厂房租赁合同纠纷----个人与出租房签订租赁合同，但租赁物用作个体户使用，租金拖欠，个人和个体户双方共同支付租金

律师观点分析

案情简介：

上诉人（原审被告）：王XX，男，1976年11月28日出生，汉族，住湖南省衡阳县。

上诉人（原审被告）：佛山市XX厂，住所地广东省佛山市南海区。

经营者：王XX。

两上诉人共同委托诉讼代理人：王XX，广东XX律师。

被上诉人（原审原告）：甘X，男，1952年5月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。

委托诉讼代理人：王XX，安徽XX律师。

上诉人王XX、佛山市XX厂（以下简称XX厂）因与被上诉人甘X租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初32307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

王XX、XX厂上诉请求:

一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；

二、本案一、二审诉讼费由甘X承担。

事实和理由：

一审判决认定事实不清。

一、王XX于2010年10月9日投资设立XX厂，王XX系XX厂的实际经营者和法定代表人，王XX与甘X签署两份《租赁合同》中签约人处虽然只显示王XX个人的签名，但其与甘X签订租赁合同均是代理XX厂的职务及代表行为，且租赁物亦是作为XX厂生产经营所用，故合同主体应为XX厂，而非王XX个人。

二、一审判决认定事实证据不足。甘X根本无权与王XX签署租赁合同，涉案租赁物的实际权利人是佛山市南海区村股份合作经济社，甘X不具有涉案合同的签约能力。

三、一审法院适用法律错误。一审法院未查清案件事实及未认真核实案件证据材料，对本案主体、性质等方面进行错误认定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。

甘X辩称：

一、王XX、XX厂是共同承租方。XX厂于2010年成立，王XX在2018年9月1日签订租赁合同时，XX厂尚未成立，因此王XX在签订合同时并非履行职务行为。本案合同签约主体是甘X和王XX，且合同到期后实际使用者为XX厂，故王XX、XX厂应为共同被告。

二、甘X作为合同出租方并无不妥。甘X从佛山市南海区村股份合作经济社承租土地后建设厂房出租，厂房虽未办理规划报建手续致使合同无效，但不影响租赁物的正常使用，王XX、XX厂应支付占有使用费。

三、一审法院适用法律正确。

甘X向一审法院提出诉讼请求：

1、解除甘X与王XX、XX厂的租赁合同关系；

2.王XX、XX厂立即将位于佛山市南海区厂房返还给甘X；

3.王XX、XX厂向甘X支付拖欠的2019年-2020年9月31日的租金434806元；

4.王XX、XX厂按23086元月的租金标准，向甘X支付自2020年10月1日起计至交还租赁物业给甘X日止的租金；

5.王XX、XX厂支付以227032元为本金自2020年1月1日起、以23086元为本金分别自2020年2月1日、3月1日、4月1日、5月1日、6月1日、7月1日、8月1日、9月1日、10月1日起，均至实际付清租金日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算的利息；

6.王XX所缴纳的履约保证金23086元归甘X所有；

7.王XX、XX厂承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：

2016年9月1日，甘X（甲方）与王XX（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方现有厂房一间共计1358㎡出租予乙方。租赁期限自2016年9月1日至2018年8月31日止。租金每平方米17元，合计每月租金23086元。乙方须向甲方支付一个月租金作为保证金，以后在每月30日前交纳当月租金如乙方违反《省房屋租赁条例》规定交费期限，甲方有权将之视为违约，并解除合同。双方并就其他权利义务进行了约定。2018年9月1日，甘X与王XX就上述厂房续签了一份《租赁合同》，约定租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日止，其余条款与上一份《租赁合同》约定一致。

2020年9月30日，王XX出具《证明》：丞峰石材2019年度厂租227032元未付！经双方协商于2020年11月份付清。

王XX另出具一份《证明》：丞峰石材2020年度207774元未付（2020年1月至9月份）。该证明上并标注了厂租款。

另查，XX厂为个体工商户，经营者为王XX，经营场所登记为佛山市南海区。

诉讼中，甘X确认涉案厂房未办理规划报建手续。甘X确认收取了履约保证金23086元。

一审法院认为：

本案为租赁合同纠纷。涉案两份《租赁合同》是由甘X与王XX签订，王XX、XX厂主张《租赁合同》的相对方为XX厂，缺乏依据，一审法院不予采纳。涉案厂房的租赁合同关系的相对方为甘X与王XX。双方均未举证证明涉案租赁物办理了规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，甘X与王XX就涉案厂房订立的租赁合同均无效。无效的合同自始没有法律约束力，甘X诉请解除甘X与王XX、XX厂的租赁合同关系，一审法院不予支持。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。甘X收取的履约保证金23086元应当返还王XX，甘X诉请履约保证金归甘X所有，一审法院不予支持。甘X诉请王XX返还涉案租赁物，一审法院予以支持。

虽然双方之间的租赁合同无效，但王XX在依合同占有使用租赁物期间，应参照合同约定的标准支付占有使用期间所产生的费用予甘X。王XX确认尚欠甘X2019年至2020年9月31日的占有使用费434806元，并出具了《证明》予以确认，甘X诉请王XX支付占有使用费434806元，一审法院予以支持。王XX逾期支付上述占有使用费，造成甘X的资金占有损失，一审法院酌定王XX应向甘X支付以227032元为本金自2020年1月1日起、以23086元为本金分别自2020年2月1日、2020年3月1日、2020年4月1日、2020年5月1日、2020年6月1日、2020年7月1日、2020年8月1日、2020年9月1日、2020年10月1日起，均至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，甘X诉请超出部分，一审法院不予支持。王XX、XX厂未返还涉案租赁物予甘X，亦确认未向甘X支付自2020年10月1日起的占有使用费，甘X诉请王XX支付2020年10月1日起至实际返还涉案租赁物之日止按23086元月的标准计算的占有使用费，一审法院予以支持。

至于XX厂，XX厂对承担本案王XX的责任并未提出异议，且XX厂的经营者王XX亦确认涉案租赁物是作为XX厂的生产经营场所使用，甘X诉请XX厂对本案承担共同责任，一审法院予以支持。

一审判决：

一、王XX、XX厂于判决发生法律效力之日起十日内返还王XX与甘X签订的《租赁合同》项下位于佛山市南海区厂房予甘X，并支付自2020年10月1日起至实际返还上述厂房之日止以23086元月的标准计算的占有使用费予甘X；

二、王XX、XX厂于判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费434806元及以227032元为本金自2020年1月1日起、以23086元为本金分别自2020年2月1日、2020年3月1日、2020年4月1日、2020年5月1日、2020年6月1日、2020年7月1日、2020年8月1日、2020年9月1日、2020年10月1日起，均至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予甘X；

三、驳回甘X的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4201.3元，（甘X已预交），由甘X负担25元，王XX、XX厂负担4176.3元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予甘X，一审法院不另收退。

二审诉讼期间，各方当事人均未向本院提交新证据。

经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。

二审法院认为：

本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人王XX、XX厂与被上诉人甘X的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.王XX是否是涉案租赁合同的相对人及责任主体；2.甘X是否有权出租涉案厂房。

关于王XX是否是涉案租赁合同的相对人及责任主体的问题。王XX上诉主张其签署涉案合同系职务行为，其承租的涉案厂房作为XX厂生产经营所用，故涉案租赁合同的相对人及责任主体应为XX厂。对此首先，涉案两份租赁合同中承租人一栏明确载明为王XX，而非XX厂，王XX以个人名义签名确认，该合同未有XX厂盖章确认。其次，王XX未有证据证明合同签订时向甘X出具授权证明，故涉案租赁合同的相对人和责任主体应为王XX。

关于甘X是否有权出租涉案厂房的问题。王XX上诉主张甘X无权出租涉案厂房。本院认为，虽然涉案土地使用权人为佛山市南海区村股份合作经济社，但甘X在涉案地块建设厂房，对涉案厂房享有一定物权，其有权将涉案厂房出租并收取占有使用费。一审法院对此认定正确，本院予以维持。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8402.6元，由上诉人王XX、佛山市XX厂负担。

本判决为终审判决。