租赁合同纠纷，帮原告追回“441W”

律师观点分析

原告（反诉被告）：江苏XX公司，住所地宿迁市宿城区XX。

法定代表人：周X，该公司总经理。

委托诉讼代理人：肖XX、胡XX，江苏大楚律师事务所律师。

被告：XX群商业集团华东商贸有限公司幸福中路店，住所地宿迁市宿城区幸福路2号黄运中路与幸福路交叉口东北XX。

负责人：李X，总经理。

被告（反诉原告）：XX群商业集团华东商贸有限公司，住所地南通市经济技术开发区上海XX。

法定代表人：郭X，该公司董事长。

二被告委托诉讼代理人王X，XX群商业集团华东商贸有限公司员工。

二被告委托诉讼代理人：王X，江苏XX律师。

原告（反诉被告）江苏XX公司（以下简称XX公司）诉被告XXX商业集团华东商贸有限公司幸福中路店（以下简称XXX）、被告（反诉原告）XXX商业集团华东商贸有限公司（以下简称XXX华东公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案受理。本院于2021年5月7日依法由审判员王**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）XX公司委托诉讼代理人胡XX、被告XXX、被告（反诉原告）XXX华东公司委托诉讼代理人王X到庭参加诉讼。因审理需要，本院依法于2021年9月16日由审判员李X、人民陪审员王彬、秦X成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）XX公司委托诉讼代理人胡XX、被告XXX、被告（反诉原告）XXX华东公司王X、王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付宿迁市宿某区金X财富XX商业卖场1-4层2018年10月15日至2021年1月14日租金XXX.64元；2、本案诉讼费、保全费等相关费用由二被告承担。事实和理由：2005年8月29日，被告（原江苏XX公司）与案外人江苏XX公司签订《合作协议书》，合同约定案外人江苏XX公司将江苏省宿迁市金X大楼一至四层建筑面积为20780.42平方米房屋出租给被告（原江苏XX公司），租赁期限自2009年1月15日起至2029年1月14日止，共计20年。在《合作协议书》履行期间，原告依据2017年1月4日宿迁市宿城区人民法院下达的（2016）苏1302执3506号之一《执行裁定书》将案外人江苏XX公司名下宿迁市宿某区幸福中路东侧黄运路北XX某财富广场商业卖场一至五层房屋所有权及土地使用权过户给原告所有，原告为该房屋及土地权XX人，裁定书于2017年1月4日生效。因房屋所有权及土地使用权变更为原告后，原、被告双方未签订正式房屋租赁合同，原、被告于2018年上半年签订《协议书》确认原告对案外人江苏XX公司将金X大楼一至四层建筑由租赁给被告的事实知晓，双方就租金及租金支付事宜达成相关约定。2018年11日被告（原江苏XX公司）经国家工商总局核准，将企业名称变更为XXX时代商贸有限公司行业及行业代码：百货零售F5211。原被告双方签订《协议书》后，被告自2018年10月15日起至2020年7月14日单方告知原告因各种事由需扣除相应租金为由私自扣除原告租金共计XXX.94元，2020年12月3日原告向被告送达2020年7月15日至2021年1月14日租赁期间租金发票时，被告拒绝接收该租金发票并明确表明拒绝该期租金。现原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。

被告XXX、XXX华东公司辩称：1、原告无权要求二被告支付租金，原告违约在先。原告应减免未提供相应车位2018年10月15日至原告向被告提供车位之日止的租金XXX元（2018年按每平方米0.669元/日计算、2019年按每平方米0.6757元/日计算、2020年按每平方米0.68元/日计算、2021年按每平方米0.69元/日计算）。2、依据苏国资【2020】39号文件，疫情期间可减免3个月租金。3、原告违约已给被告造成巨大经济损失，应承担赔偿责任，我方对此提出反诉。

反诉原告XXX华东公司反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告继续提供宿迁市XXX时代宿迁幸福中路店地下二层汽车停车场（不小于5000平方米且不少于125个停车位）和地面广场，供反诉原告经营使用。2.判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失（自2018年10月28日起计算至反诉被告将停车场和地面提供给反诉原告使用之日止，暂计50万元，具体金额待鉴定后追加）。3.判令反诉被告向反诉原告支付维修费用197398元并赔偿占用损失（自费用发生之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款XX率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价XX率计算）。4.本案反诉费、律师费由反诉被告承担。事实和理由：2005年8月29日，反诉原告（原江苏XX公司）与案外人江苏XX公司（下称XX公司）签订《合作协议书》，约定反诉原告承租XX公司位于宿迁市XX的金X大楼一至四层房屋及设施[含地下二层不少于5000平方米汽车停车场（不少于125个停车位）和地面广场及周边车道给反诉原告无偿使用]，用于商业经营，租期20年。2017年1月4日，反诉被告取得了涉案房屋的所有权，2018年4月26日，反诉原被告双方签订《协议书》，约定自2017年1月15日起，反诉被告继承了XX公司《合作协议书》项下的所有权XX义务。自2017年3月起，案涉地下负二层停车场和地面广场被第三方占用，反诉原告无法无偿使用停车场。反诉原告多次与反诉被告交涉，要求其继续提供地下二层停车场和地面广场及周边车道，并保证反诉原告能够无偿使用，但反诉被告一直未能解决，最终导致超市无可用停车位。反诉被告未按约定提供停车场及地面广场，已构成严重违约，且其违约行为已经对反诉原告经营超市的客流量、XX润等产生了巨大影响，致使反诉原告签订合同目的难以实现，相应租金应予减免，同时给反诉原告造成巨大经济损失，反诉被告依约应予赔偿。此外，因租赁房屋消防主机损坏，水泵房的消防及喷淋系统、防排烟系统无法使用，楼顶稳压泵损坏等导致反诉原告无法通过消防验收。反诉原告分别于2018年10月1日、10月10日致函反诉被告，要求其在2018年10月15日之前维修完毕，但反诉被告一直未采取任何维修措施。反诉原告不得不另行聘用第三方予以维修并花费维修费、材料费等，由此产生的相关费用及造成的资金占用损失应由反诉被告承担。

反诉被告XX公司辩称，双方签订的2018年协议中内容已经载明我们取得权XX仅限于金X一至四层，20780.42平方房屋，面积并不包括地下车库，地下车库仍属于金X，XX公司对地下车库无权处分，反诉原告无权主张损失及使用权。双方协议中第5条约定，本协议并没有约定XX公司可以将地下车库交由原告使用。损失部分并没有造成，地下车库不是反诉被告的，而是与第三方签订的协议，与XX公司没有关系，也不应把其支付租赁其他的车位租金算至众安租金中扣除。

原告XX公司向本院提交如下证据：

证据1合作协议书一份（复印件）；

证据2（2016）苏1302执3506号之一执行裁定书一份（复印件）；

证据3协议书一份（复印件）；

证据4不动产权证五张；

证据5营业执照副本、企业名称变更核准通知书、南通市经济技术开发区市场监督管理局外商投资公司准予变更通知书一组（复印件）；

证据6中国XX网上银行国内支付业务收款回单7张；

证据7江苏增值税专用发票14张；

证据8江苏增值税专用发票，金额为XXX.83元。

证据9发票两张，开票时间均为2021年1月28日，金额分别为581619.89元、100万元。

被告XXX、XXX华东公司质证意见如下：

1.对证据1、2、3真实性认可，通过证据1、3也可以证明出租的房屋包含125个车位及相应的地面通道，用于经营超市使用。但证据3不能证明原告的证明目的。

2.对证据4真实性认可。

3.对证据5真实性认可。

4.对证据6、7、8真实性认可，而且可证明虽然原告没有按照合同约定提供相应的车位，但是被告也在尽可能的及时支付租金，相应的扣除也仅是基于原告的违约行为，即没有提供相应车位而做出的相应的车位费用的扣除。

5.对证据9真实性认可，是否送达签收，需庭后核实。

本院认证意见如下：上述证据原被告双方对真实性均无异议，本院予以确认。

被告XXX、XXX华东公司向本院提交如下证据：

证据1，2005年8月29日签订的合作协议、反诉原告与被告签订的协议书。

证据2，2018年10月10日告知函、EMS单、签收打印件、2018年11月31日双方沟通函及送达微信聊天记录。

证据3，消防维修发票6组、第三方工程施工承包合同、建筑消防施工合同。

证据4，幸福中路店租金减免计算明细。

证据5，2019、2020幸福中路店及项王路店损益表。

证据6，委托合同、律师发票。

证据7，参考案例。

反诉被告XX公司质证意见如下：

证据1真实性无异议，关联性、证明目的不认可。合同系金X与时代超市签订，XX公司虽然在后续期间取得一至四层权XX，在2018年签订的协议也约定仅为一至四层使用权租赁给反诉人，但其地下车库产生的消防不应由被告承担，也不应承担约定的2000万违约金，被告并不是合同订立的主体。

证据2微信聊天记录及短信真实性不认可，告知函、送达视频需要庭后核实。位于地下二层停车场及相应的消防通道、消防设施权XX人并不属于被告，被告不应承担上述场所的维修或保养义务，其造成的损失应向金X主张。

证据3均不认可，合同及发票系反诉人与第三方签订的合同，不能真实反映工程维修及施工费为197398元，反诉人提供的发票金额也仅为17万余元，与主张的费用不相符合，2018年被反诉人尚未取得上述需要维修的场地和权XX，被告不应承担该项费用。

证据4不认可，同庭审意见。

证据5、6、7均不认可，反诉人称幸福中路与项王路店位置不同，超市的面积不同，不应具有可对比性，超市属于自行经营应承担的风险，产生的损失不应由被告承担。证据6不认可，合作协议系金X与时代签订的，即使XXX商贸作为承租人，其享受的权XX应以双方于2018年签订的协议书为准，协议书第5条约定有补充充分变更的地方以本协议为准，实际上述合同予以变更，被告不应承担律师费。

证据7与本案无关，事实与本案也不相符，不应作为参考证据。

对上述证据本院认证意见如下：

证据1真实性本院予以确认。

证据2XX公司对微信聊天记录及短信真实性不认可，因被告未提供证明聊天的双方系原被告的工作人员，对其真实性本院不予确认。《告知函》有被告提供的邮寄凭证予以证实，对真实性本院予以确认。沟通函及当面送达视频真实性，本院予以确认。

证据3真实性本院予以确认。

证据4、5是被告自行制作的，真实性本院不予确认。

证据6真实性本院予以确认，该证据与本案的关联性问题，将在判决说理部分予以阐述认定。

证据7真实性本院予以确认，但与本案无关联性。

本院经依法审理认定事实如下：案外人江苏XX开发有限公司（甲方，以下简称XX公司）与案外人江苏XX公司（乙方，以下简称时代超市）签订《合作协议书》，就甲方投资开发建设本协议项下的商业设施项目，乙方在该项目具备交付使用条件时租赁该项目开设购物中心事宜达成协议。合同第一条，项目范围与保证。1.本项目位于宿迁市XX，土地约12亩（详见地形图）。乙方租赁房屋的范围：①如沿黄运中路与幸福交叉口的中国XX办公楼拆除，则乙方租赁房屋的建筑面积为22495平方米，其中地上一层面积约为4780平方米，二层面积约为5905平方米，三层面积约为5905平方米，四层面积约为5905平方米。地下二层不小于5000平方米作为乙方停车场（不少于125个停车位）和地面广场及周边车道无偿给乙方使用。②如沿黄运中路与幸福交叉口的中国XX办公楼不能拆除，则乙方租赁房屋的建筑面积为18945平方米，其中地上一层面积不小于3900平方米，二层面积约为5015平方米，三层面积约为5015平方米，四层面积约为5015平方米。地下二层不小于5000平方米作为乙方停车场（不少于125个停车位）和地面广场及周边车道无偿给乙方使用。具体位置、面积详见附件一（总平面图及各层平面红线范围内面积为准）。最终租赁面积的确定以房屋产权证载明的为准，房屋房产证未获得之前，以上述约定的面积执行，待明确后依据多退少补的原则在房屋产权证获得后之一个月内结算清楚。但若房屋产权证上的面积大于本协议中约定的面积，且超过5%（含）以上时，乙方有权解除本协议而不受本协议书第十一条的约束。

XX公司与XX公司申请实现担保物权纠纷四案，本院依法作出（2016）苏1302民特48、49、50、51号民事裁定书。裁定书发生法律效力后，XX公司申请强制执行。本院在执行过程中查封XX公司名下的宿迁市宿某区幸福中路东侧黄运路北XX某财富广场商业卖场已至五层的房屋及土地，后双方约定以40136.68万元对上述房产进行了网上公开拍卖。现因该房产已流拍，XX公司愿意以流拍价格接受以房抵债。本院于2017年1月4日作出（2016）苏1302执3506号之一民事裁定书，裁定如下：一、解除本院对江苏XX公司名下的宿迁市宿某区幸福中路东侧黄运路北XX某财富广场商业卖场一至五层（产权证号分别为29508、宿某120XXXX2536、29489、29488、宿某100XXXX5418）的房屋及土地的所有查封。二、将江苏XX开发有限公司名下的宿迁市宿某区幸福中路东侧黄运路北XX某财富广场商业卖场一至五层（产权证号分别为29508、宿某120XXXX2536/29489/29488、宿某100XXXX5418）的房屋及土地证过户给江苏XX公司。

2018年4月26日，原告XX公司与案外人江苏XX公司签订《协议书》，内容为：乙方江苏XX公司（原为江苏XX公司）与江苏XX公司（以下简称XX公司）于2005年8月29日签订《合作协议书》，将江苏省宿迁市金X大厦的一至四层的建筑面积为20780.42平方米的房屋出租给乙方（原为江苏XX公司）用于开设购物中心及相关配套使用，租赁期限自2009年1月15日起至2029年1月14日止，共计20年。在《合作协议书》履行期间，依据2017年1月4日宿迁市宿城区人民法院下达的（2016）苏1302执3506号之一《执行裁定书》，XX公司名下的宿迁市宿某区幸福中路东侧黄运路北XX某财富广场商业卖场一至五层的房屋所有权和土地使用权过户给甲方江苏XX公司，甲方为该房屋及土地的权XX人，裁定书于2017年1月4日起生效。鉴于乙方自2017年1月4日起使用产权为甲方的金X大楼的一至四层的建筑面积为20780.42平方米的房屋。

但甲乙双方未签订正式的房屋租赁合同，乙方亦未向甲方支付房屋租金。现就相关租金及租金支付事宜，达成如下协议：一、甲方知道乙方承租该租赁房屋的事实。二、双方确认：自2017年1月15日起，乙方应向甲方支付租金（即2017年1月15日起至本协议签订日），2017年1月15日起至2018年1月14日期间的租金为629.5654万元，2018年1月15日之后的租金为17420.85元/天（本年度日租金计算以上年度租金为基数递增1%除以365）。三、甲方在本协议签署后于2018年5月20日前开具有效增值税专用发票给乙方，乙方应于2018年5月20日前将租金汇至甲方指定账户，如甲方未按时提供发票，则乙方有权顺延租金支付时间，直至乙方收到甲方开具的发票为止。四、双方确认：如乙方未在上述期限内将租金汇至甲方指定账户，则乙方须承担违约责任，违约金则按照2000元每天计算，直至甲方收到支付全部租金。如乙方按期支付上述房屋租金，则甲乙双方就2018年5月20日之前的合同履行再无任何纠纷，并共同维护合同的继续履行。五、本协议是以《合作协议书》为基础签订的，《合作协议书》及其补充协议继续有效，如本协议与《合作协议书》及其补充协议有冲突或者变更的地方，以本协议为准。六、本协议一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。七、特别约定：签约各方已详细阅读本协议的全部内容，对协议条款的内容均已充分理解并知晓，无重大误解及显失公平情形，自愿签订本协议。

2020年3月25日，原告XX公司取得金X财富广场地下二层车库、汽车坡道01、02的所有权。

另查明，2018年8月29日江苏XX公司变更登记为XXX时代商贸有限公司，2021年5月27日变更登记为XXX商业集团华东商贸有限公司。XXX商业集团华东商贸有限公司幸福中路店系XXX商业集团华东商贸有限公司的分公司。

本院认为，原告XX公司与被告XXX华东公司之间的合同不违反法律、行政法规规定，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告XX公司的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告XX公司认为其与被告签订的合同约定租赁物为金X财富商业卖场1-4层，其已向被告提供，被告应该按照合同约定支付租金。被告认为被告承租XX公司位于宿迁市XX的金X大楼一至四层房屋及设施[含地下二层不少于5000平方米汽车停车场（不少于125个停车位）和地面广场及周边车道给反诉原告无偿使用]，用于商业经营，租期20年。2017年1月4日，原告取得了涉案房屋的所有权，2018年4月26日，原被告双方签订《协议书》，约定自2017年1月15日起，原告继承了XX公司《合作协议书》项下的所有权XX义务，原告应提供地下二层不少于5000平方米汽车停车场（不少于125个停车位）和地面广场及周边车道给被告无偿使用。原告XX公司未按约定履行义务，构成严重违约，相应租金应予减免。本院认为，原告XX公司与XX特公司签订的协议书明确原告XX公司取得的是金X财富广场商业卖场一至五层的房屋所有权和土地使用权，而被告使用的是其中的一至四层，并对租金标准作出约定，合同并未约定原告XX公司有提供地下二层不少于5000平方米汽车停车场（不少于125个停车位）和地面广场及周边车道给被告使用的义务。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。协议书约定《合作协议书》及其补充协议继续有效，且在签订合同时原告XX公司并未取得地下二层车库的所有权。故反诉原告XXX华东公司要求反诉被告提供地下停车场及地面广场给其使用、赔偿损失的反诉请求，以及要求减免租金的抗辩，本院不予支持。被告华东商贸公司提出的鉴定申请，本院认为没有启动鉴定必要性。

关于原告XX公司主张的租金。原告XX公司主张被告2018年10月15日至2021年1月14日租金XXX.64元。本院认为，原告XX公司已向被告XXX华东公司提供租赁物，被告XXX华东公司应按照约定支付租金。根据合同约定，以及原告XX公司自认被告已支付的金额，本院依法支持被告XXX华东公司欠付原告XX公司租金XXX.64元。关于被告XXX华东公司提出的疫情期间减免租金三个月的辩称。疫情期间，省政府办公厅印发关于支持中小企业环节新型冠状病毒××疫情影响保持平稳健康发展政策措施的通知，第一条第三款及宿财资（2020）4号文件，关于应对新型冠状病毒××疫情工作中房租减免事项的通知第二条减免标准：2020年2月份房租免收，3月份、4月份租金减半收取。依据上述规定，2020年2月份房租免收，3月份、4月份租金减半收取。经计算，免收及减免租金的金额为XXX.1元。故本院依法支持被告XXX华东公司支付原告XX公司房屋租金XXX.54元（XXX.64-XXX.1）。

关于反诉原告XXX华东公司主张的维修费用。根据合同约定，甲方负责按照消防部门对超市大卖场的消防要求和乙方对租赁区域的使用、装修要求向当地消防部门进行消防建审，负责按消防部门的建审意见设计、配置和安装消防设施（包括建消防泵房、消防水池、楼层消防隔离卷闸门、自动喷淋和烟感系统、消防门等），并通过消防部门验收合格，取得消防验收合格证书，然后将消防系统（含有关文件）交乙方使用。消防系统的使用、管理由乙方负责，但属原设备质量问题的维修及设备更新由甲方负责。本案因消防设备损失，被告XXX已通知XX公司，XX公司并未安排维修，被告XXX自行维修，该部分费用应由XX公司承担，被告XXX已经垫付，现XXX华东公司主张返还，本院予以支持。反诉原告XXX华东公司提供的证据证明其已支付164682.46元，本院依法支持反诉被告XX公司向反诉原告XXX华东公司支付164682.46元。关于反诉原告XXX华东公司主张的占用使用费。反诉原告XXX华东公司反诉要求反诉被告XX公司支付维修费用，本院于2021年5月7日对该反诉请求进行审理，截至2021年5月7日，反诉原告XXX华东公司欠付反诉被告XX公司的租金金额超过其实际支付的维修费用，双方互负同种类债务，应予以抵销，故反诉原告XXX华东公司主张占有使用费，本院不予支持。

综上，被告XXX华东公司应支付原告XX公司房屋租金XXX元（XXX.54-164682.46）。取整。

反诉原告XXX华东公司主张律师费由反诉被告XX公司承担，本院不予支持。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告XX群商业集团华东商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏XX公司租金XXX元；