另一方同意的情形下，以自己的名义出售属于夫妻共同所有的房产，不管该房产登记在谁的名下，本质上都是处分与他人共有财产的行为，属于无权处分。该处分行为引致的夫妻另一方与买受人之间的利益冲突，正是善意取得制度着力解决的问题。因此，本条借鉴了《中华人民共和国民法典》有关善意取得制度的规定。

一、如何理解本条中“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”

《中华人民共和国民法典》第301条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”从该规定可知，除非共同共有人之间另有约定，共有人要处分共有财产一般要征得其他共有人同意，否则就可能损害其他共有人的不动产所有权。鉴于夫妻共同所有财产亦为共有财产，本解释起草过程中借鉴了上述《中华人民共和国民法典》条文的规定。相应地，结合《中华人民共和国民法典》上述规定厘清何谓“夫妻共同所有房屋”和“未经对方同意”对正确理解并适用本条十分重要。

（一）夫妻共同所有房屋

夫妻共同所有房屋，从字面意义而言，是指夫妻共同对房屋拥有所有权。按大陆法系民法理论，所有权可以从质和量上加以分割。当所有权的部分权能与所有权分立而非所有权享有时，是所有权的质的分割，如日耳曼法上的“上级所有权”与“下级所有权”，以及在所有权上复设定抵押权、地役权等，皆属于所有权的质的分割；而当同一财产由两人或两人以上的数人共同享有所有权时，则为所有权的量的分割。所有权量的分割即一般意义上的共有。根据《中华人民共和国民法典》第297条、第298条和第299条之规定，共有包括按份共有和共同共有。按份共有是指共有人对共有的财产按照其份额享有所有权。共同共有则是指共有人基于一定共同关系，而对共有的财产不区分份额地共同享有所有权。

（二）如何认定夫妻另一方是否同意

《中华人民共和国民法典》第301条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。将该条适用到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。司法实践中，对此类纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定即为夫妻另一方是否同意该出售行为。对此，我们认为，在具体认定夫妻另一方是否同意时需要注意：

第一，如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即为意思表示。所谓意思表示是指表意人向他人发出的表示，据此向他人表明，根据其意思，某项特定的法律后果应该发生效力。[3]反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话和电子数据等多种意思表现形式。对此，第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是，现实生活中，也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见，夫妻另一方未明确表态的情形。根据《中华人民共和国民法典》第140条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”的规定，鉴于夫妻关系的紧密性，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。

二、如何理解本条中“第三人善意购买、支付合理对价”

从《中华人民共和国民法典》第311条的规定来看，我国不动产善意取得制度旨在维护不动产交易安全，保护的是第三人对登记簿记载的信赖。司法实践中，对“第三人善意购买”中“善意”及“合理对价”的理解应注意以下几点：

（一）“善意”的认定标准

由于是否善意是第三人的主观心理状态，他人无法直接探究，故实践中，对何谓“善意”，见解不一。对于动产而言，起码有以下四种厘定标准：（1）所谓善意，系指不知让与人无让与的权利，有无过失在所不问；（2）所谓善意，系指不知让与人无让与权利，是否处于过失固非所问，然依客观情势，在交易经验上，一般人皆可认定让与人无让与之权利者，即应认为恶意；（3）所谓善意，是指不知或不得而知让与人无让与权利；（4）所谓善意，应参考德国立法例，解释为须明知或因重大过失而不知让与人无让与权利。但衡诸善意受让制度在于兼顾所有人利益及交易安全之立法目的，受让人对于让与人是否有受让权利，应自负一定程度的注意义务。这里受让人是否尽到注意义务应依据具体的交易场景和情势加以判断。例如，凡是在公开的和规范的交易场所购买的动产，一般应被认定为买受人尽到了注意义务，而在非公开的场所和地点所购买的动产，买受人则应尽到更高的注意义务——例如要求出售人提供动产的合法凭证。

就包括房屋在内的不动产而言，是否参照动产善意取得中的“善意”标准，要求第三人在信赖不动产登记基础上还不能有重大过失则观点不一。一种观点认为，房屋一般是个人或家庭最重要、最有价值的财产类型。特别是在婚姻家庭关系中，作为夫妻共同所有财产的房屋往往涉及家庭成员的居住权保障问题。因此，如果以不知道登记簿记载错误且登记簿上没有异议登记即为善意的标准，夫妻另一方就必须举证证明房屋取得人明知不动产登记簿的记载错误。显然，信息不对称决定了要举证证明第三人的内心为非善意十分困难。另外，从日常生活实践来看，登记机关基于各种主客观原因将夫妻共同所有财产登记在夫妻一方名下的情形并不鲜见。因此，应排除具有重大过失的第三人的善意而加重其注意义务，以倾斜保护夫妻另一方的合法权益。上述观点不够全面。我们认为，对于动产的受让人可以将其具有重大过失而不知道让与人无让与权利认定为非属善意，但对作为不动产的房屋而言，应当以第三人对不动产登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情况下，只要第三人信赖了不动产登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知不动产登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。理由在于：

1.房屋权属登记不实并非由第三人导致，第三人客观上很难查明登记不实的实际情形。

2.以第三人对房屋权属登记的信赖作为善意判断标准并不排斥对夫妻另一方的事先防范。

3.仅以对登记簿记载的信赖作为“善意”与否的判断标准，简单明了，有助于统一司法裁量权。

（二）“善意”的证明责任分配

从当事人的立场来看，证明责任可以被概括为，当某个事实存在与否不明确时，某一方当事人将承担以该事实为要件的、于己有利之法律效果不获认可的危险或不利益。这种及于当事人的危险或不利益就是所谓的证明责任或举证责任。由该定义可知，证明责任分配到哪一方，将很可能影响到裁判的结果。关于不动产善意取得的证明责任分配，国内外立法观点基本一致。在不动产善意取得中，应首先推定取得人是善意的，取得人不负证明自己是善意的举证责任，而由否定第三人为善意之人（往往就是真实权利人）负担举证责任，法官最终通过自由心证对该问题加以解决。具体到本条规范内容，由于登记簿是以国家信誉作为保障，具有高度公信力，其“权利表征度”要高于动产的占有。而且《中华人民共和国民法典》第216条也明确承认了登记簿的推定效力。因此，在举证责任的分配上，原则上应由否认第三人为善意之人的夫妻一方负举证责任，如果其不能证明取得人为恶意，就应推定第三人为善意。