四川锦湛律师事务所四川锦湛律师事务所
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随着共享经济的发展，越来越多的房屋被投入到民宿经营中，然而，这一行为却给周边邻居带来了诸多困扰。从噪音扰民到安全隐患，从人员混杂到环境破坏，邻里之间的和谐关系受到了严重挑战。当我们的居住环境受到侵害，我们不能坐以待毙，而应积极采取法律行动，通过合法途径维护自己的权益。
案情速递
委托人:席先生（原告）
第三人:吴先生、刘先生（被告）
席先生一家迁入新居后，楼上民宿的噪音问题成了他们的噩梦。深夜的打闹声和刺耳音乐严重影响了他们的生活质量。尽管席先生多次尝试与邻里协商，但均告失败。无奈之下，他只能诉诸法律，要求楼上业主立即停止民宿经营，以恢复他们的宁静生活。
2023年，席先生为了女儿能方便上学，在市区一处新小区购置了一套小户型房子。起初一切安好，可没过多久，麻烦就来了。席先生发现楼上时常在深夜传出大声喧哗声，他几次上门却都吃了闭门羹，周边邻居也抱怨这家常常有陌生人拖着行李箱出入，走廊还堆满生活垃圾，却始终找不到这家人。
席先生四处打听，后来从物业公司得知，楼上房屋的主人是吴先生。席先生赶紧联系吴先生，在电话里，席先生语气焦急地说明情况，希望吴先生能管管楼上的民宿，别影响了孩子的学习和大家的生活。可吴先生却不以为然，声称自己只是把房子租出去了，至于租户做什么他也管不着。席先生一听更加生气，又耐心地跟吴先生解释孩子中考的重要性以及民宿带来的种种不良影响。但吴先生依旧不为所动，还找各种借口推脱责任。
面对吴先生的冷漠态度，席先生感到无奈和愤怒。他的女儿正处于中考的关键时期，需要一个安静的环境来集中精力学习。楼上民宿的噪音和混乱状态，无疑成了他们生活中的一颗“定时炸弹”，随时可能破坏女儿的学习计划。在多次沟通无效后，席先生决定委托锦湛律所介入，希望通过法律途径要求吴先生、刘先生停止民宿经营，还他们一个宁静的居住环境。
1、请求判决对方停止经营行为，恢复房屋住宅用途
-擅长领域-
民商事争议解决、企业合规、投融资及并购、工程纠纷、企业常年法律顾问、刑事辩护、刑事犯罪
-评价-
超过16年法律工作经验，被聘为四川省生态环境投资评估和绩效评价专家，曾先后任职于某地法院法官、大型国企法务，目前为锦湛律师事务所合伙人，迄今已经办逾600件诉讼案件及非诉讼案件。在代理的600余起民事案件中，近八成案件全胜或半胜，数十宗案件经二审代理改判或发回重审扭转败局。兼任或独任三十余家涉国家机关、企事业单位法律顾问。擅长综合运用法律、市场、政府等多种力量，紧贴经济趋势和时下政策，妥善解决企业涉及地产开发、资产兼并、债务重组、股权收购、群体性劳动争议等疑难法律问题。
陈律师接受席先生委托后，立即展开了全面深入的调查工作。首先，对涉案房屋的产权情况、租赁关系以及民宿经营的具体状况进行了详细梳理。通过走访小区居民、物业公司，收集了大量关于民宿噪音扰民、人员混杂及垃圾堆放等问题的证据。
接着，陈律师依据相关法律法规，精心准备诉讼材料。在与席先生充分沟通的基础上，明确了诉讼策略，强调被告未经有利害关系业主同意将住宅改为经营性用房的违法性，以及对席先生一家正常生活造成的严重影响。
在庭审过程中，陈律师凭借丰富的法律经验和扎实的专业知识，有力地阐述了席先生的诉求。针对被告的辩解，陈律师逐一进行了反驳，以充分的证据和严谨的法律论证，使法官对案件有了清晰的认识。
经过激烈的法庭辩论和审理，最终法院采纳了陈律师的观点，认定被告将住宅改造为民宿属于经营性用房的行为违法，判决被告停止案涉房屋的经营行为，恢复房屋住宅用途，成功维护了席先生的合法权益。
?????网约房虽然为有住房需求的人提供了便利，但房客更换频繁，这与业主将房屋相对固定出租给特定承租人员的情况并不相同，可能存在治安、消防隐患和监管难题。
法院认为，本案被告未经有利害关系业主的一致同意，改变房屋用途，其行为会造成与其他业主共用的电梯、通道等区域变得嘈杂、秩序混乱、安全系数降低等情况。同一栋楼且相邻的业主，双方在利用各自不动产时，应尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。原告作为相邻房屋的业主，有权要求被告排除妨害、恢复原状。最终，法院判决被告立即停止案涉房屋的经营行为，恢复房屋住宅用途。
业主将住宅房屋用作网约房经营，需经全体业主同意，且应当尽量避免影响左邻右舍的正常生活。发现其他业主擅自将房屋用作经营用房，有利害关系的业主有权要求停止经营，恢复房屋住宅用途。
??对于民宿经营者：
1、依法办理相关经营手续，确保合法合规经营。在开业前，应向工商、消防、卫生等部门申请相应的许可证和审批文件。
2、与房东签订明确的租赁合同，约定房屋用途、改造范围、经营期限等条款，避免因合同不清晰引发纠纷。
3、重视安全管理，配备必要的消防设施、安全警示标识等，定期进行安全检查，确保客人的人身和财产安全。
4、加强对客人的管理，要求客人遵守民宿的规定，不得大声喧哗、破坏环境等，避免影响周边邻居。
??对于周边居民：
1、如发现民宿经营影响到自己的生活，可以先与民宿经营者进行友好沟通，提出合理的诉求。
2、若沟通无果，可以向相关部门投诉，如工商部门、消防部门、公安部门等，要求对民宿进行检查和整改。
3、保留好相关证据，如噪音监测记录、照片、视频等，以便在需要时通过法律途径维护自己的合法权益。
总之，民宿行业的发展需要在法律的框架内进行，经营者和周边居民都应增强法律意识，共同营造和谐的经营和居住环境。
《中华人民共和国民法典》第二百七十九条
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：
业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。