据理力争阶段性保证，为开发商客户免除保证义务

律师观点分析

1、案件基本情况：

2019年3月27日，被告范某与某银行签订《个人一手住房贷款合同》，约定范某向该银行借款用于购买涉案房屋，并以涉案房屋作抵押担保，客户（开发商）作为保证人在合同上盖章，为上述债务承担抵押登记办理前的阶段性保证义务。因范某未按约履行还款义务，银行要求其加速清偿全部借款本息，并要求行使抵押权，要求客户承担保证责任。

2、案件难点及我们做出的抗辩

案件难点在于阶段性保证的范畴，银行认为，合同上明确了阶段性保证的期限应至银行取得抵押权为止，然而涉案房屋暂时只办理了预告抵押，所以银行认为，客户还有相应的保证义务。

我们认为，开发商的阶段性保证的期限与办理抵押登记手续密切相关，开发商就涉案房产取得产权登记后，已将办理小产证所需材料交给范某，此后范某未办理产权登记，银行和范某也未按约办理房产抵押登记手续，后果应由银行和范某承担，与开发商无关；阶段性保证的期限应至银行取得抵押权为止，预告抵押实际上也是银行取得抵押权的表现。银行在本案中既主张实现抵押权，又主张连带保证责任，存在矛盾，应当优先实现物的担保。

3、法院判决及合规建议

法院采纳了我们的观点，法院认为，开发商的保证为附解除条件的保证,即以抵押权设立，贷款人取得抵押权为解除条件。因此，阶段性保证责任与抵押担保责任并非同时存在，抵押权设立后开发商即不再承担阶段性保证责任。

我们建议开发商企业，在合同约定阶段性担保责任时，明确约定抵押办理成功也包含预告抵押的办理，而不仅指正式抵押。这样才能避免相关的法律风险。为此，在案件取得胜诉后，我们还为开发商重新设计了相关合同，得到了当事人的认可。